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4つの土地の評価方法(公示時価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格)

土地を客観的に評価する方法

国土の狭い日本における不動産の価値は、建物よりも土地の価格で決まってきます。つまり、中古の戸建てを売却する場合には、上物の価格よりも土地の価格で売値が決まってくると言っても過言ではありません。

では、この売値に大きく影響を及ぼす土地の価格を判断する基準はないのでしょうか?

土地の価値を客観的に判断するものとして4つの評価方法があり、1つの土地に4つの価値(価格)があるということになります。

これを不動産用語で「一物四価」などと呼んだりしています。その評価方法を一つ一つ説明していきます。

公示時価

公示時価とは、国土交通省が年に1度公表している土地の価格です。
土地の取引価格に対しての指標、公共事業用土地取得の価格算定の基準となっています。

公示時価は全国すべての土地に対し公表されるわけではありません。概ね標準的とされる土地、「標準地」を選び1㎡当たりの価格で公表されます。(現在では約25000地点以上が対象となっています。)
標準値は、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められています。選ぶ基準として、住宅地や商業地のように同じ用途で使用される土地から、利用状況、周辺環境、地積、形状を考慮し標準的だと考えられる土地が標準値として選ばれます。
一度選ばれた標準値も標準的であるかの確認を毎年行い、不適切だと判断した場合には、新たな標準値を選びなおします。

公示時価の判定は、土地鑑定委員会と不動産鑑定士が行っています。
不動産鑑定士が土地の鑑定評価を行い、その鑑定結果をもとに、土地鑑定委員会が審査、調整を行い正常価格として公示されます。

公示時価は、客観的な市場価値として精度の高いものといわれています。それに加え、各都道府県が公表しているものは基準地価といいます。基準地価も、公示時価とほぼ同じ手順で価格を決めています。公示時価と基準地価の標準値が違っていても根本的な評価価格は同等と考えても問題ありません。価格を調べたい土地に近い方を参考にするとよいでしょう。(公示時価は、国土交通省のホームページから誰でも確認することが可能です。)

路線価

路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路のことをいいます。)に面する宅地1㎡当たりの価格で公表されます。
立地条件の良い角地は、側方路線影響加算率を乗じ評価額を高くし、間口の狭い土地は間口狭小補正率を乗じ評価額を低くするなどの調整を加えています。

路線価の公表は、公示時価、不動産鑑定士による鑑定評価、取引事例などをもとに国税庁が行っています。路線価は主に課税価格の基準となり、相続税路線価(相続税、贈与税の基となる)と、固定資産税路線価(固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基となる)があります。

相続税路線価は公示価格の8割程度、固定資産税路線価は公示時価の7割程度となっています。(国税庁のホームページから確認することが可能です。)

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める評価額のことをいいます。
固定資産税は土地にかかる税金のことです。固定資産税評価額は、毎年送られてくる明細書で確認することができます。

基本的には明細書が届く本人しか確認することができませんが、「固定資産税路線価」を使えば所有していない土地でも確認することができます。
固定資産税路線価は、街路に沿接している標準的な土地1㎡当たりの価格を表示したものです。(各都道府県のホームページから確認することが可能です)
固定資産税路線価は、公示時価のおよそ7割程度の価格となっているのと、3年に1度の更新という点に注意が必要です。

実勢価格

実勢価格とは、過去の取引事例や近隣相場などを基に決める価格のことをいいます。実勢価格の確認の仕方で主なものを下記に挙げてみます。

仲介不動産業者の販売価格

仲介不動産業者の販売価格を調べることでおおよその実勢価格を知ることは可能です。
近隣の土地の販売価格を調べて自己所有の土地の参考にするとよいでしょう。
ただし、近隣といえども必ず一致するわけではありません。ほとんどの場合、仲介不動産の販売価格よりも低い価格で成約されるケースが多いです。買主が価格交渉するからです。

査定による価格

土地を相場に見合った価格で売りに出せるように不動産会社は査定を行います。それを基に価格を決めていることがあります。査定方法には、簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定とは、登記簿、地図、写真、過去の取引事例などを基に査定し価格を決定します。
訪問査定とは、簡易査定の結果、さらに詳細な情報、実際に訪問しての実地確認で査定価格を決定します。建物の場合だと、経年具合などで価格に幅が出てしまいますが、土地の場合には、立地と過去の近隣取引事例などだけで精度の高い査定が可能です。

土地情報総合システム

土地情報総合システムとは国土交通省が不動産取引を行った方にアンケートを行いデータを収集した情報サイトです。あくまでもアンケートですので情報には偏りがあり、自分の土地の地域の情報が少ない可能性も考えられます。その場合には、他の方法で、実勢価格を確認した方が良いでしょう。(国土交通省のホームページから確認することができます。)

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相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。

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この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


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23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
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25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
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27.相続した借地上の建物を売却する方法
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1.普通失踪と特別失踪とは
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3.胎児も相続人となるのか
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6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
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65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
90.法定相続情報証明制度の問題点と今後

91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか

100.遺言書の財産目録がパソコンで印字可能に

 

テレビ取材・雑誌の執筆等

当事務所は相続遺言の分野でメディア取材・執筆実績が多数あります!

・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
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・「経理WOMAN」2019 NO.280
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・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他

代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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