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定期借地権付き建物を相続してしまった場合の手続き方法

定期借地権付き建物の相続問題

土地のうえに建物を建てるための権利は、所有権だけに限られていません。
他人の土地を借りて、その土地に自分の家を建てる方法があります。これを「借地」といいます。

そして、借地はさらに細分化されていて、普通借地と定期借地に分かれていきます(厳密にいえばもっと細かく分かれていますがここでは割愛)。

本ページでは、定期借地に限った解説をしていきたいと思います。

定期借地権付き建物を相続してしまった場合の問題点とは

親(親族)が住んでいた自宅を相続して売却する話はよくあることだと思います。相続人達は自分の家を持っていて使わなくなった被相続人の自宅は売却して換価して分割してしまった方が、合理的だと考えるからです(感情的に自宅を売らずに残す人もいるでしょう)。

通常の自宅を相続する場合には、土地と建物の所有権を相続人が取得することになりますから、土地+建物という形でまとめて売却することができます。しかし、他人の土地に建っている定期借地権付きの建物の場合はそう簡単にはいきません。

なぜ、定期借地権付きの建物の場合には、簡単に売却できないのでしょうか?
それは、以下の理由があるからです。

定期借地権付き建物が簡単に売却することができない3つの理由

1.定期という性質上、買い手が見つけにくい

定期借地権はあくまでも定期(期限付き)の借地形態です。期限が切れたら建物を取り壊して土地を明け渡さなければいけません。
定期借地は50年以上で設定されますが、多くの場合は最低の50年で契約されているようです。つまり、この定期の間しか建物を所有することができないため、買い手はかなり絞られてきてしまいます。被相続人が使ってきた期間もあるので、残存期間はケースによってことなります。(定期の設定期間−被相続人の使用期間=残存期間)
残存期間が短ければ短いほど、買い手を見つけるのが難しくなります。

 

2.地主の譲渡承諾が必要

定期借地権は地主(貸主)と建物所有者(借主)との契約関係で成り立っています。建物所有者が変更されるということは、地主にとってみても重要な事項ですから、建物を売却することにつき地主からの承諾を得なければいけません。また、譲渡について承諾をもらう場合、承諾料を支払うことが通例となっていますので、譲渡承諾料の準備も必要となります。
 

3.権利関係が複雑なため敬遠される

「定期借地」を好んで買う方はいません。普通であれば、シンプルに土地を所有して自分の家を建てたいと考えるからです。地主との付き合いも必要になりますし、毎月の借地料の支払いも必要です。
このような複雑な権利関係の話を聞いて購入したいと考える人はなかなかいないでしょうから、相当金額を安くして売却することも検討しなければいけません。

途中解約ができない定期借地。売れなくても毎月の地代が発生・・・

定期借地権付き建物の売却が困難というのは上記の解説のとおりですが、売れないまま放置することができないのも定期借地の問題点です。
「借地」ですから、当然毎月の地代が発生してしまいます。相続人は、定期借地権付きの建物を所有している限り地代を払い続けなければいけません。
だったら、借地契約を解消して更地にして土地を地主に返還すればいいと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、そこに落とし穴があります。

定期借地契約は原則として途中解約することができません。
地主としても、50年以上の定期期間は安定した地代収入を受け取る経済的な利益があるわけですから、勝手に途中解約されたら困るのです。
途中解約をする場合には、やはり地主と交渉をしてみて解約を許してもらうしかありません。地主によっては定期期間中の地代を払ったら解約に応じてくれることがあるみたいですが、それでは地代を払いたくないことを理由に途中解約する意味がなくなってしまいます。
簡単に途中解約することができないのも借地の問題点といえるでしょう。

相続した定期借地権付き建物の売却に困ったら当事務所へご相談下さい

多くの不動産絡みの相続案件を受任する当事務所では、過去に定期借地権付き建物の売却に成功した事例が何度もあります。また、他人に建物を売却するのではなく、地主から底地を購入したケースをサポートすることもできます。

定期借地権付き建物を売却するというのは非常に専門性の高い分野です。地主とどういった話をするのかも初動を間違えると後戻りができなくなってしまうリスクがありますので、定期借地権付き建物を相続してしまったら当事務所まで早めにご相談ください。
司法書士が遺産分割や相続登記と合わせて、定期借地権付き建物についてアドバイス・ご提案させていただきます。

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相続した定期借地上の建物を売却して解決した事例

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18
生命保険金は相続税の課税対象か
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