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相続が開始すると、相続財産に不動産が存在すれば、その不動産の名義変更が必要になります。
相続による不動産名義変更は、その相続の態様によって名義変更手続きの方法、名義変更手続きをするべき者、名義変更に必要となる書類に違いが出ます。
では、相続の態様の違いとは何か。相続は法定相続、遺産分割、遺言(遺贈)の3つの相続の方法があり、相続による不動産の名義変更は、その3つのどの相続の方法化によって名義変更手続きも変わります。
今回は、その中で遺言による相続人以外への相続についての名義変更手続きについて解説していきます。(関連記事:遺言による相続登記)
遺言者は、遺言を作成することによって、相続人に対して相続分の割合の指定、誰がどの財産を相続するかなどを指定できます(遺産分割の指定)。また、相続人に対して遺贈をすることも可能です。
この場合、遺言に「相続人に遺贈する」と書いてあれば遺贈になり、「相続人に相続させる」と書いてあれば相続になります。相続人に対しての遺贈は、遺言に書いてある言葉の違いであり、遺産分割の指定と大した違いはないとも言えます(但し名義変更手続きに違いがある)。
では、相続人以外の者へ遺贈した場合はどうなるのか。相続人以外の者への遺贈については、必ず遺贈になります。遺言に「相続させる」と書いてあっても遺贈になります。これは、相続人以外の者は相続権がありませんので、相続と観念することはできず、実際には相続するのではなく、相続と書いても実質は遺贈だからです。
相続か遺贈かをここまで説明したのは、遺言の中でも『相続』か『遺贈』かで不動産の名義変更の手続きに大きな違いが生じるからです。(相続人への遺贈と相続人以外への遺贈でも違いが生じます。)
そして、相続人以外へ遺言により不動産を取得させる場合は、前述したとおり遺贈だけになりますので、名義変更の手続きは遺贈による手続となります。
余談とはなりますが、下記の登記先例をご覧ください。
(1)では、相続人に対して「遺贈」すると書かれた遺言となりますが、この場合は例え相続人であったとしても遺贈を登記原因とした所有権移転登記となります。
(2)では、相続人以外に対して相続させると書かれていますが、第三者は相続人ではないので遺贈を登記原因とする所有権移転登記をしなければいけません。このように、遺言の書き方、文言だけで登記原因が決まってきますので、遺言を書くときには文言に十分留意して記載しなければいけません。なぜなら、相続登記と遺贈登記は手続きが大きくことなるからです。
関連する登記先例
(1)「遺言者は、相続人の中の1人であるAに対して甲土地を遺贈する」という旨の遺言がなされた場合、Aに対する所有権移転登記の登記原因は「遺贈」となる。(昭和48.12.11ー8859)
(2)相続人以外の第三者に対して不動産を「相続させる」旨の遺言がなされた場合、その所有権移転登記の登記原因は「遺贈」となる。(質疑登研480P131)
相続させる | 遺贈する | |
---|---|---|
相続人に対して、不動産を | 「相続」 | 「遺贈」 |
相続人以外に対して、不動産を | 「遺贈」 | 「遺贈」 |
相続人以外への遺贈の名義変更手続きは、通常の相続(法定相続、遺産分割)による名義変更とは手続きが大きく異なります。
〈申請人〉
法定相続の場合は、相続人の1人からでも名義変更の申請を行えましたが、遺贈の場合は、受遺者(遺贈を受ける者)と相続人全員との共同申請になります。
遺言で遺言執行者が選任されている場合は、相続人に代わり遺言執行者と受遺者が名義変更の申請をします。新たに不動産の権利を得る受遺者を権利者、名義変更の義務を負う相続人全員(又は遺言執行者)を義務者として共同申請します。
〈必要書類〉
・法定相続による場合・・・被相続人の戸籍除籍謄本(出生から死亡まで)、相続人の戸籍謄本、住民票の除票(又は戸籍の附票)、相続人の住民票
・遺産分割による場合・・・法定相続による場合の書類に加えて、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書
・相続人以外への遺贈の場合・・・被相続人の戸籍除籍謄本(遺言執行者がいない場合は出生から死亡まで)、被相続人の住民票の除票(又は戸籍の附票)、遺言、受遺者の住民票、相続人全員の印鑑証明書(遺言執行者の印鑑証明書)、権利証
上記のような違いが生じます。
なお、遺産分割による名義変更の場合は、印鑑証明書について、期限の制限はありませんが、遺贈による名義変更に必要となる印鑑証明書については、発行から3か月以内の制限があり、また、遺産分割による名義変更と違い印鑑証明書の原本の還付ができません。
〈登録免許税〉
不動産の名義変更には、法務局に対して登録免許税の納付が必要になります。
基本的に相続による名義変更の場合は、相続人以外に遺贈する場合に比べて登録免許税は安く、法定相続の場合、遺産分割の場合、相続人に対する遺贈の場合、それら全てにおいて不動産評価額(固定資産税評価額)×4/1000となります。
つまり、名義変更をする不動産評価額が1000万円であれば、1000万円×4/1000=4万円となります。
しかし、相続人以外の者への遺贈の場合は、上記の税率と違い、その税率は20/1000となります。不動産評価額が1000万円とすると、登録免許税は20万円になり、相続人への名義変更の5倍の登録免許税がかかります。
申請人の部分で、遺贈の場合は共同申請になると説明しました。遺言執行者が選任されていれば、遺言執行者と受遺者が、遺言執行者が選任されていなければ、相続人全員と受遺者が名義変更をする必要があります。
問題となるのは、遺言執行者が選任されていない場合は、相続人全員の協力が必要になることです。通常、遺言により相続人以外の者へ財産が遺贈された場合、相続人は遺贈に対して快く思いません。遺言がなければ相続人が相続していたであろう被相続人の財産が遺贈により相続人以外の者へ渡るからです。
このようなケースでは、名義変更に際し、相続人全員の協力が得られない可能性が高いです。そして相続人の申請についての協力も必要ですが、それ以外にも相続人の印鑑証明書の提出も必要になります。印鑑証明書の提供を了承してもらうのは簡単なことではありません。
上記のような状況に陥ることを回避するために遺言を作成するのであれば、遺言者は、遺言執行者の選任も合わせて行った方がよいです。
遺言執行者を選任していた場合は、受遺者は遺言執行者と共同して名義変更の手続きを進めていくので、相続人が関与する余地はなく、トラブルになる可能性も少なくなります。なお、遺言執行者の選任については、相続人が遺贈を受けた場合にも活用でき、相続人間のトラブルを減らすことが期待できます。
遺言執行者については、未成年者又は破産者でなければだれでもなることができ、受遺者にもなることができます。つまり、受遺者を遺言執行者としておけば、受遺者のみで手続きを進めることができます。(関連記事:遺言執行者とは)
前述したように、遺贈登記となってしまった場合には、共同申請となりますので原則として相続人全員を義務者としなければいけません。普通、不動産を取られてしまう気持ちがある他の相続人からすると良い気がしないのは当たり前の話なので、登記の協力を得られる可能性は非常に少ないです。(他の相続人に印鑑証明書を用意してもらったり実印を押してもらわないといけなくなる)
遺言執行者がいればその遺言執行者からだけ署名捺印をもらえばいいので(通常は受贈者か受贈者の関係者が遺言執行者となることが多いはずです)、登記手続きは問題なく進めることができます。しかし、自筆証書遺言で作成された場合には、公正証書の場合と違って法律専門家の関与がありませんので、遺言執行者がきちんと遺言内で選ばれていることは希です。(関連記事:遺言作成を専門家へ依頼するメリット)
自筆証書遺言で遺言執行者が選べばれていないケースでは、家庭裁判所に対して遺言執行者の選任申し立てを行い、便宜上誰かを遺言執行者として立てるのが実務上の取り扱いになっています。
時間と手間がかかりますが、他の相続人全員に協力を求めるよりも遥かにトラブルになることが少なく、スムーズに遺贈登記を完了させることができるからです。(関連記事:自筆証書遺言とは 公正証書遺言とは)
このように、自筆証書で作成された遺言は法律上の観点まで加味してきちんと作られるということは司法書士としての経験上ほとんどありません。昔は遺言は自分の自署で作成して箪笥に保管しておくのが主流だったのかもしれませんが、いまは簡単にインターネットで司法書士等の専門家にアクセスすることができる時代になりました。
自分だけで遺言を作ってしまうと残された家族や親族が手続きに困ってしまうことになりますので、遺言を作りたいと考えるのなら絶対に公正証書で作成されることをお勧めいたします。(関連記事:自筆証書遺言と公正証書遺言の比較)
ここでは割愛しますが、自筆証書では家庭裁判所の検認手続きも必要になりますので、精神的にも残された家族に負担をかけてしまいます。遺言といえば公正証書と考えて検討してみてください。(関連記事:家庭裁判所での遺言書の検認手続き)
ここまで相続人以外への遺贈による名義変更について解説してきましたが、相続に関する名義変更は通常の売買等による名義変更よりパターンが多く難しくなります。
例えば、相続人の1人が既に亡くなっていて代襲相続が発生している場合は、必要書類や申請人が変わりますし、数次相続(相続が連続している)の場合なら名義変更の申請の書式が変わります。(関連記事:代襲相続と数次相続の違い)
自分たちの相続の場合は、どのような名義変更手続きが必要なのか、遺言を作成する際は不動産の名義変更に備えてどのような注意をした方がよいのか。そのような不安がある場合は、迷わず不動産の名義変更の専門家である司法書士に相談することをお勧めします。
不動産を所有している方が亡くなった場合、相続登記により不動産の名義を変更しなければいけません。面倒な戸籍謄本の収集や役所の証明書取得、適切な遺産分割協議書の作成から難しい法務局の登記申請まで、当事務所へ全てお任せください!お客様に面倒を煩わせることなく当事務所の司法書士が一括してサポートします!
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この記事の監修者
司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉
開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。
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1.不動産名義変更は所有権移転登記?
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4.司法書士事務所の依頼は自宅と不動産のどちらの近くがいいか
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6.不動産名義変更の心構え
7.登記とは(制度や歴史)
8.不動産名義変更はどこでやるのか
9.不動産名義変更の登録免許税一覧
10.不動産名義変更の完了までにかかる期間
11.不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント
12.勝手に相続登記を入れられることはあるのか
13.不動産名義変更(相続登記)を自分でやる方法
14.持分だけ不動産名義変更する場合の注意点
15.相続による不動産名義変更に期限は存在するのか
16.不動産名義変更は権利であって義務ではない
17.相続発生後に不動産名義変更を放置するデメリット①
18.相続発生後に不動産名義変更を放置するデメリット②
19.住所(氏名)変更登記とは
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21.住民票の除票が取得できなかった場合の上申書
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24.登記の第三者対抗要件とは
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26.不動産の登記簿謄本の読み方
27.相続登記は相続人全員でやらなけらばいけないのか
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29.法定相続分での相続登記
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31.登記の本人申請とは
32.相続登記をしないまま単独相続人が死亡したら
33.登記先例とは
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35.相続した借地上の建物の名義変更
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38.不動産を生前贈与する場合の注意点
39.表示登記と権利登記の違い
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41.胎児がいる場合の相続登記
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46.相続した未登記建物の名義変更について
47.登記申請の3つの方法(書面・郵送・オンライン)
48.親族間での不動産名義変更は売買か贈与か
49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
50.登記の補正とは
51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.地番・家屋番号とは
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56.相続登記(不動産名義変更)とは
1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧
11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場
21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは
25.相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは
32.定期借地権付き建物を相続したら
1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割
11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18.生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か
21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法
31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
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42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
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56.相続税の申告方法
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59.相続税の各種控除・特例について
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61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
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71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い
81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
90.法定相続情報証明制度の問題点と今後
91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか
≫実家を亡父親から母親名義に変更する相続登記
≫亡くなった母親から長女へ名義変更をする
≫公正証書遺言が残されていた場合の相続登記
≫5年前に亡くなった父親の相続登記
≫亡くなった兄から名義変更する相続登記
≫田舎にある実家の相続登記
≫父親が残した自筆証書遺言での相続登記
≫亡くなった叔父の自宅の相続登記
≫未成年者が相続人にいるケースの相続登記
≫地主だった父親名義の不動産を相続登記
≫相続した未登記建物の名義変更
≫代位による相続登記後に遺産分割した相続登記
≫母親と父親が順に亡くなった場合の相続登記
≫一部の相続人が相続放棄した場合の相続登記
≫相続した対象不動産がよくわからない相続登記
≫家裁で検認した遺言書を使わずに相続登記
≫売却の前提としての相続登記
≫登記済権利証が見つからない場合の相続登記
≫自宅と原野の相続登記
≫孤独死で亡くなった叔父の自宅を相続登記
1.父親名義の実家を母親に変更したい
2.亡くなった母名義のマンションを名義変更したい
3.父から相続した二世帯住宅の名義変更をしたい
4.単独相続した母親のマンションを名義変更
5.兄から相続した遠方の不動産を名義変更したい
6.父と母が順に亡くなった場合の不動産名義変更
7.叔母から代襲相続したマンションの名義変更
8.父がのこした公正証書遺言での不動産名義変更
9.実家と別荘の不動産名義変更をしたい
10.上物(建物)は自分名義のため土地のみ名義変更
11.権利証を紛失した不動産の名義変更
12.売却の前提として至急の不動産名義変更
13.未成年者がいる場合の相続した不動産名義変更
14.相続税申告が絡む不動産名義変更
15.相続人が12人いる場合の不動産名義変更
16.相続人の1人が相続放棄した後の不動産名義変更
17.遺贈により相続人以外が取得したマンションの名義変更
18.対象不動産が不明な場合の相続登記
19.一筆の土地を分けて兄弟がそれぞれ相続する事例
20.複数ある不動産を遺産分割で相続人が分けて名義変更
1.兄弟で相続した不動産を売却して代金を分けたい
2.父親が他界したので実家を売却して姉妹で分割したい
3.兄弟3人が相続した実家を換価分割する
4.遠方の相続人がいる場合に実家を換価分割したい
5.空き家の3000万円控除を使って売却する
6.事故物件となったマンションを売却したい
7.税金滞納で差し押さえられた相続不動産を売却したい
8.相続した地方の実家を換価分割したい
9.相続人が多数いる場合に換価分割するケース
10.スムーズに相続した実家を換価分割したい
11.相続した定期借地上の建物を売却して解決した事例
12.相続した不要な土地と自宅をまとめて売却
13.入居者がいる相続したアパートを売却して換価分割
14.月極駐車場で貸している土地を換価分割
15.自殺があった相続不動産を売却して換価分割
16.不仲な姉妹共有の相続不動産を売却
17.相続放棄を検討していた家を売却
18.孤独死があった家を相続して売却換価
19.公正証書遺言の内容に従って換価分割
20.平等に姉妹で相続した不動産を売却して分割
・司法書士よしだ法務事務所 代表
・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長
「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数
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