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400万円以下の売主側仲介手数料の改正(空家等の売買又は交換の売買における特例)

低廉な空家等の仲介手数料の特例

不動産売買における仲介業者の手数料は、「物件価格の3%+6万円」が上限でした。

例えば、物件価格2000万円の場合には、「60万円(物件価格2000万円×3%)+6万円」ですので、仲介手数料は66万円ということになります。

この上限額は、国土交通省が定めている「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」により決められておりましたが、平成30年1月1日に、この仲介手数料の率が改正されました。

改正により変更となったのは、400万円以下の売買価格の場合には売主側から最大で18万円受け取ることができるようになったことです。

空家等の売買又は交換の媒介における特例 
(国土交通省告示第1155号 平成30年1月1日施行)

  低廉な空家等(売買に係る代金の額(当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。)又は交換に係る宅地若しくは建物の価額(当該交換に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。)が400万円以下の金額の宅地又は建物をいう。以下「空家等」という。)の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅地建物取引業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者(空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に限る。)から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、第2の規定にかかわらず、第2の計算方法により算出した金額と当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した金額以内とする。この場合において、当該依頼者から受ける報酬の額は18万円の1.08倍に相当する金額を超えてはならない。 

 

今までですと、物件価格が201万円~400万円の場合には「物件価格の4%+2万円」、物件価格が200万円以下の場合には「物件価格の5%」が仲介手数料の上限でした。

なので、物件価格が300万円の場合には「12万円(物件価格300万円×4%)+2万円」ですので、仲介手数料は14万円になりますが、今回の改正によりさらに4万円を上乗せして受け取ることが可能となったのです。(上乗せして受け取るための要件はこの後説明します。)

物件価格が100万円であれば、仲介手数料5万円だったのがさらに13万上乗せできるということです。物件価格が低ければ低いほど、改正による恩恵が大きくなります。

仲介手数料の改正趣旨は空き家問題が起因する

今回の仲介手数料改正の趣旨ですが、社会問題にもなっている「空き家」が起因しています。(関連記事:相続をきっかけとする空き家問題

空き家の利用促進、売値が低い空家の不動産流通を増やすこと等を目的として、国土交通省が仲介手数料の上限緩和に動きました。仲介手数料をあげることで、売値が低く今まで敬遠されていた空き家を不動産業者が積極的に扱ってくれることが期待されています。

現在、国内にはおよそ800万戸以上の空き家があります。これは、総住宅数のおよそ14%です。このままの推移で行くと今から15年後には、総住宅数に占める空き家の数は30%を超えると予想されています。空き家が増加することで、景観を損なったり、犯罪の温床になったり、放火の危険性が増えたりと、近隣環境へ悪影響が及びます。また、中古物件が市場に増えていけばいくほど、住宅の資産価値自体も下落していくことでしょう。

また、800万戸の空き家の中で、買主募集、入居者募集等以外の全く活用されていない(放置)空き家は300万戸以上にものぼります。地方の空き家などにおいては、物件価格も低いうえに、不動産業者が調査を行うための調査費や交通費などがかさみ、利益が出ず、売却できたとしても赤字になってしまうことが多いために敬遠されてきたのが現状です。(関連記事:空き家対策特別措置法とは

不動産業者が最大18万円の仲介手数料を受け取るための要件

仲介手数料に関しては、原則、今までどおりの報酬額です。そこに、現地調査に要した調査費用や交通費などの費用を上乗せして受け取ることができるのですが、売主側に対しあらかじめ説明を行い、両者間で合意を得たうえでなければ請求することはできません。この点は注意が必要です。また、今回の売買価格400万円以下の仲介手数料の改正は売主側だけです。買主側には変更はありません。
なお、媒介契約の形態によって本適用が変わることはありません。
(関連記事:3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)

公共社団法人 全日本不動産協会・不動産保証協会より

低廉な空き家※などの売買、交換の媒介などに際し、中将の売買の媒介などと比較して現地調査などの費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査などに要する費用相当額を合計した金額18万円(消費税相当額を含まない。)を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査などに要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家などの売主などである依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。

※低廉な空き家とは、価格が安い空き家のことです。この場合、400万円以下の空き家と考えてください。

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25.
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7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
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21.名義預金と相続税について
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26.葬儀費用は相続するのか
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28.限定承認とは
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30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
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35.相続放棄と空き家の管理責任
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40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
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44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
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48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
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54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

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67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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