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セットバックとは

相続不動産の売却とセットバック

セットバックという言葉をご存知でしょうか?
不動産業者なら当然のように理解できているセットバックですが、戸建てを所有する一般の方々でもその言葉は聞いたことがあるかもしれません。

不動産業界で使われる「セットバック」という言葉は、訳すと「後退」させるという意味となりますが、この場合、以下のような意味でつかわれています。

セットバックの意味合い

① 建物を建てるときに、上階を下階よりも後退させること。(日照や通風を確保するため)
② 敷地、道路の境界線から後退して建物を建てること。
③ 壁面線※1が指定される場合、建物の壁又はこれに代わる柱、高さ2メートルを超える門や塀は壁面線を越えて建てられないため、壁面線まで建築物を後退させること。
④ 二項道路の場合、道の中心から2メートル後退したところの線が道路の境界線とみなされること。
⑤ 第1種低層住居専用区域※2、第2種低層住居専用区域※3の中で、都市計画で外壁の後退距離が定められた場合に、壁又はこれに代わる柱から敷地の境界線までの距離が、1.5メートル又は1メートル以上であること。

※1 街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るために、建築物の位置を揃えるための基準となる線。
※2 建物の高さが10メートル又は12メートル以下、建ぺい率30,40,50,60%、容積率50~200%の制限があります。住宅以外に、学校、公共施設、診療所などの建設は認められています。また、住宅兼店舗の場合、店舗などの広さが50㎡以内に限られます。(低層住宅の環境保護のため)
※3 建物の条件は第1種低層住居専用区域と同じですが、それ以外に、2階建以下で床面積150㎡以内の商店(コンビニなど)、食堂、学習塾などの建設が認められています。

ここでいうセットバックとは、④二項道路のことです。次で詳しく説明していきます。

二項道路とは

二項道路とは、建築基準法第42条第2項でいっている道路のことを指します。
現在の建築基準法では、建物の敷地は幅員が4メートル以上の道路に接している必要があるとされ、その要件を満たさないと建築許可が下りません。

しかし、現在の建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前に建てられた建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道は、道路とみなす処置がとられており、これを二項道路と呼んでいます。
二項道路の沿道の建物はほとんどが既存不適格となってしまい、建て替え不可となってしまいます。そこで、道路中心線から2メートル、セットバックした線を境界線とみなすことで、建て替えを認めることにした緩和措置となります。

元々、建築基準法の前身である市街地建築物法では、約2.7メートル(9尺)以上の道に面していることが条件でした。その後の法改正により、4メートル以上と改正されましたが、一定の条件のもとに緩和措置もありました。

このような経緯もあり、戦後、既に市街地化が進んでいる区域では4メートル未満の道が多く存在していました。現在の建築基準法制定時、このような道を二項道路に指定することで、建物の建て替え時には、順次、セットバックが進み4メートル幅以上の道路が確保されると考えられていました。

建築基準法 第42条2項

この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(前項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。

ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

セットバック要の土地を売却する注意点

ここまで解説をしてきたように、セットバックというものは決していいものではありませんので、物件の売却価格としてはマイナス要因に働きます。
例えば、全体の大きさが68㎡の土地(うちセットバック部分6㎡)を相続して売却しようと思ったとします。この場合は、土地のサイズで言えば68㎡ですが、6㎡セットバックしなければいけませんので、実際には62㎡しか使うことができません。
購入する側からすれば、この62㎡の土地で建物を再建築しなければいけませんので、土地としての使用できる大きさは思ったよりも小さくなってしまうのです。当然ですが、再建築する場合の容積率や建ぺい率については、この62㎡で算定することになりますので、売却時よりも購入者は小さい建物しか建てられないことになります。

つまり、土地の使用できる大きさが小さくなってしまう以上、土地としての価値が下がってしまうことになるわけです。
多少のセットバック程度では気にならないほどの土地の大きさであれば問題はないのかもしれませんが、こういったセットバックが必要な土地の場合には、そこまで大きな土地ではなく、入り組んだ道沿いに土地があることが多いです。そういった土地の場合にはたかが数㎡程度のセットバックでも再建築時には相応のダメージを受けることになります。

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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