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不動産を生前贈与する場合の注意点

生前贈与による不動産名義変更

生前贈与とは、所有している財産を、自身が亡くなる以前に、つまり自身の相続発生以前に贈与を行うことをいいます。
自身の財産の処分をどのように行うかは基本的にはその人の自由ですので、自身の死期が迫っていた場合でも、不動産を誰に対しても生前贈与を行うことができます。ただし、相続人の相続財産への期待が、遺留分や特別受益といった制度によって保護されていることに注意が必要です。

生前贈与と税金の問題

さて、この生前贈与は、自身の子供や配偶者といった、将来的に相続人となるであろう人物にこれを行うことで、相続税の節約として用いられる場合があります。
相続税が課税される対象は、相続の発生後、相続又は遺贈により取得された財産ですので、相続又は遺贈以外の理由をつけて生前に財産を承継させようという狙いです。しかし、生前贈与は、贈与税という別の税金の課税対象に含まれます。
これは、全ての人が生前贈与により節税することができてしまっては、相続税という制度の意味がなくなってしまいますので、当然のことではあります(贈与税の制度がなければ相続税を回避するために全ての財産を次の世代へ生前贈与してしまうでしょう)。むしろ、なんの工夫もなしに生前贈与を行ってしまうと、相続により承継させた場合よりも高額な税金を支払わなければならない場合もあるので注意が必要です。
生前贈与による節税を行うためには、贈与税特有の非課税制度を利用することになります。(なお、財産が不動産である場合、上記の税金の他に、不動産取得税や名義変更を行う際の登録免許税が別途必要となります。一般に、相続を原因とする名義変更は不動産価格に4/1000である税率を乗じた金額の登録免許税が課されるのに対して、贈与を原因とする名義変更には不動産価格の20/1000というより高い税率となりますので、生前贈与により節税を行う場合、この点に留意しておく必要があります。)

贈与を原因として不動産名義変更をしたがために、多額の贈与税がかかってしまった失敗事例についてはこちらの記事で解説しています。(関連記事:贈与により不動産名義変更をしたために多額の贈与税が発生してしまった失敗例

暦年贈与を使った生前贈与

贈与税には、年間110万円までの基礎控除額が定められています。これは簡単に言うと、贈与を受ける側1人につき、毎年110万円までは贈与税は課しませんよ、という制度です。
(参考:相続税にも、3000万円+相続人の数×600万円の基礎控除額があります。)
この基礎控除は不動産の贈与にも適用されるので、110万円以下の不動産の持分を毎年少しずつ贈与することで、節税につながります。(持分の贈与により、不動産は持分を持つ者同士の共有になります。)
贈与税の対象の価格は贈与時ですので、将来値上がりが予想される土地を、価値が低いうちに非課税枠を使い暦年贈与することによって、より大きな節税効果が期待できます。
また、110万円が非課税となる相手方は、他の特例制度のように限定されていないことも特徴であり、柔軟に利用できる制度といえます。

相続時精算課税制度の利用も検討する

相続時精算課税制度とは、親の世代が持っている財産を早めに子供の世代に移すことができるように、贈与時に贈与税を軽減し(2500万円までは非課税)、その後の相続時に贈与分と相続分を合算して相続税を計算する制度です。
最終的に合算して税が課されるのであればあまり意味がないのではと思われるかもしれませんが、早いうちに若い世代に、課税のタイミングを先送りしつつ財産を承継させることができるメリットが考えられます。また、対象の不動産が収益を生むようなものであった場合、親世代の名義のままでは親名義として収益が生まれ、その収益も後々に相続税の対象となってくることとなりますので、早いうちに子供の世代の名義にしておくことで、相続時の相続財産の減少を図ることができます。

相続時精算課税制度の条件

(1)贈与者は満60歳以上の父母または祖父母であること

(2)受贈者は満20歳以上の推定相続人である子または満20歳以上の孫であること

(3)最初に贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に「相続時精算課税制度選択届書」を提出すること

一度この相続時精算課税制度を選択すると、上記の110万円の非課税制度に戻れなくなることに注意が必要です。ただ、この相続時精算課税制度は人ごとに選択できるので、例えば父からの贈与は相続時精算課税制度を選択し、母からの贈与は暦年贈与で行うといったことも可能です。

夫婦間の居住用不動産の贈与の特例

婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産(もしくは居住用不動産を購入するための資金)の贈与があった場合、110万円の基礎控除とは別に、2000万円までは贈与税がかからないという特例があります。単純に贈与を行った人の相続財産から2000万円分の財産が非課税の対象となることとなり、かなりの節税効果が期待できます。

夫婦間の居住用不動産の贈与の特例条件

(1)婚姻期間が20年以上であること

(2)贈与の対象が居住用不動産または居住用不動産を取得する為の資金であること

(3)贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住を開始し、その後も引き続き居住をする見込みがあること

不動産の生前贈与まとめ

以上の様に、贈与税の非課税や特例をうまく利用することで、生前贈与により節税することができます。
不動産の生前贈与をするときに、何も考えずに不動産名義変更をされてしまう方が結構多くいらっしゃいますが、不動産は財産として非常に高額なものですので、簡単に支払うことができないような多額の贈与税が課税されてしまう場合があります。不動産の名義変更だと安易に考えるのではなく、十分に準備をしたうえでお勧めします。
先にも述べましたが、相続税にも非課税自体は存在し、また、贈与時には必要となる不動産取得税がかからなかったり、登録免許税が安く済んだりと、一概に相続税と贈与税のどちらが良いとはいえませんので、個別具体的にきちんと計算し、計画を立てて生前贈与を行うようにしましょう。(関連記事:相続以外の不動産名義変更の種類

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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