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登記原因証明情報とは

登記申請で重要な登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、登記の原因となった事実又は法律行為、これに基づき現に権利変動が生じたことを証明する情報のことを言います。

不動産の登記情報を正確に反映させるためには、申請される登記は真実性が約束されていなければなりません。そのためには、どのような権利変動があって登記の申請がなされたのかを登記官に分かるようにする必要があるのです。

不動産登記法 第61条(登記原因証明情報の提供)

権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

どういった書類が「登記原因証明情報」に該当するのか

例えば、不動産売買時の売買契約書(所有権の移転時期の特約がある場合、その条件成就の事実を証明する情報も合わせて必要)が、これに該当します。売買契約書の写しに売主が記名押印したものでもよいとされています。また、売買契約書がない場合には、契約当事者、日時、対象物件の他に、売買契約の存在とその売買契約に基づき所有権が移転したことを売主が確認した書面又は情報が登記原因証明情報に該当します。よって、登記原因を記載した報告書に売主(登記義務者)が記名押印したものもこれに含まれます(報告形式の登記原因証明情報については後述します)。

なお、売渡証書でも登記義務者が署名しているものの場合には、それが売買契約とこれに基づく所有権移転を内容としているものである限り登記原因証明情報に該当します。
また、登記原因証明情報は登記申請書と併せて提出しなければなりません。

※共同申請の場合、契約書などのほかに、登記原因について記載又は記録されて内容をその登記によって不利益を受ける者(登記義務者)が確認をして、署名若しくは押印した書面又は電子署名を行った情報も含まれます。

登記原因証書から「登記原因証明情報」へ

以前は、登記原因証明情報ではなく「登記原因証書」を添付書類として提出していました。
売買契約書などをそのまま登記原因証書として申請書に添付をし、登記が完了すると登記原因証書に登記官が「登記済」の印を押して登記名義人に還付をしていました。そしてこれを登記済証(権利証)としていました。また、この登記原因証書を添付することができない場合には、副本を添付し登記済証にしていました。
このことから、登記原因証書というものは登記済証を作成するだけのために添付するものだったということが分かります。

その後、平成17年の不動産登記法改正により、登記原因や登記の申請の真実性を担保し、不動産の取引の安全と登記事務の円滑化を進めるため、登記原因証書の制度を廃止して新たに登記原因証明情報を添付書類として提出するようになりました。これにより登記原因証明情報は、登記済証として還付されるのではなく、法務局に保管されるようになり利害関係人はこれを閲覧することができるようになりました。

報告形式の登記原因証明情報とは

売買による所有権移転登記の場合には、売買契約書が登記原因証明情報に該当しますが、売買契約書をそのまま添付書類として提出してしまうと、売買代金などをはじめ、契約書に書かれている内容が全て公開されてしまい、いろいろな不都合が生じてきます。また、口頭による契約の場合にはそもそも初めから売買契約書は存在しません。このような問題を解決するために、「報告形式の登記原因証明情報」の提出が許されています。
報告形式の登記原因証明情報とは、登記の原因となった法律行為を記載した書面を別途作成して提出することです。これだと、必要なことだけを記載すれば済むため余計な内容が公開されてしまう心配が無くなります。
作成時に記載が必要な内容は以下のとおりです。

・登記の目的、原因
・当事者双方の氏名
・不動産の内容
・登記の原因となる事実又は法律行為(いつ、実際に権利変動が生じたこと、を証明する情報)
・日付、提出法務局名
・当事者双方の署名、押印

実務上では、売買契約書などをそのまま登記原因証明情報に使わず、報告形式の登記原因証明情報を作成して提出するのが一般的になっています。
※報告形式の登記原因証明情報を登記申請人から依頼を受けて作成できるのは、不動産登記の専門家である司法書士と弁護士に限られます。(行政書士や税理士に作成権限はありません)

相続登記における登記原因証明情報とは

相続による場合の登記原因証明情報は、遺言書がある場合や、遺産分割の有無、法定相続分などによって異なってきます。

遺言書がある場合

遺言書がある所有権移転登記の場合には、「遺言書」、「被相続人の死亡記載の戸籍謄本・受遺者の戸籍謄本」が登記原因証明情報に該当します。(自筆証書遺言、秘密証書遺言の場合には、家庭裁判所で検認をしてもらわないと受け付けてくれません。)

遺産分割を伴う場合

遺産分割を伴う所有権移転登記の場合には、「遺産分割協議書」、「被相続人の出生から死亡の戸籍謄本・相続人全員の戸籍謄本、「相続人全員の印鑑証明書」が登記原因証明情報に該当します。

法定相続分の場合

法定相続分での所有権移転登記の場合には、「被相続人の出生から死亡の戸籍謄本・相続人全員の戸籍謄本が登記原因証明情報に該当します。

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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