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相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か

売却の方針決定で重要になる売却先

「不動産を売る」とイメージした場合に、多くの方が頭に思い描くのは、一般の個人の方が購入するものだと思います。
しかし、不動産取引の実務的に言えば、大きく分けると個人向けの買主を探す他に、買取業者(不動産会社)へ買ってもらう方法の2択に分かれてきます。

それぞれメリットとデメリットが存在しますので、ご自身の売却先にはどちらにすべきなのか、この記事を参考にしていただければと思います。(関連記事:相続した不動産を売却する流れ

ここでは「相続」した不動産売却に着目して検討します

単に不動産を売ると言っても、それぞれ売却する事情が違います。
転勤等の仕事の関係での買い替え、収入減少による売却、住宅ローンの支払い困難による任意売却、子供の学校の関係での住み替え、離婚による財産の清算、リタイアにより売却して田舎へ移り住む、そして相続によって不動産売却するケース。このように、一言で不動産を売却するといっても、それぞれが事情を持っています。どういった理由で売りたいかによって、個人向けで売りに出すのか、業者に買ってもらうのかが大きく異なってくるため、このページでは、『相続』を原因として空き家になった不動産を売却する事情に絞って解説をしていきたいと思います。
(相続以外の理由により不動産売却をする方には向かない内容となりますのでご注意ください)

相続という特殊な事情…当事者(相続人)が多数いる

相続を理由として不動産売却するということは、所有者の方が既に死亡していることになります。そして、相続という関係上、単独相続のケースを除いて当事者(相続人)が多数いることになります。
つまり、自分一人だけ良ければいいのではなく、他の相続人も納得のいくように売却を進めていかなければいけません。

当事者が複数いる場合にはどういったことに注意をしなければいけないのでしょうか。

相続の場合にはスムーズな売却が求められる

相続手続きは、非日常的なものであり、手続き的な負担だけではなく精神的な負担を受けるものでもあります。
いままで相続実務をこなしてきた経験上のお話をすると、各相続人は内心では早く相続手続きを終わらせて日常に戻りたいと考えるものです(実際に現在進行形で相続手続きのことを調べてここに辿り着いたあなたもそう考えていると思います)。

つまり、口には出さないにしても、相続人は皆早く手続きを進めて終わらせたいと考えているはずなので、長々とした手続きは望みません。
たとえ代表相続人として手続きを進めているにせよ、当事者(相続人)が複数いる以上は、他の相続人の気持ちも配慮しなければいけませんので、なるべく早くスムーズな売却が求められることになります。それができなければ相続をきっかけとした空き家として放置されてしまうこともありえます。
(関連記事:相続をきっかけとする空き家問題

相続の場合には手直し(建物解体・リフォーム)後の売却は考えにくい

通常の不動産売却の場合には、売却する物件をリフォームしたり建物解体して更地売りにしたりと、売り出す物件を綺麗に手直しをしたうえで個人の買主を探す方法が考えられますが、早期解決を求められる相続不動産の売却においては、時間がかかる売り方はあまり望まれません。

さらに、手直しするための立替えをどの相続人が行うのかといった問題も生じてきます。
リフォームだけならまだしも、建物解体や改築までするとなると数百万円の立替えとなりますので、相続人間でその費用負担の話をするのは、難しいのではないでしょうか。

相続の場合には売却後の瑕疵担保責任を負わない方法が望まれる

不動産を売ると、その売主は『瑕疵担保責任』を負うことになります。
瑕疵とは欠陥のことです。売った不動産に何らかの欠陥が見つかった場合、売主となった相続人全員が連帯してその瑕疵を修補したり、損害を賠償しなければいけません。
しかし、相続人達は、いつまでも長々と相続問題を引きずりたくないため、売買契約の条件として瑕疵担保責任を免責にして現状のまま引渡したいと考えられる方が圧倒的に多いです。

通常、不動産会社が購入する場合には、瑕疵担保責任を免責にすることが多いですが(不動産のプロが購入するため)、個人が買主となる場合には、瑕疵担保責任を免責にするのは難しいかもしれません。個人が買主となると、一般的には半年とか1年くらいは、売主としての瑕疵担保責任を負う必要が出てきます。
瑕疵担保責任も問題を回避したいのであれば売却先を不動産業者へ絞った方がいいと考えられます。
(関連記事:相続不動産の売却と瑕疵担保責任

売却先を『個人向け』と『買取業者向け』にする違い

大きく分けて『個人向け』か『買取業者向け』か、2択のうちから売却先を決めることになります。この2択のどちらを選ぶかによって、売却手続きが大きく異なりますので、それぞれメリット・デメリットを見て検討してみてください。

     売り先 個人向け 買取業者向け
メリット

・不動産を市場価値(100%)で売ることができる。

・購入希望の業者へ売ればいいため早い。
・瑕疵担保責任を免責にすることができる。
・不動産取引が流れにくい。
・個人の買主よりトラブルが少ない。
・現況での引渡しが可能

デメリット ・購入希望者を見つけるためにどれくらい時間がかかるのか見当がつかない。
・個人の方は綺麗な状態にしないと興味を示さないため、リフォーム等の手直しが必要となってしまう。
・個人だと融資が通らなかったり翻意したり不動産取引が流れる可能性がある。

・個人が買う場合よりも売値が下がる傾向にある(一般的に80%程度)

 

上記の表を見ていただければわかるように、個人が買う場合と業者が買う場合とでは、それぞれメリットとデメリットが存在します。
この表を参考にしていただきながら、自分がどちらに向けて売っていくのか方向性を決めていただければと思います。

相続という事情では買取業者へ売却をする方が一般的

当事務所に相続不動産の売却でご相談に来られる相続人の皆様のほとんどは、買取業者に買ってもらうことを希望されます。もちろん、メリットとデメリットを説明したうえの結論です。

理由としては、たしかに個人向けで売っていけば市場価格での売却が期待できますが、購入希望の個人を探すには時間がかかりますし、何よりも、個人の方に買ってもらうためにリフォーム等が必要になることがネックになるようです。
相続という事情においては、不動産はかなりの築年数を経過していることが多く(築40年を超えるも建物が多い)、建物自体が使えないことが大半のため、建物を取り壊す必要がなくて現状引渡しができる買取業者へ売ってしまった方が相続人は圧倒的に負担が少なくスムーズだからです。

それに、瑕疵担保責任を免責にすることができる買取業者に買ってもらった方が、後日買主から瑕疵修補請求(欠陥をなおせと)を受ける可能性がなく、引渡しによってひとまずの区切りをつけることができるため、トラブルが少ない買取業者に買ってもらった方が安心するのも理由に挙げられます。

結論、相続は業者へ買ってもらった方が早く安全に解決できます

ここまで説明したことをよく読んでいただければわかるかと思いますが、相続の場合には不動産のプロである業者に買ってもらった方が圧倒的にスムーズですし、早期解決をすることができます。

実際に当事務所へご依頼される方の大半が業者へ買ってもらうことを選択して解決しています。相続した不動産が築数年程度の新しい物件なら個人を選択してもいいのかもしれませんが、私の経験では、使用耐久年度を超えたような築年数の古いものが相続不動産ではほとんどです。

その経年劣化した不動産を売るのであれば、綺麗に手直しするよりも、スムーズに現状引渡しにできる業者買取を選択するのが普通の考え方なのかもしれません。

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1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
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6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
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59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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