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譲渡所得税とみなし取得費

譲渡所得税とみなし取得費

不動産を売ったり買ったりすれば税金の問題が生じえます。これは相続した不動産を売却する場合であったとしても同様です。
一見すると相続したものは相続税の範囲で処理できるのでは?と思えそうなものですが、不動産を「相続する」のと「売る」のとでは全く別問題なので、当該不動産を売却することになれば譲渡所得税がかかることになります。

相続不動産を売却すれば譲渡所得税が発生する

譲渡所得税とは、相続不動産を売却して譲渡益が発生すると課される税金のことです。
譲渡所得税が課税される額の計算方法は以下のとおりです。

収入金額 ー (取得費+譲渡費用)ー 特別控除額 = 「課税譲渡所得金額」

上記計算式に当てはまる言葉の意味については以下をご参照ください。

収入金額

土地や建物を売却したことによって買主から受け取る金銭の額です。

取得費

売却した土地や建物の購入代金や建築代金、手数料のほか設備費や改良費等も含まれます。建物の取得費は、購入代金または建築代金等の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。相続により土地や建物を取得した際に納めた登録免許税や不動産取得税、特別土地保有税、印紙税等も取得費に含まれます。

譲渡費用

土地や建物を売却するために直接かかった費用です。土地や建物を売却するために支払った仲介手数料、売主が負担した印紙税、土地を売却するためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用と建物損失額、貸家を売却するために借家人に立ち退いてもらう時に支払う立ち退き料、既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売却するために支払った違約金、借地権を売却するときに地主の承諾をもらうために支払った名義書き換え料など。

特別控除額

特別控除は一定の要件を満たした場合に適用されます。代表的なものとして、マイホーム売却時の特別控除があります。所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3000万円の控除を受けることができます。

要件として、
①自分が居住している家屋を売却。(以前居住していた場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。)
②売却した年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
③マイホームの書き換えや、交換の特例もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
④売却した家屋、敷地について、収用などの場合の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと。
⑤災害によって滅失した家屋の場合、その敷地に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
⑥売主と買主が、特別な関係でないこと。(親子や夫婦、生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係、特殊な関係のある法人など。)

控除の適用除外としては、
①特例控除を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋。
②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使用した家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋。
③別荘などのように、主に趣味や娯楽、保養のために保有する家屋。

また、売却する不動産の所有期間により長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、所得税の額は異なってきます。長期譲渡所得は所有期間が5年を超えるとき、短期譲渡所得は所有期間が5年以下の時をいい、それぞれ税率が異なってきます。以下、国税庁HPサイトの表を引用したものです。

  所得税 住民税
長期譲渡所得 15%

5%

短期譲渡所得 30%

9%

※1 マイホームを売ったときには、税率を軽減する特例があります。
※2 確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

 

購入時の価格が不明の場合は「みなし取得費」で算定する

相続した土地や建物が先祖伝来のもので、購入した時期があまりにも古く取得費が分からない場合にはどうすればよいのでしょうか。そのような場合には、「みなし取得費」として算定をします。(概算取得費とも呼ばれています。)
実際の取得費が売却した金額の5%を下回った場合も同様となります。
例えば、取得費が分からない相続不動産が5000万円で売却された場合、みなし取得費は250万円となります。

相続では「みなし取得費」を使うケースがよくある

相続不動産の売却においては、相続ならではの問題として購入時の資料の行方が分からない場合が多く、みなし取得費として算定しているケースはよくあるようです。みなし取得費よりも実際の取得費の方が高いケースがほとんどでしょう。
昭和40年代以降に土地の購入をしていた場合には、高度成長期やバブルの影響で土地が値上がりしたため、みなし取得費よりも実際の取得費の方が高い場合がほとんどのようですが、戦前に先祖が土地を取得していた場合ではみなし取得費の方が有利となるケースが多くなるかと思われます。購入当時の売買契約書や領収書があれば当然取得費はわかりますが、何もない場合にはどうすることもできないかというと、そうでもありません。
例えば、購入当時の価格が記載されている不動産業者のパンフレット、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や住宅ローン返済予定表、返済履歴書、住宅ローンでの購入時の登記簿の抵当権設定額などの資料を基に取得費を算定し、税務署に説明をすることで認めてもらえる場合もあるそうです。ただし、必ずという保証はありませんので、相続不動産を売却する際には、権利証だけではなく売買契約書や領収書があるか一緒に見つけるようにしましょう。

相続不動産の売却(換価分割)のご相談なら当事務所へ

相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。

相続手続きの進め方がわからない、どのように遺産分割をすればいいのか知りたい、相続不動産を売却する場合の特有の問題とは?、空き家の特例を使って売却できるのか、など相続不動産をこれから売却したいと考えているなら、ぜひ一度「相続」と「不動産」の分野を専門とする当事務所の司法書士へご相談ください!

当事務所では、相続した不動産売却をしたいと考えているお客さまに向けてのプランのご用意がありますので詳しくは以下のページをご覧ください。


この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


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35.相続した借地上の建物の名義変更 
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37.遺産分割調停による相続登記 
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50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.地番・家屋番号とは
54.登記原因証明情報とは
55.所有権保存登記とは
56.相続登記(不動産名義変更)とは

1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

32.定期借地権付き建物を相続したら

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
90.法定相続情報証明制度の問題点と今後

91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか

100.遺言書の財産目録がパソコンで印字可能に

 

テレビ取材・雑誌の執筆等

当事務所は相続遺言の分野でメディア取材・執筆実績が多数あります!

・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
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代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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