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事故物件となったマンションを売却して換価する事例

相続不動産売却の解決事例6

~簡単な事例紹介~

被相続人は父親で、相続人は長女・次女の2名。
父親は配偶者(長女と次女から見て実の母親)とは20年も前に離婚している。
長女と次女は父親とあまり仲が良くなく、数年以上も会っていなかった。
詳細な状況については記述しないが、父親は自宅キッチンの前で死亡した状態で死後10日が経過してから見つかった。

相続関係

被相続人:父親
相続人:長女・次女(合計2名

相談者:長女・次女

不動産の所在地・種別・築年数・現況

所在地:横浜市神奈川区
種別:マンション
築年:築43年

現況:空き家(遺品あり)・事故物件扱い

ご相談者の気持ちと希望

長女と次女がお二人で当事務所までご相談に来られました。お二人とも父親とはあまりいい思い出がなかったため、売却を誰かに任せてしまいたいと考えていたようで、インターネットで当事務所の存在を知ったそうです。
マンションの中に入ったことはなく、権利証等の所在も不明で、管理費等の支払い状況もわからないとのこと。売却して代金を折半したいご希望でしたが、できれば当人が亡くなったマンションには踏み入れたくないとのことでした。

当事務所が実際に行った方法

当事務所が行った手続きの流れ

今回のケースで大きなポイントとなるのは事故物件扱いとなってしまうことです。事故物件と聞くこと、事件や事故によりその物件内で亡くなったことをイメージするかもしれませんが、病死や孤独死も含まれます。
事故物件となってしまった以上は、当然ながら売却価格のマイナス要因になることは避けられません。当該物件内で死亡した事実は、購入する側にとって重要な事柄となりますので、売主側(相続人)には事実を告知する義務を負います。

事故物件でも売れるのか?

こればかりは物件の状況によって変わるため一概には言えません。そもそも価値あるマンションであれば買い手は現れるでしょうが、古くて駅から離れていて価値がないようなマンションであれば売れないかもしれません。
しかし、当事務所の経験則から言わせていただければ、どんな状況であれ売却することはできると思います。ただし、どれくらいマイナスになってしまうのかはやってみないことにはわかりません。

リフォームして再販する不動産業者への売却をすることになった

はっきり言ってしまうと、最初に物件に入った感想とすると「売れるような状態ではない」です。
運悪く梅雨の蒸し暑い季節に亡くなったからかもしれませんが、異臭が激しく、家の中もぐちゃぐちゃで、まさに足の踏み場もないといった状態でした。
このままの状態で個人で買う人はまずいませんので、不動産業者に買い取ってもらって手直ししてエンドユーザーへ売却してもらう他ありません。
不動産業者も事故物件は嫌がるのでなかなか買い手を見つけることができませんが、地道に購入希望の業者を探すことになりました。

当事務所へ依頼した結果

売却するためにはまずは家の中を整理する必要があります。また、今回は単なる遺品整理ではなく、「特殊清掃」という作業が必要になります。特殊清掃とは、孤独死や自死等によって亡くなった自宅を清掃する特別な作業です。汚れやシミを取るのはもちろんのこと、自宅内に染み込んだ死臭を取り除く作業まで行います。こういった作業は、単なる残置物撤去と違いますので、特殊清掃に対応した遺品整理業者へ依頼をしなければいけません。

当事務所の提携している特殊清掃対応の遺品整理業者を手配し、まずは家の中を綺麗にしてもらうところから開始しました(不動産業者としてもさすがに良い印象は持たないため先に特殊清掃を入れることにした)。

やはり、事故物件ということで中々取り扱っている買取業者はいませんでしたが(事故物件では融資が通りにくいため取り扱えない買取業者も多い)、地道に探したことで購入検討してくれる業者を見つけることができました。
事故物件ということで、たしかに同マンション内の成約事例に比べると低い金額となってしまいましたが、それでもある程度の形になる価格で売ることができました。

事故物件となってしまうことで、売却が困難になるのは事実です。ですが、売れないことはありませんので、まずは一度当事務所までご相談ください。
高齢化・孤独死の時代では今後増え続けていくこの問題に向かい合っていきます。


この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


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9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
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19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
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31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
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41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
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48.特別受益とは
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50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
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56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
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61.遺言を書くメリットとデメリット
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71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
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75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
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81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
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84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
90.法定相続情報証明制度の問題点と今後

91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか

100.遺言書の財産目録がパソコンで印字可能に

 

テレビ取材・雑誌の執筆等

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代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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