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住所(氏名)変更登記とは

前提登記と呼ばれる住所(氏名)変更登記

不動産の売買や贈与により不動産名義変更の登記を行う際に、売主や贈与者(つまり名義を渡す方)の登記名義人の現在の氏名や住所が、結婚や引っ越しなどを原因として登記簿に記載されている氏名や住所と異なっている場合、名義変更の前提として、登記名義人表示変更登記(住所変更登記など)が必要となります。
この登記名義人表示変更の登記を行わなければ、所有権移転の登記を行うことができずに却下されてしまうため、登記を行う際の一番の注意点といっても過言ではありません。(※相続登記など、登記名義人表示変更が不要となる一定の例外があります。後ほど解説します。)
実際に、登記実務上でも、「表示変更の登記を見落とすことにより本来の目的である登記を行うことができなくなる」というミスでお客様にご迷惑をおかけしてしまうことを避けるため、事前に氏名や住所の変更がないかのチェックを入念に行います。
本記事では、この登記名義人表示変更の登記について解説します。

なお、本ページの一番最後に登記申請例を載せてありますので、ご興味がある方は、こちらから登記申請例に飛ぶことができます。
登記名義人住所変更登記の登記申請書(見本)
登記名義人住所氏名登記の登記申請書(見本)

不動産名義変更の前提として『登記名義人表示変更登記』が必要な場面

冒頭で述べたとおり、氏名や住所が変更されているかどうかのチェックが必要となるのは、登記名義を渡す側についてです。今現在登記簿に名前が載っている人物から別の人に名義を移す際に、名義人の氏名住所に変更がないかのチェックを行います。

例えば、不動産の名義を持っているAさんがBさんに不動産を売り、それに伴う名義変更の登記を行おうとする場面を考えてみましょう。
登記簿には、Aさんがこの不動産の登記を手に入れた際の氏名や住所が載っています。そして今、そのAさんから買主であるBさんへの登記を行いたいと考えています。この時チェックが必要となるのはAさんについてだけです。
Aさんは、以前にこの不動産の名義を手に入れてから、今回のBさんとの間の売買の登記をするまでの間に、結婚をして苗字が変わっていたり、引っ越しをして住民票の住所が変わっていたりするかもしれません(役所に住所の異動届けを出したとしても登記は勝手に変更されません)。この期間の変更点をチェックするのです。
そして、仮に変更があった場合には、AさんからBさんへの名義変更登記の前提として、登記名義人表示変更=Aさん自身の氏名(住所)変更の登記を行わなければならないのです。
反対に、Bさんについてチェックする必要はありません。そもそも、Bさんは今回の売買によって新しく登場する人物であり、現在の情報と比較する対象がありません。将来的に、Bさんが他の人にこの名義を移すときには、Aさんとの売買の時と同様のチェックが必要となります。

なぜ登記名義人表示変更登記が必要なのか

では、なぜこのような面倒なことが必要になるのかを少し踏み込んで考えてみましょう。根底にあるのは、「不動産の名義は非常に大切な権利である。」という考え方です。

不動産の登記の手続きのルールは、不動産登記法という法律に定められています。普段あまりなじみのない法律ですが、手続きのルールが非常に細かく定められており、登記を申請する司法書士も、登記を受理する登記官も、これに従う形で登記業務を行っています。そして、不動産登記名義人表示変更の登記が必要となる根拠は、ここにあります。すなわち、「登記官は、申請情報の内容である登記義務者の氏名若しくは名称または住所が登記記録と合致しないときに、登記の申請を却下しなければならない」という趣旨の条文(不動産登記法第25条)が定められているのです。登記義務者とは、登記名義を渡す人(先程の例でいえばAさん)のことです。

Aさんが他人に登記の名義を渡すことができるのは、Aさんだからこそです。Bさんへ名義を移す際にAさんの氏名が変わっていては、登記官には、果たして本当に登記簿上に名前が載っているAさん本人なのかの判断がつきません。住所についても同じで、ただの同姓同名の人が、成りすましで登記の名義をBさんに移そうとしている可能性を排除できません。方法論としては、氏名や住所の変更を証明する書類を登記官に見せて、Aさんであることを証明することもできるかもしれません。しかし、根底に「不動産の名義は非常に大切な権利である」という考えがあるため、不動産登記法は、このような簡易的な方法でなく、「氏名(住所)変更の登記」という正式な方法によりAさんであることを証明させようとしているのです。(関連記事:登記の補正とは 登記の取下げ・却下

不動産登記法第25条(申請の却下)
登記官は、次に掲げる場合には、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。ただし、当該申請の不備が補正することができるものである場合において、登記官が定めた相当の期間内に、申請人がこれを補正したときは、この限りでない。

登記名義人表示変更登記を省略することができる例外

ただし、名義を移す前提でこの登記名義人表示変更の登記を行わなくてもいい場合がいくつかあります。その中で最も身近なものが、「相続登記」です。相続登記では、亡くなった方から相続人に対して名義を移しますが、亡くなった方の氏名や住所に変更があった場合でも、その変更登記を挟む必要はありません。この場合、上記の簡易な方法(住民票などの変更があった証明書を相続登記に添付する)という形で、亡くなった方が登記簿に載っている人物であるという証明に変えることができます。なぜこのようなことが認められているかというと、相続登記が「単独申請」であり、登記義務者という概念がなく、変更の登記を挟まなくても上記の不動産登記法第25条における却下事由に該当しないためです。一方、相続登記と似たような登記である「遺贈登記」は、「共同申請」である(亡くなった方が登記義務者となる)ため、原則通り、亡くなった方の変更登記をする必要があります。(関連記事:相続登記の仕方について

なお、一般的にはあまり重要な知識ではありませんが、ご参考までに他に「変更登記を挟む必要がない」地う場合をいかに記します。
・所有権以外の権利(買い戻し権を含む)の抹消登記を申請する場合
・所有権の仮登記の抹消登記を申請する場合
いずれも、抹消登記の前提としての話です。所有権そのものは最も大事な権利ですので、この例外には含まれていないことにご注意ください。

登記名義人表示変更登記の方法

具体的な方法(申請書の記載例など)については、法務局の以下の法務局HP(登記名義人住所・氏名変更登記申請書)をご覧いただくことにして、ここでは、変更登記を行う際に少し悩みそうな点をいくつか挙げてみたいと思います。
(法務局HP:
不動産登記の申請書様式について


・氏名と住所の両方が変わっている
→「○○番所有権登記名義人氏名・住所変更」という形で、一回で変更登記を申請できます。

・登記をした時から、住所を転々としている
→登記上の住所から何回も引越しをしている場合でも一回の登記で変更を済ますことができます。変更登記の目的は、「過程を再現する」というよりは、「正確な情報にする(申請人との同一性を確かめる)」ためであるからです。ただ、登記自体は一回で済ますことができます(過程を忠実に再現する登記はいらない)が、その過程の証明は必要となります。登記簿上の住所から現在の住所まで繋げなくてはなりません。
例えば、登記簿上の住所が東京都であるAさんが、東京→北海道→沖縄と住所が移転した場合、いきなり沖縄の住所に変更する登記をすることができますが、その登記をする際に、北海道を含めた上記の移転の過程全てを証明する住民票や戸籍の附票が「登記原因証明情報」として必要となります。

・そもそも既に入っている登記の氏名や住所が違っていた(間違って登記していた)
→この場合、変更登記でなく更正登記となります。更正登記とは、間違っていたものを正しく訂正する登記のことです。例えば、Aさんの登記を申請した際に、既にAさんの名字が変わっていた場合は、変更登記でなく更正登記となります。「○○番所有権登記名義人氏名更正」という登記の目的になります。

登記名義人表示住所変更登記の登記申請書の見本

登  記  申  請  書

 

登記の目的   所有権登記名義人住所変更

原   因   平成30年1月10日 住所移転

変更後の事項  住所 横浜市西区北幸二丁目10番36号

申 請 人   横浜市西区北幸二丁目10番36  甲野 太郎

添付書類    登記原因証明情報※      

平成30年1月15日申請 横浜地方法務局 ○○出張所

登録免許税   金2,000円

 

不動産の表示

  ~省略~

 

不動産の所有者が住所変更をした場合の住所変更登記の申請書例です。
日付は、住所変更をした日にちとなり、原因は住所移転となります。
変更後の事項に、新しい住所を記載していただきます。そして、申請人のところにも今の新しい住所を記載します。
登記申請日には実際に登記申請をする日にちを記載していただき、ご自身が登記申請をする先の法務局名を記載してください。
登録免許税は、不動産個数×1000円となります。(土地と建物なら2個で2000円です)
不動産の表示については、登記簿謄本を見ながら一字一句間違えることなく丁寧に記載してください。

※登記原因証明情報・・・登記簿上の住所から現在の住所まで繋がる住民票など

登記名義人氏名変更登記の登記申請書の見本

登  記  申  請  書

 

登記の目的   所有権登記名義人氏名変更

原   因   平成30年1月21日 氏名変更

変更後の事項  氏名 乙野 花子

申 請 人   横浜市西区北幸二丁目10番36  乙野 花子

添付書類    登記原因証明情報※      

平成30年1月30日申請 横浜地方法務局 ○○出張所

登録免許税   金2,000円

 

不動産の表示

  ~省略~

 

不動産の所有者が氏名変更をした場合の氏名変更登記の申請書例です。
氏名変更をする理由としては、離婚または婚姻の場合が多いと思います。
日付は、氏名変更をした日にち(離婚日や婚姻日など)となり、原因は氏名変更となります。
変更後の事項に、新しい氏名を記載していただきます。そして、申請人のところにも今の新しい氏名を記載します。
登記申請日には実際に登記申請をする日にちを記載していただき、ご自身が登記申請をする先の法務局名を記載してください。
登録免許税は、不動産個数×1000円となります。(土地と建物なら2個で2000円です)
不動産の表示については、登記簿謄本を見ながら一字一句間違えることなく丁寧に記載してください。

※登記原因証明情報・・・本籍地入りの住民票と氏名変更の原因(離婚や婚姻)がわかる戸籍謄本

登記名義人住所氏名変更登記の登記申請書の見本

登  記  申  請  書

 

登記の目的   所有権登記名義人住所、氏名変更

原   因   平成30年1月21日 氏名変更
        平成29年5月5日 住所移転

変更後の事項  住所及び氏名 
        
横浜市西区北幸二丁目10番36号  乙野 花子

申 請 人   横浜市西区北幸二丁目10番36  乙野 花子

添付書類    登記原因証明情報※      

平成30年1月30日申請 横浜地方法務局 ○○出張所

登録免許税   金2,000円

 

不動産の表示

  ~省略~

 

不動産の所有者が住所変更と氏名変更をした場合の住所氏名変更登記の申請書例です。
氏名変更をした原因日付と住所変更をした原因日付を2段に分けて記載してください。順番が住所変更が先の場合であったとしても、氏名変更を上の段に書いて、住所変更を下の段に書いてください。
変更後の事項に、新しい住所と氏名を記載していただきます。そして、申請人のところにも今の新しい住所と氏名を記載します。
登記申請日には実際に登記申請をする日にちを記載していただき、ご自身が登記申請をする先の法務局名を記載してください。
登録免許税は、不動産個数×1000円となります。(土地と建物なら2個で2000円です)
不動産の表示については、登記簿謄本を見ながら一字一句間違えることなく丁寧に記載してください。

※登記原因証明情報・・・本籍地入りの住民票と氏名変更の原因(離婚や婚姻)がわかる戸籍謄本、登記簿上の住所から現在の住所まで繋がる住民票

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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