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相続以外で不動産名義変更(持分変更を含む)を
検討されているお客様へ

相続以外で、不動産の名義変更をしたいと考えているお客様は、必ず以下を一読していただき、問題点を把握のうえ、本当に名義変更をすべきか検討してください。

相続の場合はほとんど問題が生じることなく名義変更できます。

名義変更を考える典型的な理由

1.親の所有する家に住んでいるから自分に名義変更をしたい。
2.親の土地のうえに建物を建てたので土地を自分に名義変更したい。
3.親族が家をくれると言ったから自分に名義変更したい。
4.住宅手当が出るから夫婦共有の持分割合を変更したい。
5.何となく親から自分へ名義変更をしておきたい。

上記のケースが名義変更をしたいと考える方の典型例です。
しかし、実際はほとんどの方が名義変更をすることができずに断念しています。
大半の方が「名義変更をしよう。」と安易に考えてお問合せをしてこられますので、以下で名義変更ができない理由をしっかりと理解をしていただきたいと思います。

多くの方が不動産の名義変更を断念する理由は2つです。

①贈与税がかかるため断念

相続以外の場合に不動産の名義変更をしようと思う場合、贈与税をどうするのか検討しなければいけません。相続以外での名義変更の場合、「贈与」か「売買」で名義変更をするしかありません。売買でなければ自然と「贈与」になりますが、不動産を贈与する場合には贈与税が発生することになります。
例えば、3000万円の不動産を贈与する場合、原則として贈与税は約1200万円です。
1200万円の贈与税を払ってまで名義変更をする理由があれば別ですが、通常は現実的ではないことになります。

②住宅ローンが残っているため断念

住宅ローンを組む際に、金融機関と必ずローン契約を締結するはずですが、そのローン契約の中にまず間違いなく「金融機関の同意なく勝手に不動産の名義変更をしてはいけない。もし勝手に名義を変えたら一括返済を求めますよ。」といった意味合いの条項が盛り込まれています。
つまり、住宅ローンが残った不動産を名義変更する場合、金融機関から同意を得なければいけないことになりますが、金融機関が同意してくれるわけありませんので、ここで多くの方が断念します。

よく夫婦の持分割合を変更したいと相談を受けますが、持分割合の変更でも金融機関の同意が必要です。

上記2点がクリアできてはじめて不動産の名義変更を検討できる

相続以外の不動産名義変更の場合、上記2点の問題点をクリアして、やっとそこから名義変更を検討できるスタートラインに立てることになります。
まず、住宅ローンが残っている場合は金融機関の同意を得られないため断念するしかありませんので、住宅ローンが残っている方は名義変更できないと考えて差し支えありません。

贈与税の問題は、不動産の評価が低かったり、数年にまたいで贈与をする、相続時精算課税制度を使ったりする等でクリアできる場合がありますので、税理士へ相談をされることをお勧めします。

上記2点がクリアできそうでしたら、当事務所までお問合せいただければと思います。


この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


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1.相続した不動産を売却する流れ
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3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
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6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
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9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
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13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
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16.相続したマンションを売る場合の注意点
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20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
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1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
90.法定相続情報証明制度の問題点と今後

91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか

100.遺言書の財産目録がパソコンで印字可能に

 

テレビ取材・雑誌の執筆等

当事務所は相続遺言の分野でメディア取材・執筆実績が多数あります!

・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
・雑誌「AERA」2018.4.15号
・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他

代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

相続と不動産の分野でインタビューを受けた記事はこちらから↓

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東京・千葉・埼玉エリア

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