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相続した不動産の換価分割とは

『換価分割』について

遺産分割において、相続財産をどのように分けるかというのは、相続手続きの中でも大きな問題のひとつです。

中でも、不動産については、預貯金のように簡単に分けることができないことから、揉め事の原因となってしまう可能性が高い財産であるといえます。

そのようなときには、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分け合うという手段がとられます。これを「換価分割」といい、遺産を公平に分けることができるというメリットがあります。
本記事では、換価分割について解説します。

換価分割とその他の分割方法の比較

換価分割とは、遺産を売却して換金し、その換金した代金を分配する方法です。

遺産分割の方法として、無理に分配せずに、共有にしておくという方法も考えられますが、これは問題を先延ばしにしているに過ぎず、相続が発生するたびに権利関係が複雑になってしまいますし、特に不動産という価値の大きな財産については、有効活用の観点からも望ましいことではありません。

方法としては他にも、「現物分割」や「代償分割」といったものがあります。

現物分割とは、遺産の形状や性質を変えず(つまりはそのまま)分割する方法ですが、それぞれの遺産の価値の相違からバランスよく調整できずに、相続人間で不公平になりがちというデメリットがあります。
また代償分割は、相続人の1人(または数人)に相続財産を帰属させたうえで、その代償としてその他の相続人に対価を支払うことで遺産分割とする方法ですが、相続財産を取得する相続人が、対価の支払いのために、あらかじめまとまった金銭を用意しておかなければならないデメリットがあります。また、当該不動産の価格をどのように設定するのか問題が生じ得る場合もあります。

換価分割はこの点、売却代金という分配しやすい金銭で調整を行うため相続人の公平性が高く、また、あらかじめ金銭の用意が不要という点で優れている分割方法といえます。

換価分割と遺産分割協議書

換価分割を行うことが決まったら、遺産分割協議書を作成しましょう。
これは、合意の内容をきちんと書面に残しておくという意味合いや、相続登記の際の添付書類として必要になるといった意味合いもあり、この点、換価分割で財産を分配する旨や、換価代金を誰がいくら取得するかを遺産分割協議書に具体的に記載することが重要になります。

また、不動産の売却までに必要となる仲介手数料や、登記費用などの経費についても、誰がどのように負担するかを遺産分割協議書に定めておかなければ、後々相続人間のトラブルとなってしまう危険性があるため、この点についてもきちんと記載するようにしましょう。

換価分割と登記

換価分割では、不動産の買主に名義を移転する登記を行う前に、亡くなった方から相続人に対して名義を移す、いわゆる相続登記を行う必要があります。
不動産登記では、中間省略登記が認められていないところ、換価分割という方法においては、一度相続人に権利が帰属した後、買主の不動産になると解釈されるからです。

相続人に名義を移すパターンとしては、大きく分けて2通り考えられます。
1つ目は、法定相続分に従って登記をするパターンです。この場合、遺産分割協議書を添付書類として法務局に提出する必要はありません。必ず必要となる戸籍関係の書類から、それぞれが有する持分が判明するためです。
一方、2つ目のパターンである法定相続分以外で名義を移す場合(売却手続きの便宜上、代表者1人の名義とする場合など)、その理由、原因を示すために遺産分割協議書の添付が必要となるのでご注意ください。必要となる登録免許税としてはどちらのパターンにおいても、不動産価格の4/1000となります。

換価分割と税金

換価分割を行って相続人が財産を得た際に、それが相続税の対象となることはイメージしやすいことでしょう。
注意が必要なのは、相続税の対象となるのはあくまで、不動産の相続税評価額(建物の場合固定資産評価額、土地については路線価をもとに評価)であり、換価分割での売却代金自体は、いくら高く売れようが、いくら低く売れようが、相続税とは無関係であるという点です。そのため、不相応に低く売却してしまった場合、割高な相続税を支払うことになります。

また、不動産を売却する行為自体は相続と直接関係する行為ではないため、売却代金が取得した時の費用を上回ることで、譲渡所得と扱われ、所得税の対象となります。ただ、これについては、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の「取得費」として扱うことができる制度もあるので、条件次第では譲渡所得を低く抑えることが可能です。

さらに、換価分割を行う場合、贈与税がかからないように、注意しなければなりません。
例えば、売却時の手間を考え、相続人の1人に不動産を帰属させたうえで、その者が代表的に売却を行い、代金を分配するという方法をとる場合、遺産分割協議書に「代表者1人の名義にした後に換価分割する」旨をはっきり記載しておかなければ、実際に他の相続人に対して金銭を分ける段階で、その分ける行為が相続とは無関係の贈与と判断され、贈与税の対象となってしまう可能性があります。

きちんと手続きを踏んだうえで換価分割を行う際には、贈与税はかからないため、安易な考えで遺産分割協議書を作成するのではなく税務上問題のない協議書作成をする知識が求められてきます。

実務上で非常に使いやすい換価分割の方法

相続実務に携わって感じることは、遺産分割の方法で最も『換価分割』の方法が使いやすいです。

理由としては、代償分割のように相続人が対価を支払う能力が必要ないこと、価格の算定で揉めやすい代償分割と違って換価分割の方法を使えば相続人全員が納得しやすく公平性を保てること等が挙げられます。

現物分割の方法を使うこともよくありますが、現物分割の場合には他の不動産等の相続財産が存在することが前提となりますので(長男は自宅、次男はアパートを相続する場合など)、使う場面は限られてきます。
しかし、換価分割の方法を使えば、例えば自宅しか不動産が存在しないような場合には、遺産の分け方で揉める必要がなく、相続人間で公平に不動産(正確に言えば不動産から売却代金へ変化した現金)を分割することが可能になります。

当事務所では、現物分割をしないような場合には、多くの場合は換価分割の方法を採用します。実務上で使いやすく、相続人同士が揉めにくい方法であることを、経験則として知っているからです。

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18
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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