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登記の第三者対抗要件とは
(不動産名義変更をする本当の意味)

第三者の対抗要件

不動産登記簿は、大きく分けると表題部と権利部(甲区・乙区)の分けられます。不動産名義変更は、権利部の登記の代表例です。
さて、権利部に関しては、登記をするか否かの判断は各々に委ねられており義務ではありません。登記をするには登録免許税を納めなければいけませんし、書類を集めるのにも手間がかかります。ですので「義務でないのなら、そんな面倒なことをしなければいいのでは」と考えてしまいがちです。
それでも、現実には、売買や相続によって不動産の権利に変動があった場合に登記は付き物です。それだけ、不動産名義変更をするのには大きな意味があるのです。
その理由が『第三者の対抗要件』という法律上の考え方です。
(関連記事:登記の制度

第三者の対抗要件とは

まずは、以下の条文をご覧ください。

民法177条 (不動産に関する物権の変動の対抗要件)

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

これは、不動産に関する条文の中でも非常に重要な条文であり、不動産名義変更をする意味は、この条文にあるといっても過言ではありません。

ここでいう「対抗」とは、効力の生じた法律関係(例えば売買によって発生する、物を所有する権利(=所有権)の移転)を主張することです。つまり、「第三者に対抗できない」ということは、当事者間で生じた法律関係の成立を第三者に主張できないという意味であり、上の民法177条はつまり、第三者に法律関係を主張するためには登記してくださいということを言っています。
これを言い換えると、「不動産の権利変動の第三者対抗要件は登記である。」となります。登記というものは、登記をする理由がある者同士の間では、早い者勝ちです。先に登記をして初めて権利変動を主張することができます。権利を得ても、うかうかしていてはいけません。一秒でも先に相手の登記が受理されてしまってはいけない、シビアな世界です。

第三者対抗要件の話題の中でよく例に出される事案として、二重譲渡がありますが(詳しくは別記事をご参照ください。)、何も対抗要件の問題は所有権の登記名義の争いに限った話ではありません。例えば、売買によって土地を手に入れても、名義変更の登記をする前に売主が銀行からお金を借りて抵当権の登記を先に入れてしまったら、買主は抵当権がついたままの土地を手に入れることになります。「先に売買したよ」ということを、第三者である銀行に対して主張できないのです。これが、抵当権同士の争いであったり、質権や地上権という他の権利であっても同様です。

登記の先後の問題では、買主が売主に対して損害賠償の責任を追及していくことが考えられますが、あくまでもそれはお金の問題でに二次的な解決になってしまいますし、何より売主の無資力等に関する問題を買主が負担する格好となってしまいます。
ちなみに、これらは民事上の話であり、刑事上では、こういったケースにおける売主側の行為は、横領罪や背任罪に該当する可能性があります。

不動産登記には公信力がない

もう一つ、不動産登記において(というよりは権利の変動において)大切な考え方があります。それは、『不動産登記には公信力がない』ということです。

公信力とは「権利がある」ということを信じて法律関係を持った人を保護する力のことです。
原則として、無から有が生じること=無権利者から権利を手に入れることなどはありえないのですが、公信力が認められる場合には、無権利者からも正式な権利を手に入れることができるという手品のようなことが起こります。詳しくは省きますが、動産(例:宝石)の取引には公信力が認められていて、状況次第では「権利がある」と信じて取引に入った買主を保護するために、無権利者(例・宝石の盗人)との取引であっても、所有権を買主に認める結論になります。(これを即時取得といいます。)

大切なのは、不動産登記には、公信力が認められていないとうことです。つまり、原則とおり、無から有が生じることはありません。すなわち、無効な売買によってなされた登記名義や、何らかの方法で登記名義を盗んだ人物との間で、「権利があると信じて」取引を行ったとしても、不動産の名義を手に入れることはできません。この場合、第三者に主張するための権利そのものを手に入れることができていないので、第三者対抗要件の前段階の話となります。

つまり、先ほど「不動産登記は早い者勝ちである」という話をしましたが、これはあくまでもきちんと正当な権利を持っている人から名義を手に入れた場合の話ということになります。逆に言えば、自身が正当な権利を持つ者から権利を手に入れていれば、先に第三者に登記を入れられてしまったとしても、その第三者の権利が「無」であるならば、自身の不動産名義を主張することができるということです。

ちなみに余談ですが、不動産登記においては、「公示の原則」という考え方が取られています。これは、物件変動は、登記、占有等の外部から認識できる形で公示して権利関係を知らしめるべきだという考え方です。上記の民法177条に如実に表れています。

まとめ

本記事では、不動産名義変更をする意味について解説しました。登記をしなければ対抗できない第三者には、背信的悪意者を含まない(つまり、背信的悪意者には登記しなくても対抗できる)などの例外はありますが、基本的には自身の権利主張の為に登記は必須であり、それを踏まえて、不動産を活用するにしても、不動産を担保にお金を借りるにしても登記手続きを必ず求められることでしょう。つまり、その取引の前提として、自分名義への変更を行わなければいけません。面倒だからといって、名義変更を行わないという選択はとりづらいのが現実です。
本サイトではご自身が名義変更を行うことができるように、情報をなるべく噛み砕いて提供しておりますが、それでも難しいようでしたら、是非司法書士へご相談ください。
(関連記事:不動産名義変更は義務ではない?

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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