相続した土地の売却に必要な測量について

土地売却の際の土地境界確定測量は基本的な考え方とすると売主がしなければいけないものです。

一昔前においては、登記簿にある公簿面積を基準とした売買で問題ありませんでした。しかし、近年においては土地の価格高騰などの影響により、買主側から土地の境界を確定した上での実測面積を求められるケースが増え、現在の実務上においては、土地境界確定測量を経てからの売買が一般的になりました。

特にどのような場合に買主側から測量を求められるかというと、「堀やフェンスがない」、「境界杭がない」などの土地の境界が不明確な場合、また、地価が高い土地の場合では、価格を算出するうえで正確な面積を求められるために測量を求められるケースは多くなります。

土地境界確定測量は、当然に隣接土地の所有者の協力が必要不可欠になってきます。
中には、測量に協力していただけない方や、その土地において相続争いをしている方などがいる場合もあり、測量をするにあたっては時間を要する場合もあるようです。（どうしても測量に協力していただけない場合には救済制度として筆界特定制度のようなものがあります。）

特に問題を抱えていない調査の場合でも、１ヶ月～半年ほどの期間がかかりますので、土地売却を検討されている場合には、早いうちに土地境界確定測量は行っておくべきでしょう。この測量は、土地家屋調査士が行います。一般的には、土地売却を仲介する不動産業者が紹介をしてくれるでしょう。　

測量は決して義務ではないと説明しましたが、仮に測量をせずに境界不明示のまま、土地売却をした場合はどうなるのでしょうか。

もっとも考えられるリスクは、「隣接土地所有者との境界トラブル」です。
一見すると、隣の家とは堀で区切られているから大丈夫と思っている方が多いかもしれませんが、先祖代々の古い土地などの場合では、境界線があいまいで実は確定していなかったという場合があります。また、登記簿に記載されている境界線が実際の境界線とは異なっていたという事例は過去にたくさん存在します。
間違った境界線で土地売却を行い、その後に買主が、隣接土地所有者と境界トラブルになってしまうことは十分あり得ますし、そもそも間違った境界線をもとに算定した売却価格で取引を行っていたこと自体が問題にもなります。
このように、境界不明示のまま売りに出したところで、発生するリスクを考えると、その売値は測量をした場合と比べて落ちることは簡単に想像がつくでしょう。いわば瑕疵付きの土地となってしまうからです。（関連記事：相続不動産の売却と瑕疵担保責任）
その後のリスクや損失を考えると、土地境界確定測量は必ず行っておくべきといえるでしょう。

土地を売却する場合に測量が必要な理由について、ここまでの解説でご理解いただけたかと思いますが、もし仮に隣地所有者が立ち会いに応じず、境界のことで異議を言ってきた場合にはどうすればいいのでしょうか。
今まで仲良くしていた隣地の方が、土地の境界のことで急に人が変わったように怒り出す話は少なからずあります。

当然、お隣さんが境界線について主張してきた場合には、境界を確定することができませんので、境界不明示のままとなってしまいます。
境界が確定できないまま、公簿売買で売却することができないわけではありませんが、それだと買主側は境界線が定まらない状態の土地を購入しなければいけなくなります。更に、心理的なものとして隣地所有者と境界のことで揉めている土地を欲しがる方なんてまずいませんから、買い手も一気に狭まってしまいます。

過去に挨拶をしたのに無視をされたとか、大音量で音楽を聞いていてうるさかったとか、庭の木が越境しているとか、日常的な苛立ちから測量の協力をしてくれないケースが意外にも多いです。中には境界確定時に嫌がらせとも取れるような文句を言ってくる隣地の方がいらっしゃるのも事実です。

境界で揉めてしまったら、その土地の価格は下落してしまうことになりますので、隣地の方とは普段から円満な関係を築いておきたいものです。

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