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相続した借地上の建物を売却する方法

借地権と相続の問題

物を相続したがその建物が借地上に立っていた場合どうすればよいのでしょうか。

借地権とは、借地借家法で定義されていますが、簡単に言うと「土地を使う権利」のことをいいます。

普通の家を売る場合と借地付きの家を売却する場合と、何か違いはでてくるのでしょうか?

ここでは、借地上の建物を売却する場合に着目して解説をしていきます。(関連記事:相続した借地上の建物の名義変更

借地借家法第2条 1~3号

この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

二  借地権者 借地権を有する者をいう。

三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

借地権は、地主さんとの契約によるもので、通常は登記簿に借地権の登記はしません。

ただし、借地上に建っている建物は、建物表示登記、所有権保存登記などがされています。ですので、建物を相続した場合には、建物の所有権移転登記はする必要があります。
被相続人から相続人へ名義変更をします。名義変更をすれば借地契約も引き継がれるため、地主さんへ特段支払う更新料などは発生しません。土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。地主さんへ通知するだけで問題ありません。

借地上の建物を売るためには地主の承諾が必要

相続した建物を借地権付きで売却したい場合にはどうすればよいのでしょうか。
「借地権付き」ということで、地主さんの承諾が必要なのは容易に想像がつくかと思います。
それを踏まえ注意点などを説明していきます。借地権付き建物を売却する場合の特徴として以下の点が挙げられます。

地主の承諾が必要

一番の注意点はやはり地主さんから承諾をもらうことでしょう。自分の土地に知らない人が住みはじめたり、新たに建物を建てられてはあまりいい気分ではないでしょう。なるべく話し合いで円満に解決したいところです。

承諾料が発生する

借地権を売却する場合には、名義書換料という名の承諾料を地主さんに支払う必要があります。借地権売却価格のよそ10%ほどといわれています。この10%には法的根拠はなく昔からの慣習でおこなわれており、地主さんによってはさらに上の金額を請求してくる方もいるそうです。この名義書換料に関しては、後々トラブルにならないように、書面で交わしておくのが良いでしょう。

希望価格で売ることが難しい

土地も建物も自己所有の物件と違い、借地権付き建物の場合にはやはり少し敬遠されてしまい希望の金額で売ることは難しいようです。借地の場合、途中で地主さんが代わる土地代が上がったりするケースもあります。
このように、建物は自分のものでも土地は他人のものだと、どうしても何かしらの制約があり積極的に買おうとする買主は限られてきます。借地権付き建物の売買価格は、近隣市場価格のおよそ7割前後で取引されている場合が多いようです。

借地権付き建物を売却する上では、地主さんとの関係がとても重要になってきます。
万が一、地主さんが承諾をくれない場合、最終手段として裁判所が地主さんに代わって承諾をくれるという制度があります。
借地非訟手続といい、売却しても地主さんにとって不利益にならない限り裁判所が承諾を出してくれます。借地のこれまでの扱い、地代の支払い能力
、借地権を売却するにあたっての必要性などを考慮して裁判所が判断します。裁判所から承諾をもらえれば、地主さんの承諾はなくても売却することが可能となります。
ただし、この場合でも、公平性の観点から、地主さんへの名義書換料(承諾料)の支払いを命じられることがあります。

借地借家法第19条1項  

1.借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

 

借地権も相続税の課税対象となる

借地上の建物を相続した場合、借地権も相続税の課税対象となります。(関連記事:相続税の申告方法
その借地の評価額は、自用地※1として評価した額に、借地権割合※2を掛けて算出します。(首都圏の住宅地の場合、借地権割合は50%~70%が多いようです。)
例えば、借地権割合が60%だとした場合、自用地の時の評価額が3000万円の土地を借地していた場合には、3000万円×60%=1800万円となり、借地の評価額は1800万円ということになります。
※1 他人の権利の目的となっていない土地、いわゆる更地のこと
※2 そこの地域について借地権の価格を評価するため、国税庁が公表している割合のこと

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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