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売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない場合

相続人は住む権利がある?!

相続により不動産を取得した場合、その不動産を売却したいのに、そこに住んでいる相続人が出て行ってくれないことはよくあります。このような場合、どうすればよいのでしょうか。

まず、相続が発生すると被相続人の相続財産は、相続人全員の共有財産になります(民法898条)。
つまり、相続人全員の共有財産となっている以上、その財産を処分(売却など)するためには相続人全員の同意が必要となります。

上記のケースの場合、相続不動産に居住している相続人の相続財産を共有している1人となりますので、本人が出ていきたくないと言えば、無理に立ち退きをさせるわけにはいきません。

他の相続人全員は不動産を売却したいと思っていても、居住している相続人の同意がないため勝手に売却することもできません。このような相続トラブルはよくあることです。相続不動産を売却して今後の生活費のあてにしたいと考えるのも、思い入れのある場所だから今後も住み続けたいと思うのも、どちらの主張も理解はできます。

民法898条

相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。

居住する相続人が高齢であるほど売却が困難に

相続不動産に居住している相続人が高齢になればなるほど、立ち退きをお願いするのは困難になってくるでしょう。

一般的に、高齢者は住み慣れた場所を離れ環境が変わるのを嫌います。
残り限られた時間の中、現在住んでいるところで人生を全うしたいと思うのはごく自然なことです。引っ越しをする場合、体力的にも精神的にも相当な負担を強いられることになるでしょう。

高齢であればあるほど、今住んでいる生活環境を変えたくないと考えるものです。それは、お金にかえることのできないものであって、たとえ沢山の売却代金が入ってきたとしても、住んでいる家から出たくないと思うものです。
若い方であれば、まだ体力もあり、新生活に切り替えて前を見て進むことができるかもしれませんが、高齢であればあるほどそれが困難なものになります。
高齢な方が相続不動産に居住している場合には、その方の配慮が必要になります。

最終的には遺産分割協議で話し合うしかない

立ち退きをお願いしても出て行ってくれない相続人がいる場合、最終的には他の相続人全員を交え遺産分割協議で話し合うしかないことになります。

民法907条1項  

共同相続人は、次条の規定により被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができる。

遺産分割協議では、各相続人が相続分に応じて、相続財産を具体的に分割していきます。

不動産の場合にはどのように分割すればよいのでしょうか。物理的に分けることなどできません。居住している相続人以外の相続人は売却を希望しています。売却をしてその代金を分けてほしいのです。

この場合には、換価分割という方法があります。換価分割とは、不動産を売却し金銭にして相続人に分割する方法です。最終的には売却することになりますので、居住している相続人には立ち退きをしてもらわなければなりません。そこのところを、他の相続人全員で説得する必要があります。

換価分割でもダメな場合は、代償分割という方法があります。代償分割とは、相続不動産を一人の相続人がとり(この場合、居住している相続人)、その取得者が自分の相続分以上に相続した分を、他の相続人に金銭で支払う方法です。
この場合、多額の金銭が必要になるでしょうから、当面の金銭支払いができない場合には、将来分割で支払うという分割方法もあります。代償分割であれば居住している相続人が立ち退きをする必要はなく住み続けることが可能です。

他には、他の相続人の持分を居住している相続人に売却するという方法もあります。相続人全員で不動産を共有状態にし、各持分を居住している相続人に買ってもらうのです。そうすることで、不動産を売却したい相続人はお金を手に入れることができますし、住み続けたい相続人は、他の相続人の持分を買い取り、自分はそのまま住み続けることができます。

いずれにせよ、相続人全員で話し合うことは必要かつ重要となります。もし、遺産分割協議でも話し合いがまとまらないときには、その分割を家庭裁判所に請求することができますが、これは最終手段となるでしょう。

民法907条2項  

遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。

また、遺産分割の判断基準となっているのは民法906条が根拠となっています。

民法906条  

遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする。

売却後に借家として住み続ける

例外的な方法とはなりますが、居住している相続人がどうしても立ち退きをしてくれない場合、一度売却をしてその後賃借して借家として住み続けるという方法があります。

不動産賃貸をメインビジネスとしている不動産業者に相続不動産を売却し、そのまま賃貸借契約を結ぶことで、その後も借家として住み続けるということです。

住み続けることが可能かどうかは不動産業者との交渉による部分はありますが、この方法であれば、売却したいと考えている相続人にはお金も入ってきますし、住み続けたいと考えている相続人は、自分で家賃を払って住み続けることが可能となりますので、検討してみる価値はありそうです。

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18
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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