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持分だけ不動産名義変更する場合の注意点

持分移転登記

被相続人の不動産を相続した場合、相続登記(名義変更)を、当該不動産を管轄する法務局に申請する必要があります。
今回は、相続に関する不動産の持分の名義変更について解説していきたいと思いますが、どのような場合に持分の名義変更が必要になるのでしょうか。

まず、不動産の所有関係は、多くの場合一人を所有者とする単独所有です。相続において持分の名義変更が必要となるケースには、被相続人が不動産を単独所有していた場合ではなく、誰かと共有して所有していた場合に必要となります。
例えば、土地と建物を夫婦共同で購入したため、登記名義が夫婦の共有名義になっているケースで、被相続人が夫のような場合です。この場合は、夫の持分についてのみ名義変更の必要性が生じます。

共有持分のみの名義変更と単独所有の名義変更の手続きの違い

持分の名義変更と、単独所有の名義変更で登記申請の方法で違いは生じるのでしょうか。
以下で項目を分けて、それぞれの変更等をご確認ください。

①登記申請先
名義変更をする不動産を管轄する法務局に申請することになります。持分の名義変更か単独所有の名義変更かで違いはありません。

②申請人
遺言によるか、法定相続によるか、遺産分割協議によるかで違いはありますが、持分の名義変更、単独所有の名義変更による違いはありません。

③必要書類
必要書類についても大きな違いはありません。

④登記申請書
基本的に大きな違いはありませんが、登記申請書の目的欄の記載方法が変わります。
※下記で解説します。

共有持分のみの名義変更時の登記申請書の書き方

不動産名義変更をする場合には登記申請書を作成して法務局に提出をすることになりますが、共有持分のみの名義変更をする場合には、この登記申請書の記載方法が変わってきます。

登記申請書には、「登記の目的」という記載事項があります。下記の登記申請書例をご覧ください。
 

   登 記 申 請 書

登記の目的 所有権移転

原   因 平成30年1月1日相続

相 続 人(被相続人 山田太郎)
       山田 一郎

 

これは、よくある相続登記の申請書例です。見ていただけると山田太郎さんが死亡して山田一郎さんが相続した不動産を承継する内容の登記申請書です。
では、これはどうでしょうか?

 

   登 記 申 請 書

登記の目的 山田太郎持分全部移転

原   因 平成30年1月1日相続

相 続 人(被相続人 山田太郎)
       持分2分の1
        山田 一郎

 

こちらも同じように、山田太郎さんが死亡したことにより山田一郎さんが不動産を承継しておりますが、記載をよく見ると登記の目的が「山田太郎持分全部移転」となっております。それに、「持分2分の1」という記載も増えています。
この登記申請書を見る限り、山田太郎さんが所有していたのは不動産の所有権全部ではなくて、共有持分2分の1を持っていたことがわかります。そして、その持分2分の1を山田一郎さんが承継したことがわかるはずです。
このように、所有権全部を移転する名義変更と共有持分のみを移転する名義変更では、登記申請書の記載方法が異なることになってきます。
登記申請書の記載方法を間違えると登記は「補正」になり、訂正をしに法務局へ行かなければいけなくなりますので、共有持分のみの名義変更をする場合には注意が必要です。(関連記事:
登記の補正とは

〈単独所有の名義変更〉
目的 「所有権移転」
〈共有者のうち一人の持分のみの名義変更〉
目的 「○○持分全部移転」

大きな違いがでる登録免許税の計算

ここまで通常の名義変更と、持分の名義変更で大きな違いがないことを説明してまいりましたが、登記申請において唯一大きな違いが出る部分があります。それが、登録免許税です。
登録免許税とは、登記申請を行う際に法務局に納付する税金のことです。この登録免許税が持分の名義変更ではどのような変化が生じるのでしょうか。
まず、単独所有の名義変更の登録免許税について簡単に計算します。

 

固定資産税評価額1000万円の土地を相続したケース
1000万円×4/1000(相続においての登録免許税率)=4万円

単独所有の名義変更については上記のような計算になり、登録免許税は4万円になります。
 

次に持分の名義変更について計算します。
1000万円×1/2(持分割合)×4/1000=2万円
1000万円×1/4(持分割合)×4/1000=1万円


持分の名義変更の登録免許税は以上のように計算します。
持分の移転になりますので、土地全体で評価されている価格(1000万円)から、名義変更する持分の価格を出し(持分割合をかける)、その価格に相続の登録免許税率である4/1000をかけます。持分しか名義が移転していないのですべてが移転する単独所有の名義変更より、登録免許税は当然安くなります。なお、実際の固定資産税評価額は例に出したようなキリがいい計算しやすい金額ではないので計算にはご注意ください。
(関連記事:登録免許税一覧と計算方法

共有状態の不動産の問題点

持分の名義変更とは直接関係はありませんが重要ですので、共有名義の不動産についての問題点にも触れたいと思います。

不動産が共有状態になるケースの多くは①夫婦で不動産を購入する場合と②相続時に相続人同士で共有になる場合です。前者の場合は、購入資金の支払い割合等で仕方のない部分もありますが、後者の相続において相続人同士で共有関係になるのは後々のトラブルの原因になりますのでできるなら避けるべきです。(関連記事:法定相続分での相続登記について
不動産は基本的に持分だけを売買しても買いたたかれるか、そもそも売れません。つまり共有の場合は、共有者全員で売買することになります。
共有者に売買する意思がなかったり、売買価格等で折り合いがつかなかったりした場合は、売買することは困難を極めます。また、更に相続人に相続が発生した場合は、持分の細分化、共有者の増加、関係の希薄化が進みます。このように不動産の持分所有については、できるなら避けるべきといえます。相続においてはできるなら、金銭でバランスを取る方法により不動産は単独で相続したほうがよいでしょう。

問題の先送り?相続で話し合いがまとまらずとりあえず共有にしてしまった不動産の行く末

不動産を共有にすべきではないことは前述したとおりです。それなのになぜ共有にするのでしょうか?

司法書士としての私個人の意見としては、どんな場合であったとしてもできる限り不動産を共有状態にしておくべきではないと思います。
たとえば夫婦共有で購入した不動産。資金の問題等で致し方ない部分もありますが、夫婦が円満でいく限り問題はありませんが、万が一離婚等になった場合には、この共有にしてしまった不動産が問題で離婚ができない状況になってしまうことがあります。できる限り、不動産名義は夫か妻の単有にしておくことが望ましいと考えます。

また、最も多くのトラブルを抱えることになるのが、相続時に兄弟間などで話し合いがうまくまとまらず、とりあえず法定相続分での相続登記をしてしまった場合です。
これは本当によくないです。私としては、話がまとまらないからといった理由でとりあえず法定相続分での不動産名義変更をするならば、むしろ遺産分割が成立するまで名義変更をしない方がまだマシだと思います。
なぜなら、一旦法定相続による相続登記をしてしまうと、相続人が問題解決をする気持ちを失い、そのままずっと放置されてしまう可能性があるからです。法定相続分の割合で共有となったままにした不動産はそのまま次の世代へ、また次の世代へと問題が引き継がれていき、結局のところその不動産は事実上動かすことができないいわくつきの不動産へとなっていくことでしょう。
亡くなった方の名義のままにしておいた方が、どこかの世代で遺産分割をする可能性を残すことができますし、問題解決の意識が残ったままでいられます。

相続がまとまらないことが理由で、とりあえず法定相続分での不動産名義変更をしてしまおうというのは、単なる問題の先送りにすぎず、全くといって解決になっていません。むしろ問題を悪化させてしまっていると考えて差し支えありません。
不動産の共有というのは決して良い状態ではありませんので、共有のうちの一人が亡くなった場合には、他の共有者が承継するような遺産分割にすることをお勧めします。


【相続登記の関連記事】
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法定相続分での相続登記
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​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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