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錯誤による更正登記とは

錯誤による更正登記

一言で不動産登記といっても、その種類は、「保存」、「設定」登記(新たに権利を登記簿に載せる際の登記)、「移転」登記(権利を他の人に移す登記)、本サイトにおける「名義変更」の登記、「変更」「更正」登記(すでに登記簿に載っている情報を書き換える登記)、「抹消」登記(登記簿に載っている登記を削除する)など様々です。

本記事でご紹介する更正登記は、以前別の記事でご紹介した「変更」登記に基本的には似ており、登記簿の情報を書き換えるための登記です。ですが当然、全く同じ登記というわけではありませんので、これらの違いを把握したうえで、状況によって使い分けなければなりません。また、更正登記によっては、「抹消登記」の実質を伴う場合もあり、これが登記手続きに影響してきます。

錯誤による更正登記とは(更正登記と変更登記の区別)

更正登記は、「登記をした当初からすでに間違っていた」登記情報を正しく書き直す登記です。この点が、「登記をした後に変更があった事項について」登記情報を書き直す登記である変更登記と異なります。(両者を区別する基準・タイミングは、登記簿に記載される受付年月日です。)

例えば、登記簿の3番に登記名義人としてA山として記載されている人の氏名が、実は登記した時にはB山だったのに、登記申請書の記載を誤って申請してしまった場合は、「3番所有権登記名義人氏名更正」の登記を行います。一方、登記後に結婚によってB山となった場合には、「3番所有権登記名義人氏名変更」登記になります。

更正登記を行う際の登記原因について

登記申請書には、原則としてその登記を行う原因(理由)を「登記原因」として記載しなければなりません。

この欄は、変更登記の場合は、氏名変更や住所変更、移転登記の場合は売買や贈与など様々な種類があり、その原因発生年月日とともに記載しなければならないのですが(例えば、平成30年1月1日住所変更など)、更正登記の場合は、「錯誤」か「遺漏」を登記原因として書けば足り、原因発生年月日を記載する必要がありません。

錯誤とは、記載が事実と違っていましたという意味であり、遺漏とは、記載に漏れがありましたという意味です。これらに何月日の記載が必要ないのは、両者とも原因発生という観念に馴染まないからだと思われます。(勘違いの発生年月日など記載しようがない)

ちなみに余談となりますが、相続放棄が取り消されたことを原因として更正登記を行うときは、申請書に記載する登記原因が「錯誤」や「遺漏」ではなく「相続放棄取消」になり、この時はその年月日も記載します。そもそも相続放棄を取り消すこと自体が非常に珍しい事例ですので、一般の方が特に意識する必要もないとは思いますが、例外ですので一応念のため。
なお、更正登記の登録免許税は、不動産1個につき1000円になります。

登記名義人以外についての更正登記

更正登記も変更登記も所有権の名義人に限らず、抵当権や地上権などの名義人、更にはその権利の内容に対しても行うことができる登記です。(誤ったものを正しくするための登記ですから、当然のことではありますが。)
これらの時、登記簿に記載する「登記の目的」が、○番抵当権更正(変更)や、○番地上権更正(変更)というように変化します。
所有権の名義人の氏名や住所等以外についての書き換え、すなわち移転した持分等についての更正を行う際は、○番所有権登記名義人更正ではなく、「○番所有権更正(変更)」という記載になります。所有権に限らず、登記名義人その人についての変更・更正と、それ以外の情報(登記名義人の持分含む)の変更・更正は登記として区別されます。

更正前後の同一性

さて、ここで注意が必要なのは、更正登記は、登記の前後で同一性がなければ行うことができないということです。簡単に言うと、「一部を正す」場合にしか登記を受理してもらえないのです。
例えば、所有権(の持分)の名義について誤りがあった場合に、
・Aさん→AさんBさん
・AさんBさん→Aさん
・AさんBさん→AさんCさん
といった名義の更正はいずれも認められるのに対し(いずれもAさんについて同一性あり)、
・Aさん
→Bさん
・Aさん
→Cさん
・AさんBさん
→CさんDさん
・Aさん
→AさんBさん→Bさん(※)
といった更正は認められません。
これは、既にされている登記の全てが誤りであれば、その登記はそもそも無効であるため、更正ではなく抹消登記(または、後述する真正な登記名義の回復)で処理すべきだからです。
最後の(※)に関しては、2回の更正それぞれに関しては同一性が認められますが、総合的にみると同一性の認められない更正になりますし、また、これを認めると、更正登記より高い登録免許税がかかる名義変更の登記の抜け穴になってしまいますので、することができません。

利害関係人と真正な登記名義の回復

冒頭で、更正登記によっては、抹消登記の実質を伴う場合もあると述べましたが、この影響で、更正登記を行う際に利害関係人の承諾を得なければならない場合があります。

例えば、所有権の名義をAさん→(2/3Aさん)・(1/3Bさん)に更正する場面では、登記上では、Aさんの所有権の1/3が消えてしまいます。ここで、Aさんが全てを所有するものとしてこの不動産に抵当権を設定し、登記簿上に抵当権者として記載されているDさんが存在した場合、Dさんの抵当権もAの持分1/3について消えてしまうため、更正登記を申請する際に一緒にDさんの承諾書を添付しなければならないのです。

変更登記でも利害関係人が出現してくる場面はありますが、変更登記の場合は利害関係人の承諾書を付けずに、その利害関係人の権利に遅れる形で登記する選択をすることができます。対して、更正登記の場合は、登記を抹消する実質を伴う場合があるため、抹消登記にならい、利害関係人が存在する場合は必ず利害関係人の承諾書を添付する必要があるのです。
とはいっても、利害関係人の承諾を必ず得ることができる保証などなく、承諾がないがために更正登記ができないとなると、事実とは異なる登記記録が放置されることになってしまします。不動産登記には、現在の権利関係を正確に公示するという目的もあるため、この状況は望ましくありません。そこで認められているのが、「真正な登記名義の回復」です。
上記の例でDさんの承諾を得られない場合には、登記の目的を「所有権一部移転」(更正でない)、登記の原因を「真正な登記名義の回復」として、Bさんに対してAさんの所有権の1/3を移転することができます。この方法では、更正登記とは異なり移転する持分の価格の20/1000の登録免許税がかかってしまいますが、Bさんは登記名義を得ることができます。なお、この場合、Dさんの抵当権も登記記録上は不動産全てを対象とするものとして存続します。

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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