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事故物件となったマンションを売却して換価する事例

相続不動産売却の解決事例6

~簡単な事例紹介~

被相続人は父親で、相続人は長女・次女の2名。
父親は配偶者(長女と次女から見て実の母親)とは20年も前に離婚している。
長女と次女は父親とあまり仲が良くなく、数年以上も会っていなかった。
詳細な状況については記述しないが、父親は自宅キッチンの前で死亡した状態で死後10日が経過してから見つかった。

相続関係

被相続人:父親
相続人:長女・次女(合計2名

相談者:長女・次女

不動産の所在地・種別・築年数・現況

所在地:横浜市神奈川区
種別:マンション
築年:築43年

現況:空き家(遺品あり)・事故物件扱い

ご相談者の気持ちと希望

長女と次女がお二人で当事務所までご相談に来られました。お二人とも父親とはあまりいい思い出がなかったため、売却を誰かに任せてしまいたいと考えていたようで、インターネットで当事務所の存在を知ったそうです。
マンションの中に入ったことはなく、権利証等の所在も不明で、管理費等の支払い状況もわからないとのこと。売却して代金を折半したいご希望でしたが、できれば当人が亡くなったマンションには踏み入れたくないとのことでした。

当事務所が実際に行った方法

当事務所が行った手続きの流れ

今回のケースで大きなポイントとなるのは事故物件扱いとなってしまうことです。事故物件と聞くこと、事件や事故によりその物件内で亡くなったことをイメージするかもしれませんが、病死や孤独死も含まれます。
事故物件となってしまった以上は、当然ながら売却価格のマイナス要因になることは避けられません。当該物件内で死亡した事実は、購入する側にとって重要な事柄となりますので、売主側(相続人)には事実を告知する義務を負います。

事故物件でも売れるのか?

こればかりは物件の状況によって変わるため一概には言えません。そもそも価値あるマンションであれば買い手は現れるでしょうが、古くて駅から離れていて価値がないようなマンションであれば売れないかもしれません。
しかし、当事務所の経験則から言わせていただければ、どんな状況であれ売却することはできると思います。ただし、どれくらいマイナスになってしまうのかはやってみないことにはわかりません。

リフォームして再販する不動産業者への売却をすることになった

はっきり言ってしまうと、最初に物件に入った感想とすると「売れるような状態ではない」です。
運悪く梅雨の蒸し暑い季節に亡くなったからかもしれませんが、異臭が激しく、家の中もぐちゃぐちゃで、まさに足の踏み場もないといった状態でした。
このままの状態で個人で買う人はまずいませんので、不動産業者に買い取ってもらって手直ししてエンドユーザーへ売却してもらう他ありません。
不動産業者も事故物件は嫌がるのでなかなか買い手を見つけることができませんが、地道に購入希望の業者を探すことになりました。

当事務所へ依頼した結果

売却するためにはまずは家の中を整理する必要があります。また、今回は単なる遺品整理ではなく、「特殊清掃」という作業が必要になります。特殊清掃とは、孤独死や自死等によって亡くなった自宅を清掃する特別な作業です。汚れやシミを取るのはもちろんのこと、自宅内に染み込んだ死臭を取り除く作業まで行います。こういった作業は、単なる残置物撤去と違いますので、特殊清掃に対応した遺品整理業者へ依頼をしなければいけません。

当事務所の提携している特殊清掃対応の遺品整理業者を手配し、まずは家の中を綺麗にしてもらうところから開始しました(不動産業者としてもさすがに良い印象は持たないため先に特殊清掃を入れることにした)。

やはり、事故物件ということで中々取り扱っている買取業者はいませんでしたが(事故物件では融資が通りにくいため取り扱えない買取業者も多い)、地道に探したことで購入検討してくれる業者を見つけることができました。
事故物件ということで、たしかに同マンション内の成約事例に比べると低い金額となってしまいましたが、それでもある程度の形になる価格で売ることができました。

事故物件となってしまうことで、売却が困難になるのは事実です。ですが、売れないことはありませんので、まずは一度当事務所までご相談ください。
高齢化・孤独死の時代では今後増え続けていくこの問題に向かい合っていきます。

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8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
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23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
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91.高齢者消除と相続
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95.相続財産管理人とは
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
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・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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