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住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか

住宅ローンの残債があっても問題なし

相続した不動産の売却を考えてはいるがまだ住宅ローンの返済が残っているから売ることはできないのか・・・問題ありません。相続不動産に住宅ローンが残っていても売却することはできます。

その売却代金で、住宅ローンの残債を完済できれば問題はありません。

しかし、売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合、いわゆるオーバーローン状態(担保不足)ではどうすればよいのでしょうか。

まずは、預貯金などの自己資金もしくは別途借り入れをして不足分を補填する方法があります。それで完済ができれば問題はありません。

次に、新たに不動産を購入して住み替える予定があるのであれば、住み替えローン、買い替えローンなどで不足分を補填する方法があります。相続不動産を売却しても完済できなかった住宅ローンの残債分を、次の住み替えローンに組み入れることができます。この場合だと、自己資金がなくても不足分を補うことが可能となります。

最後に、自己資金もなく相続不動産を売却しても住宅ローンの残債が残るのが確実でどうしようもない、という場合の方法として任意売却というものがあります。

任意売却とは、住宅ローンが残っていて完済もできないが売却したい場合に、銀行(債権者)の同意を得て売却する方法です。この場合、あいだに専門家の方に入ってもらい銀行と交渉をしてもらいます。銀行から同意を得られれば無事売却することができます。売却後は、残ったローンは無理のない範囲で返済をしていきます。任意売却をすれば、住宅ローンがゼロになるわけではありません。借金の任意整理と似たようなイメージです。

完済後は抵当権抹消登記が必要になる

相続不動産の住宅ローンを完済したら、その後、抵当権の抹消登記が必要です。

抵当権とは、住宅ローンなどを返済できない場合に備え、あらかじめ不動産所有者(債務者)が銀行などの金融機関(債権者)のために不動産に設定する権利のことをいいます。
抵当権が設定されると、もし返済が滞った場合にはその不動産は競売にかけられ、銀行などの金融機関(債権者)は、その売却代金から優先的に配当を受けられる仕組みになっています。
わかりやすく例えると、お金を貸す側(銀行、金融機関)のための保険のようなものです。不動産を購入する際にはほとんどの場合において住宅ローンの借り入れをすると思いますが、その時に銀行などの金融機関は必ず不動産に抵当権を設定します。

また、抵当権には付従性※1があるため、住宅ローンを完済し債権が消滅すると抵当権も消滅します。ただし、自動的に消えるものではないため抹消登記をしなければなりません。それが抵当権抹消登記です。(一般的には、抵当権抹消登記の手続きは所有権移転登記を担当する司法書士が一緒にやってくれることがほとんどです。)
ではなぜ、住宅ローンを完済したにもかかわらず、抵当権の抹消をしないと相続不動産を売却することができないのでしょうか。それは、買主側の立場になってみるとよくわかります。
抵当権抹消登記をしないと登記簿上は不動産に抵当権が付いたままに見えています。そのような状態で、いくら「住宅ローンはすべて完済したから」、「抵当権の抹消登記は今度やるから」といっても信頼性に欠けてしまいます。抵当権を実行され競売にかけられいきなり住んでいる家を失うリスクがあるのに、抵当権付きの不動産を買おうと思う物好きな人がいると思いますか?ビジネスの世界であればあるかもしれませんが、一般生活の中にはそんな人はいないといっていいでしょう。ですから、完済後の抵当権抹消登記は重要であり必ず必要なことなのです。
※1 担保物件が債権に付従する関係であることをいいます。債権が弁済により消滅すれば担保物件も消滅することとなります。

団体信用生命保険による一括完済とは

団体信用生命保険とは、住宅ローン借入時に加入する生命保険のことです。

保険金の受取人は銀行などの金融機関(債権者)になります。そこが一般的な生命保険とは異なるところです。
住宅ローン返済中に債務者が、死亡又は高度障害状態などのもしもの状況になってしまった場合には団体信用生命保険の保険金で一括完済するという仕組みで、その後の住宅ローンの残債はすべてなくなります。現在の住宅ローン借入時には、団体信用生命保険の加入が条件となっていることがほとんどです。保険料の支払いは住宅ローンの金利に含まれているため、別途支払う必要はありません。年齢、健康状態によっては、加入できない場合があるようです。(病気や怪我により長期にわたり仕事ができなくなる就業不能状態には対応していません。)

また、団体信用生命保険によって住宅ローンの残債が完済された場合でも、通常の住宅ローン完済の時と同じく、抵当権は自動的には消えず残ったままとなっていますので、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する必要があります。

相続不動産を売るなら、なるべく早く団体信用生命保険を申請する

前述したとおり、不動産を売却する場合には抵当権が残ったままだと売却することができませんので、なるべく早い段階で団体信用生命保険の適用申請を行い(住宅ローンの借り入れ先へご相談ください)、抵当権抹消書類を受け取るようにしましょう。
申請した当日に抵当権抹消書類を受け取れるということはまずありません。おおよそ、申請から適用審査を行ってもらい、金融機関の社内稟議にあげてから抵当権抹消書類の手配を本部にする流れとなりますから、早くとも2週間~
1ヶ月はかかります。

不動産売却で急ぎの買い手が見つかって、間に合わなくなってしまっては困ります。なるべく早くから書類を揃えて団体信用生命保険の適用申請をするようにしましょう。

相続不動産の売却のご相談なら当事務所へ

相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。
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9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
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23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
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1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
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24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
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63.遺言執行者とは
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67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
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71.付言事項とは
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76.代襲相続と数次相続の違い
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81.除籍謄本と改製原戸籍
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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