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遺贈により相続人以外に不動産名義変更をする場合

遺贈による不動産名義変更

相続が開始すると、相続財産に不動産が存在すれば、その不動産の名義変更が必要になります。
相続による不動産名義変更は、その相続の態様によって名義変更手続きの方法、名義変更手続きをするべき者、名義変更に必要となる書類に違いが出ます。
では、相続の態様の違いとは何か。相続は法定相続、遺産分割、遺言(遺贈)の3つの相続の方法があり、相続による不動産の名義変更は、その3つのどの相続の方法化によって名義変更手続きも変わります。
今回は、その中で遺言による相続人以外への相続についての名義変更手続きについて解説していきます。
(関連記事:遺言による相続登記

相続人以外へ財産をあげる場合は遺贈になる?

遺言者は、遺言を作成することによって、相続人に対して相続分の割合の指定、誰がどの財産を相続するかなどを指定できます(遺産分割の指定)。また、相続人に対して遺贈をすることも可能です。
この場合、遺言に「相続人に遺贈する」と書いてあれば遺贈になり、「相続人に相続させる」と書いてあれば相続になります。相続人に対しての遺贈は、遺言に書いてある言葉の違いであり、遺産分割の指定と大した違いはないとも言えます(但し名義変更手続きに違いがある)。
では、相続人以外の者へ遺贈した場合はどうなるのか。相続人以外の者への遺贈については、必ず遺贈になります。遺言に「相続させる」と書いてあっても遺贈になります。これは、相続人以外の者は相続権がありませんので、相続と観念することはできず、実際には相続するのではなく、相続と書いても実質は遺贈だからです。
相続か遺贈かをここまで説明したのは、遺言の中でも『相続』か『遺贈』かで不動産の名義変更の手続きに大きな違いが生じるからです。(相続人への遺贈と相続人以外への遺贈でも違いが生じます。)
そして、相続人以外へ遺言により不動産を取得させる場合は、前述したとおり遺贈だけになりますので、名義変更の手続きは遺贈による手続となります。

余談とはなりますが、下記の登記先例をご覧ください。
(1)では、相続人に対して「遺贈」すると書かれた遺言となりますが、この場合は例え相続人であったとしても遺贈を登記原因とした所有権移転登記となります。
(2)では、相続人以外に対して相続させると書かれていますが、第三者は相続人ではないので遺贈を登記原因とする所有権移転登記をしなければいけません。このように、遺言の書き方、文言だけで登記原因が決まってきますので、遺言を書くときには文言に十分留意して記載しなければいけません。なぜなら、相続登記と遺贈登記は手続きが大きくことなるからです。

関連する登記先例

(1)「遺言者は、相続人の中の1人であるAに対して甲土地を遺贈する」という旨の遺言がなされた場合、Aに対する所有権移転登記の登記原因は「遺贈」となる。(昭和48.12.11ー8859)

(2)相続人以外の第三者に対して不動産を「相続させる」旨の遺言がなされた場合、その所有権移転登記の登記原因は「遺贈」となる。(質疑登研480P131)

  相続させる 遺贈する
相続人に対して、不動産を 「相続」 「遺贈」
相続人以外に対して、不動産を 「遺贈」 「遺贈」

遺贈による不動産名義変更について(相続人以外)

相続人以外への遺贈の名義変更手続きは、通常の相続(法定相続、遺産分割)による名義変更とは手続きが大きく異なります。

〈申請人〉
法定相続の場合は、相続人の1人からでも名義変更の申請を行えましたが、遺贈の場合は、受遺者(遺贈を受ける者)と相続人全員との共同申請になります。
遺言で遺言執行者が選任されている場合は、相続人に代わり遺言執行者と受遺者が名義変更の申請をします。新たに不動産の権利を得る受遺者を権利者、名義変更の義務を負う相続人全員(又は遺言執行者)を義務者として共同申請します。

〈必要書類〉
・法定相続による場合・・・被相続人の戸籍除籍謄本(出生から死亡まで)、相続人の戸籍謄本、住民票の除票(又は戸籍の附票)、相続人の住民票
・遺産分割による場合・・・法定相続による場合の書類に加えて、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書
・相続人以外への遺贈の場合・・・被相続人の戸籍除籍謄本(遺言執行者がいない場合は出生から死亡まで)、被相続人の住民票の除票(又は戸籍の附票)、遺言、受遺者の住民票、相続人全員の印鑑証明書(遺言執行者の印鑑証明書)、権利証
上記のような違いが生じます。
なお、遺産分割による名義変更の場合は、印鑑証明書について、期限の制限はありませんが、遺贈による名義変更に必要となる印鑑証明書については、発行から3か月以内の制限があり、また、遺産分割による名義変更と違い印鑑証明書の原本の還付ができません。

〈登録免許税〉
不動産の名義変更には、法務局に対して登録免許税の納付が必要になります。
基本的に相続による名義変更の場合は、相続人以外に遺贈する場合に比べて登録免許税は安く、法定相続の場合、遺産分割の場合、相続人に対する遺贈の場合、それら全てにおいて不動産評価額(固定資産税評価額)×4/1000となります。
つまり、名義変更をする不動産評価額が1000万円であれば、1000万円×4/1000=4万円となります。
しかし、相続人以外の者への遺贈の場合は、上記の税率と違い、その税率は20/1000となります。不動産評価額が1000万円とすると、登録免許税は20万円になり、相続人への名義変更の5倍の登録免許税がかかります。

相続人以外へ遺贈する場合には遺言執行者の存在がポイントになる

申請人の部分で、遺贈の場合は共同申請になると説明しました。遺言執行者が選任されていれば、遺言執行者と受遺者が、遺言執行者が選任されていなければ、相続人全員と受遺者が名義変更をする必要があります。
問題となるのは、遺言執行者が選任されていない場合は、相続人全員の協力が必要になることです。通常、遺言により相続人以外の者へ財産が遺贈された場合、相続人は遺贈に対して快く思いません。遺言がなければ相続人が相続していたであろう被相続人の財産が遺贈により相続人以外の者へ渡るからです。
このようなケースでは、名義変更に際し、相続人全員の協力が得られない可能性が高いです。そして相続人の申請についての協力も必要ですが、それ以外にも相続人の印鑑証明書の提出も必要になります。印鑑証明書の提供を了承してもらうのは簡単なことではありません。
上記のような状況に陥ることを回避するために遺言を作成するのであれば、遺言者は、遺言執行者の選任も合わせて行った方がよいです。
遺言執行者を選任していた場合は、受遺者は遺言執行者と共同して名義変更の手続きを進めていくので、相続人が関与する余地はなく、トラブルになる可能性も少なくなります。なお、遺言執行者の選任については、相続人が遺贈を受けた場合にも活用でき、相続人間のトラブルを減らすことが期待できます。
遺言執行者については、未成年者又は破産者でなければだれでもなることができ、受遺者にもなることができます。つまり、受遺者を遺言執行者としておけば、受遺者のみで手続きを進めることができます。
(関連記事:遺言執行者とは

遺贈登記についての実務上の取り扱い

前述したように、遺贈登記となってしまった場合には、共同申請となりますので原則として相続人全員を義務者としなければいけません。普通、不動産を取られてしまう気持ちがある他の相続人からすると良い気がしないのは当たり前の話なので、登記の協力を得られる可能性は非常に少ないです。(他の相続人に印鑑証明書を用意してもらったり実印を押してもらわないといけなくなる)
遺言執行者がいればその遺言執行者からだけ署名捺印をもらえばいいので(通常は受贈者か受贈者の関係者が遺言執行者となることが多いはずです)、登記手続きは問題なく進めることができます。しかし、自筆証書遺言で作成された場合には、公正証書の場合と違って法律専門家の関与がありませんので、遺言執行者がきちんと遺言内で選ばれていることは希です。
(関連記事:遺言作成を専門家へ依頼するメリット

自筆証書遺言で遺言執行者が選べばれていないケースでは、家庭裁判所に対して遺言執行者の選任申し立てを行い、便宜上誰かを遺言執行者として立てるのが実務上の取り扱いになっています。
時間と手間がかかりますが、他の相続人全員に協力を求めるよりも遥かにトラブルになることが少なく、スムーズに遺贈登記を完了させることができるからです。(関連記事:
自筆証書遺言とは 公正証書遺言とは

このように、自筆証書で作成された遺言は法律上の観点まで加味してきちんと作られるということは司法書士としての経験上ほとんどありません。昔は遺言は自分の自署で作成して箪笥に保管しておくのが主流だったのかもしれませんが、いまは簡単にインターネットで司法書士等の専門家にアクセスすることができる時代になりました。
自分だけで遺言を作ってしまうと残された家族や親族が手続きに困ってしまうことになりますので、遺言を作りたいと考えるのなら絶対に公正証書で作成されることをお勧めいたします。
(関連記事:自筆証書遺言と公正証書遺言の比較

ここでは割愛しますが、自筆証書では家庭裁判所の検認手続きも必要になりますので、精神的にも残された家族に負担をかけてしまいます。遺言といえば公正証書と考えて検討してみてください。(関連記事:家庭裁判所での遺言書の検認手続き

相続による不動産名義変更の難しさ

ここまで相続人以外への遺贈による名義変更について解説してきましたが、相続に関する名義変更は通常の売買等による名義変更よりパターンが多く難しくなります。
例えば、相続人の1人が既に亡くなっていて代襲相続が発生している場合は、必要書類や申請人が変わりますし、数次相続(相続が連続している)の場合なら名義変更の申請の書式が変わります。
(関連記事:代襲相続と数次相続の違い
自分たちの相続の場合は、どのような名義変更手続きが必要なのか、遺言を作成する際は不動産の名義変更に備えてどのような注意をした方がよいのか。そのような不安がある場合は、迷わず不動産の名義変更の専門家である司法書士に相談することをお勧めします。

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25.
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5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
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42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
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45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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