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マンションの敷地権とは

区分建物と敷地権

マンションは、戸建住宅と同様に土地のうえに存在していますが、この土地のことをマンションの「敷地」と言います。
マンションの敷地は、戸建ての場合とは異なり、マンションの専有部分の所有権を持つ人達が共同で持ち合っており、権利関係が非常に複雑になっています。
この敷地の権利について、どのような法律やルールがあるのでしょうか。

区分建物と敷地権の関係

マンションを購入される際によく耳にする「区分建物」と「敷地権」の関係について説明していきます。
区分建物とは一棟の建物の中に構造上区分されて独立した住居や店舗、事務所などがある建物のことをいいます。分譲マンションやオフィスビルなどがこれにあたり、
以下の2つの要件を満たしていることが必要となります。

(1)建物の各部分に構造上の独立性を有していること
建物の各部分が他の部分と壁や床、天井などで完全に遮断されていること。ふすま、障子、間仕切りなどによる遮断では足りません。

(2)建物の各部分に利用上の独立性を有していること
建物の各部分が他の部分から完全に独立し、用途を果たしていることをいいます。マンションであれば独立した各部分が、それぞれひとつの住居として利用可能であることです。

この2つの要件を満たした建物の各部分について、それぞれ別個の所有権が成立しているとき、その建物を区分建物(区分所有建物)と呼び、区分建物については民法の特別法にあたる区分所有法(建物の区分所有等に関する法律。別名、マンション法と呼ばれたりもします。)が適用されます。

区分建物で独立した各部分を専有部分、その専有部分を所有する者を区分所有者と言い、その権利を区分所有権と言います。(廊下やエレベーター、階段などの区分所有者が共同で利用する部分を共用部分と言い、区分所有者が共有しています。)
「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」(区分所有法第1条)

敷地権とは、マンションなどの区分建物において、その建物と一体化した土地に対する権利のことをいいます。
もう少しわかりやすく説明すると、分譲マンションなどでは、区分所有権とマンションの敷地を利用する権利(敷地利用権)の両方を必要としますが、この区分所有権と敷地利用権は原則、分離して処分できないため、このような分離不能な敷地利用権として登記された権利を敷地権といいます。
このように区分建物と敷地権の関係は一体化されていることが分かります。

分離処分禁止とは

区分所有権と敷地権は一体化されており、原則、分離処分することはできません。
区分所有法22条には分離処分の禁止を規定しています。

区分所有法第22条(分離処分の禁止)

1.敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

2.前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第14条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

3.前2項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

ではなぜ分離処分を禁止しているかというと、通常、土地と建物は別の不動産として別々の登記を行います。しかし、マンションのような区分建物の場合、それをすると非常に複雑化してしまい分かりにくくなってしまします。
通常マンションは数十戸、多くて100戸以上あり、敷地利用権は全戸の所有者での共有となります。これを通常の不動産取引のように土地と建物を別々に登記するものとすると、各戸の登記簿はそれぞれ別々に存在するのに、敷地は共有なので土地の登記簿は一つしか存在しないことになります。
この状態で仮に、マンションの各戸が売買され、更に担保が設定された場合、どうなってしますのでしょうか。
各戸(建物)は独立して存在し登記簿に記載されているため問題ではありませんが、土地は共有のため、各戸全ての登記がひとつの登記簿に記載されることとなります。
そうなると、マンションが売買されるたびに、更に担保が設定されるたびに、同一の登記簿に所有権移転登記や抵当権設定登記をすることとなり、記載内容が膨大かつ複雑になり非常にわかりにくい登記簿となります。
これらの問題を解消するため、昭和58年の区分所有法改正により、専有部分と敷地利用権の一体化の制度が始まり、原則、分離処分禁止となりました。
そして、分離処分禁止の敷地利用権のことを不動産登記法で「敷地権」と呼ぶようになったのです。
※昭和37年に制定された法律で、その後、急速な分譲マンションの普及に伴い、昭和58年に法改正が行われました。改正前までは分離処分が可能でした。
これにより、マンションなどの売買時においては、所有権移転登記場度は区分建物の登記のみとし、土地登記簿には記載しないこととなり、処理が簡略化され登記の確認も容易なものとなりました。
(関連記事:不動産の登記簿謄本の見本・読み方

敷地権化されたマンションと敷地権化されていないマンション

昭和58年の区分所有法改正によって、分離処分禁止の原則という考え方ができました。つまり、それ以後に竣工したマンションであれば敷地権化されているのが通常ですが、それ以前に竣工したマンションは敷地権化されていないままで現在も存続しています。
よって、現在は敷地権化されたマンションと敷地権化されていないマンションが併存していることになります。
敷地権化されていないマンションの場合、専有部分と敷地の登記簿が別々に存在しますので不動産の名義変更時には十分に注意しなければいけません。権利関係が複雑になっているため敷地を見落とす可能性がありますし、登記申請レベルの話をすれば、専有部分と敷地の登記申請は別申請になります(詳細な説明は割愛しますが一括申請の要件を満たさないため別申請となる)。
非敷地権化マンションの場合、登記手続が敷地権化マンションに比べて難しいものになりますので、十分に注意が必要です。​
なお、マンションが敷地権化されているのか、されていないのかを判断するためにはマンションの登記簿謄本を取得する必要があります。登記簿謄本の取得方法についてはこちらの記事が参考になると思います。≫
不動産の登記簿謄本の取り方

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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