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相続した不動産の換価分割とは

『換価分割』について

遺産分割において、相続財産をどのように分けるかというのは、相続手続きの中でも大きな問題のひとつです。

中でも、不動産については、預貯金のように簡単に分けることができないことから、揉め事の原因となってしまう可能性が高い財産であるといえます。

そのようなときには、不動産を売却し、その売却代金を相続人で分け合うという手段がとられます。これを「換価分割」といい、遺産を公平に分けることができるというメリットがあります。
本記事では、換価分割について解説します。(関連記事:相続した不動産を売却する流れ

換価分割とその他の分割方法の比較

換価分割とは、遺産を売却して換金し、その換金した代金を分配する方法です。(関連記事:換価分割とは

遺産分割の方法として、無理に分配せずに、共有にしておくという方法も考えられますが、これは問題を先延ばしにしているに過ぎず、相続が発生するたびに権利関係が複雑になってしまいますし、特に不動産という価値の大きな財産については、有効活用の観点からも望ましいことではありません。

方法としては他にも、「現物分割」や「代償分割」といったものがあります。

現物分割とは、遺産の形状や性質を変えず(つまりはそのまま)分割する方法ですが、それぞれの遺産の価値の相違からバランスよく調整できずに、相続人間で不公平になりがちというデメリットがあります。
また代償分割は、相続人の1人(または数人)に相続財産を帰属させたうえで、その代償としてその他の相続人に対価を支払うことで遺産分割とする方法ですが、相続財産を取得する相続人が、対価の支払いのために、あらかじめまとまった金銭を用意しておかなければならないデメリットがあります。また、当該不動産の価格をどのように設定するのか問題が生じ得る場合もあります。
(関連記事:代償分割とは

換価分割はこの点、売却代金という分配しやすい金銭で調整を行うため相続人の公平性が高く、また、あらかじめ金銭の用意が不要という点で優れている分割方法といえます。

実務上で非常に使いやすい換価分割の方法

使い勝手のいい換価分割の方法

相続実務に携わって感じることは、遺産分割の方法で最も『換価分割』の方法が使いやすいです。

理由としては、代償分割のように相続人が対価を支払う能力が必要ないこと、価格の算定で揉めやすい代償分割と違って換価分割の方法を使えば相続人全員が納得しやすく公平性を保てること等が挙げられます。

現物分割の方法を使うこともよくありますが、現物分割の場合には他の不動産等の相続財産が存在することが前提となりますので(長男は自宅、次男はアパートを相続する場合など)、使う場面は限られてきます。
しかし、換価分割の方法を使えば、例えば自宅しか不動産が存在しないような場合には、遺産の分け方で揉める必要がなく、相続人間で公平に不動産(正確に言えば不動産から売却代金へ変化した現金)を分割することが可能になります。

当事務所では、現物分割をしないような場合には、多くの場合は換価分割の方法を採用します。実務上で使いやすく、相続人同士が揉めにくい方法であることを、経験則として知っているからです。

相続不動産を売るためには一度相続人へ名義変更をしなければいけない

換価分割では、不動産の買主に名義を移転する登記を行う前に、亡くなった方から相続人に対して名義を移す、いわゆる相続登記を行う必要があります。(関連記事:相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
不動産登記では、中間省略登記が認められていないところ、換価分割という方法においては、一度相続人に権利が帰属した後、買主が所有権を取得する流れとなります。
被相続人⇒相続人⇒買主

すぐに売却するなら、わざわざ相続人へ名義変更をせず、被相続人の名前から買主の名義へ変更をしてしまえばいいと思うかもしれませんが、これでは所有権を取得した中間者(相続人)を省略してしまうことになるので認められていません。

相続人に名義を移すパターンとしては、大きく分けて2通り考えられます。
1つ目は、法定相続分に従って登記をするパターンです。売却代金を法定相続分の割合で分割をする場合にはこの方法で登記をしておけば差し支えありません。

2つ目は、法定相続分以外の割合で登記をするパターンです。例えば、長男と次男がいる場合(各法定相続分は2分の1)に、長男3分の2、次男3分の1で売却代金を分割するなら、当該割合で登記をする必要があります。なぜなら、原則通り各2分の1で登記をしてしまうと売却代金をを渡す際に、次男から長男への贈与としてみなされ贈与税が課税されてしまうからです。
このように、売却代金を分割する割合を見越して相続登記を検討していくことになります。

あと、実はもう1つ例外的な方法があります。詳細については、後述しますが便宜的に相続人のうちに1人に名義変更をして、売主1人の名前で売却をする方法です。

換価分割をするなら代表相続人へ便宜的に名義変更をする方法がある

相続人が少数であれば(1人や2人)気にならないかもしれませんが、相続人が多数(3人以上)いる場合に、売却代金を取得する相続人全員へ名義を変更してしまうと売却手続きが滞ってしまうことがあります。
売却をするためには、売主と買主が集まって売買契約を締結しなければいけないところ、売主である相続人が5人も10人もいればそれは不可能でしょう。平日の日中行われる決済も同様です。相続人が沢山いれば、相続人全員の仕事の都合を聞きながら予定を合わせることが困難なのは明らかです。
また、売主が複数いると意思の合意形成が難しくなり、条件のすり寄せなどに時間がかかってしまい、せっかく決まった買主との話が頓挫してしまうこともよくある話です。

こういった問題点をクリアするために、相続人のうちの一人が名義を取得をして、その一人だけで売却活動を進める方法があります。

「換価分割」というのは読んで字のごとく、お金に「換金」して相続人で売却代金を「分割」することです。
結論として不動産を売って売却代金を分割できればいいわけですから、相続人のうちの1人が他の相続人を代表して名義を取得して売った方が合理的です。

相続人が複数人いる場合には、便宜的に誰か一人に名義変更をしたうえで売却に向けて進めるのがいいかもしれません。

しばらく売却しない場合でも代表相続人へ名義変更していいのか

これは微妙な問題だと思います。換価分割をするために、相続人のうちの一人へ名義変更をすること自体に問題はありませんが、それはあくまでも手続き上の「便宜的」なものであって、いつ売却するかわからないようなケースではやめておくべきだと思われます。
なぜなら、固定資産税や都市計画税のような税金は名義変更を受けた一人へ課税されてきますので、売却するまでの税金の負担をどうするのか問題が出てきます。マンションの場合には管理費等が発生し、名義を受けた相続人一人で立て替え続けなければいけません。さらに、税務上の考えでも、換価分割の前提として便宜的に名義変更をすることが許されているにすぎず、その状態が長期的に認められたものだと解することができないからです。
また、対象不動産に何かトラブルが起きて損害が発生するリスクもあります。本来財産を取得するはずだった相続人が死亡することだってありえるでしょう。

あくまでも換価分割の前提として相続人のうちの1人へ名義変更をするのは、売却のため「便宜的に」許されているものだと理解をし、いつ売却をするのかわからないようなケースでは、売却代金を取得する割合で名義変更をしておく方が望ましいといえます。

ご依頼者様から質問を受けた場合には、「およそ1年以内に売却が完了するなら便宜的に名義を相続人の誰かにすればいいのではないか。」とお伝えするようにしています。

遺産分割協議書に記載しなければいけない換価分割の文言

換価分割の文言に気を付ける

換価分割を行うことが決まったら、遺産分割協議書を作成しましょう。
これは、合意の内容をきちんと書面に残しておくという意味合いや、相続登記の際の添付書類として必要になるといった意味合いもあり、この点、換価分割で財産を分配する旨や、換価代金を誰がいくら取得するかを遺産分割協議書に具体的に記載することが重要になります。

また、不動産の売却までに必要となる仲介手数料や、登記費用などの経費についても、誰がどのように負担するかを遺産分割協議書に定めておかなければ、後々相続人間のトラブルとなってしまう危険性があるため、この点についてもきちんと記載するようにしましょう。

一般的には以下のような文言を記載しておけばいいものと思われます。

第1条 後記不動産を換価し売却代金で分割することを目的として、便宜的に相続人〇〇へ名義を移し、売却手続きを行うものとする。そして、当該売却手続きにかかる一切の経費を差し引いた金額を相続人〇〇、△△、□□が各3分の1の割合で取得する。

   所     在   葛飾区新小岩一丁目
   地     番   123番4
   地     目   宅地
   地     積   321.01㎡

ただし、上記の内容では法務局によっては受理されないケースがあります。法務局の見解としては誰が取得をするのか明確にしてほしいようで、間違いのない内容で作成をするのならば以下の内容にした方が無難かもしれません。

第1条 被相続人が所有する下記不動産につき、相続人〇〇が取得する。

   所     在   葛飾区新小岩一丁目
   地     番   123番4
   地     目   宅地
   地     積   321.01㎡

第2条 前条で取得した不動産を売却により換価し、当該売却手続きにかかる費用を控除した金額を相続人〇〇、△△及び□□がそれぞれ3分の1の割合で相続する。

 

遺産分割協議の内容が甘いと相続登記の時点で法務局から指摘を受けて受理されない可能性があります。当事務所では今まで換価分割のため上記いずれか若しくは適宜の文言で遺産分割協議書を作成し、相続登記を行っておりますが、司法書士事務所によって文言が異なる可能性がありますので、どれが正解ということはありません。法務局の審査レベルに地域性もありますので、換価分割を行うなら司法書士へ相談をしてから遺産分割協議を行うようにしてください。
また、税務上の取り扱いとして、換価分割をする場合には贈与税が課税されないような客観的に見ても換価分割だということがわかる内容の遺産分割協議書にしなければいけません。これについては、下記をご覧ください。

換価分割をした場合に発生する税金の問題

換価分割を行って相続人が財産を得た際に、それが相続税の対象となることはイメージしやすいことでしょう。
注意が必要なのは、相続税の対象となるのはあくまで、不動産の相続税評価額(建物の場合固定資産評価額、土地については路線価をもとに評価)であり、換価分割での売却代金自体は、いくら高く売れようが、いくら低く売れようが、相続税とは無関係であるという点です。そのため、不相応に低く売却してしまった場合、割高な相続税を支払うことになります。

また、不動産を売却する行為自体は相続と直接関係する行為ではないため、売却代金が取得した時の費用を上回ることで、譲渡所得と扱われ、所得税の対象となります。ただ、これについては、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の「取得費」として扱うことができる制度もあるので、条件次第では譲渡所得を低く抑えることが可能です。

さらに、換価分割を行う場合、贈与税がかからないように、注意しなければなりません。
例えば、売却時の手間を考え、相続人の1人に不動産を帰属させたうえで、その者が代表的に売却を行い、代金を分配するという方法をとる場合、遺産分割協議書に「代表者1人の名義にした後に換価分割する」旨をはっきり記載しておかなければ、実際に他の相続人に対して金銭を分ける段階で、その分ける行為が相続とは無関係の贈与と判断され、贈与税の対象となってしまう可能性があります(文言については前述した内容を参考にしてください)。

きちんと手続きを踏んだうえで換価分割を行う際には、贈与税はかからないため、安易な考えで遺産分割協議書を作成するのではなく税務上問題のない協議書作成をする知識が求められてきます。(関連外部サイト:国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」

~余談のお話~

換価分割の実務を行っているとお客様より「相続税が発生するのに譲渡所得税もかかるのはおかしくないですか?」と質問を受けることがあります。
たしかに相続で取得した不動産を売却するわけですから、相続税も払って譲渡所得税も払うのは納得いかない気持ちもわかります。いわば二重課税のようなイメージでしょうか。
しかし、「相続」と「不動産売却」というのは別問題なのです。
不動産を相続したからといってみんながみんな売却するわけではありません。相続した不動産に住む人もいれば、賃貸に出す人もいるでしょう。つまり、相続時にかかる相続税と不動産売却時にかかる譲渡所得税は切り離して考えなければいけないことなのです。

換価分割では不動産売却にかかる経費を明らかにしておきましょう

相続した不動産を売却するためには、様々な専門家や業者へ依頼をしなければいけないことが必ずでてきます(詳しくは下記の表をご覧ください)。依頼をするということは当然ですが、専門家や業者へ支払うための経費が発生します。
例えば1000万円で売れたからといって、丸々その1000万円が分割する金額にならないことについては最初の段階に相続人間で情報共有をしておかなければいけません。
代表相続人だけが知っていて、他の相続人が知らなかったでは話が通りません。遺産分割の前段階でどういった経費が発生するのか、調べて他の相続人へ伝えておくことがトラブル回避のために必要です。なお、当事務所が担当する場合には、おおよそかかる経費を事前にお伝えすることが可能です。

【相続した不動産売却に必要な専門家・業者一覧】

  • 相続登記のため「司法書士」へ名義変更をお願いします
  • 不動産売却のために「不動産会社」へ依頼をします
  • 遺品が残っている場合には「遺品整理業者」へ頼みます
  • 孤独死の場合には「特殊清掃業者」が必要となることも
  • 建物を解体して更地売りするなら「解体業者」が必要です
  • 戸建ての場合には「測量業者」に測量をしてもらいます
  • 解体したら「土地家屋調査士」に建物滅失登記を依頼します
  • 譲渡所得税や相続税申告は「税理士」が必要となります

ご覧のとおり、不動産売却のためには様々な業者へ依頼をしなければいけず、思った以上の経費が発生します。(関連記事:相続不動産の売却にかかる経費まとめ

特にマンションの場合よりも戸建てを売却する場合の方が時間も経費もかかることが一般的です。理由は以下のとおりです。

マンションよりも戸建ての方が売却にかかる経費が多い

地域性にもよるかもしれませんが、一般的には相続により取得する不動産の場合には、マンションよりも戸建ての方が多いです。当事務所の経験則に照らし合わせても、相続では戸建ての方が多いのが明らかです。

不動産売却にかかる経費といえば、不動産会社の仲介手数料が一番に考えられます。これについては、マンションでも戸建てでも変わりはありません。
あと、相続の場合に問題となる遺品整理(残置物撤去)費用を検討しなければいけません。通常、マンションよりも戸建ての方が延べ床面積が高く、室内が広い傾向にあります。室内が広いということはそれだけ物が多く残されていることになりますので、必然的に戸建ての方が遺品整理費用が高くなります。また、戸建ての場合にはマンションと違って庭がありますので、庭にある物の撤去・整理も必要になります。物置や大きな庭石がある場合には、予想以上に撤去費用が高額となる場合がありますので注意をしましょう。

また、忘れやすい経費として「測量費用」があります。マンションの場合には測量は必要ありませんが、戸建ての場合には測量費用も含めて考えなければいけません。通常は数十万の測量費用がかかりますので、経費として頭にいれておくようにしましょう。さらに、戸建てを取り壊して更地にして売却するためには、建物解体費用という高額な経費が発生することになります。

このように、マンションに比べて戸建ての方が経費が高くなる傾向にありますので、戸建てを相続して、あらかじめ経費を計算する場合には、注意が必要です。(関連記事:相続した戸建てを売る場合の注意点 相続したマンションを売る場合の注意点

「相続」により取得した不動産という特殊性

通常の不動産売却とは違う

普通、不動産を売却しようと思った場合に司法書士へ相談をすることはありません。なぜなら、不動産売却は不動産業者に依頼をすればいいだけで解決ができるからです。
しかし、「相続」という分野においては、不動産業者の立場では遺産分割協議書を作ることもできなければ、法務局への相続登記もできません。不動産業者は相続の分野では何らの代理権限を持っていないのです。
たまに名刺に「相続コンサルタント」や「相続〇〇士」のような民間資格を書いている営業マンもおりますが、民間資格では何の権限も持ちませんし、司法書士や弁護士のような難関試験を突破した国家資格者とはそもそもの立場が違いすぎます。

相続における不動産売却の実務においては、普通の不動産売却とは全く異なり、法律や税務上の問題点をクリアしたうえで進めていくことが重要になります。
特に換価分割をするのなら、遺産分割の段階から専門家への相談が必須と考えられます。
(関連記事:相続した不動産を売却する流れ

相続不動産の売却のご相談なら当事務所へ

相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。
相続手続きの進め方がわからない、どのように遺産分割をすればいいのか知りたい、相続不動産を売却する場合の特有の問題とは?、空き家の特例を使って売却できるのか、など相続不動産をこれから売却したいと考えているなら、ぜひ一度「相続」と「不動産」の分野を専門とする当事務所の司法書士へご相談ください!

当事務所では、相続した不動産売却をしたいと考えているお客さまに向けてのプランのご用意がありますので詳しくはこちらのページをご覧ください。
相続不動産の売却サポートの業務内容や料金について

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39.表示登記と権利登記の違い
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49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.錯誤による更正登記とは 
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55.登記原因証明情報とは
56.所有権保存登記とは
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1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
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31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
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41.相続関係から離脱するためには
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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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