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相続した空き家の譲渡所得税3000万円特別控除

相続した空き家の3000万円控除

相続により取得した空き家を売却した際に一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得金額から最高で3000万円まで控除することができる制度のことができます。
ただし、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却する必要があります。

【被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例】
相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋が対象で、
①昭和56ねん5月31日以前に建築されたもの
②区分所有建物の登記がされている建物でないこと
③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
全てに当てはまっているものが、ここでいう「相続により取得した空き家」となります。

3000万円の特別控除の要件について

かなり適用要件が厳しいです。自身が要件に当てはまるのかご確認ください。

(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。
  イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
 ※相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(イ)の要件に当てはまることが必要です。
 (イ)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ロ)譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

 ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
 ※被相続人居住用家屋は次の(イ)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(ロ)及び(ハ)の要件に当てはまることが必要です。
 (イ)相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ロ)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ハ)取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(4) 売却代金が1億円以下であること。

(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 
 

特別控除の手続き方法

要件が揃ったら、後は手続きをしなければいけません。下記の区分に応じて、必要書類を揃えて確定申告を行います。

(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合 
 イ 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕

 ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
 (イ)売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
 (ロ)被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
 (ハ)被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。

 ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
 ※ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
 (イ)相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
 (ロ)被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

 ニ 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

 ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

 

(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

 イ 上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類

 ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
 ※ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
 (イ)相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
 (ロ)被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
 (ハ)被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。
  A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
  B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

 

特別控除を使うための注意点とは

これまで、相続した空き家の売却の際の3000万円特別控除について説明してきましたが、特に気を付けるべき点をまとめると以下のとおりです。

・期間制限あり
平成31年12月31日までに売却する必要があります。
・直前まで1人で暮らしをしていた家屋
被相続人が亡くなる直前まで1人で暮らしていたことが条件になります。被相続人居住用家屋等確認申請書が必要になります。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋
いわゆる、旧建築基準法で建築された家屋が対象です。
・相続した日から売却時まで空き家のままにしておく
何かしらに使ってはいけないということです。
耐震基準を満たすためにリフォームするか解体して更地にする
耐震基準を満たしていない場合には特別控除を受けることはできません。基準に適合するようにリフォームをするか、もしくは、解体をして更地にするかです。
リフォームを買主側が行ってしまうと、特別控除を受けることはできませんので注意が必要です。

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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