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相続した不動産の相場・物件調査の方法

物件の調査と相場の調べ方

相続した不動産を売却しようと思ったら、まずは当該不動産の物件的な価値がどれくらいあるのか知る必要があります。
相続した不動産の場合、一般的に建物は相当の築年数が経過しており建物の価値が0に近いものが非常に多いです。
価値がある不動産であればいいですが、売却することで赤字になってしまうような不動産があるもの事実。まずは、対象となる物件の調査を行い、物件の相場観を知ることが重要になってきます。

代表的な物件の調査・相場の調べ方

相続不動産を売却する前にすべきこととして、物件の調査、不動産の相場を知っておくことが重要になります。調査方法として代表的なものは以下のとおりです。

登記簿(登記事項証明書)を確認する

相続した不動産の情報を知るために(物件の調査)、まずは登記簿を取得します。
不動産の情報である登記簿は法務局で管理をしています。
現在では、不動産の登記情報はすべて電子化され磁気ディスクに電子データとして保存されています。この電子データを印刷し交付したものを「登記事項証明書」と呼んでいます。名称が異なるだけでどちらも証明する内容は同じです。
登記事項証明書には、「不動産の所在」、「地番・家屋番号」、「面積」や、「所有者」が誰であるか、設定されている「担保」はあるかなどの情報が掲載されており、その不動産の物理的な現況と権利関係が全てわかるようになっています。
全国、どこの法務局でも取得することは可能です。取得方法は、①法務局の窓口で取得する、②管轄の法務局へ申請書を郵送する、③オンライン申請システムを利用してオンライン請求する、この3つの方法があります。
(関連記事:不動産の登記簿謄本の取り方 不動産の登記簿謄本の読み方

固定資産税納税通知書の評価額を確認する

毎年4月ごろに届く、「固定資産税納税通知書」から不動産の評価額を確認することも可能です。具体的にどこをどのようにみるかというと、固定資産税納付書と一緒に同封されている「課税明細書」を確認します。そこの「価格」又は「評価額」の欄に記載されている金額が固定資産評価額となります。
建物の評価は、同じ建物を再度新築した場合の費用を基準として評価している再建築価格方式というものを採用しています。新築の場合で建築に要した費用の50%~70%ほどで算定されています。当然、築年数が経過するほど減額されていきます。
土地の評価は、国土交通省が発表している公示価格の70%とされています。ですので、売却目安としての金額を知りたい場合には、「評価額÷0.7」で算出ができます。

路線価を参考にする

国税庁が毎年発表している「路線価」でも不動産のおおよその価格を調べることができます。路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の1㎡あたりの価格をいいます。主には、相続や遺贈、贈与で取得した財産に係る相続税、贈与税の財産評価をする場合に用いられますが、売却価格のおおよその相場を知ることはできるでしょう。路線価は、国税庁のホームページから誰でも見ることが可能です。(関連記事:4つの土地の評価方法

近隣不動産の売り状況も意外と参考になります

インターネットで近隣の不動産の売り状況を確認するのも、物件の調査や相場確認としてのひとつの方法になります。

インターネットサイトを使い近隣で似たような不動産を探してみましょう。
土地の広さや建物の築年数、間取り、そのほかにも最寄駅、最寄り駅からの距離などで検索をし、似たような不動産が出てくれば参考になるでしょう。
しかし、全く似通った不動産が近隣にあることはそんなに多くはないと思います。特に、広さが異なると他の条件が似ていても不動産価格は大きく変わってきます。

広さが異なる場合、価格を比較するのに参考になるのが坪単価や平米単価です。
「1坪=3.3㎡」ですが、その不動産価格を広さで割った金額が、坪単価や平米単価となります。
例えば、相続不動産Aの面積が90㎡だった場合、近隣の似たような不動産Bが120㎡、5000万円で売りに出されていました。このような場合、平米単価が同じと仮定し相続不動産Aの価格を求めたいときには、まず不動産Bの平米単価を求めます。

   ≪不動産B:5000万円÷120㎡=平米単価41.6万円》

その後、相続不動産Aの面積に不動産Bの平米単価をかければ価格が算出されるというわけです。

   ≪相続不動産A:90㎡×平米単価41.6万円=3744万円》

一般的には、面積が広くなればなるほど不動産価格の総額は高くなり、平米単価は低くなります。よって、今回のケースの場合、相続不動産Aの実際の相場は3744万円よりも高くなる可能性があります。
また、不動産屋のインターネットサイトはあくまでも募集事例(売主の売却希望価格)であって成約事例ではありません。ある程度の参考にはなりますが、実際はその価格よりも低い金額で売却されることが多いのでその点には注意が必要です。

なお、不動産業者であればレインズというサイトを閲覧することができます。そこには、実際の取引事例(成約事例ではない)が掲載されていますので、およそいくらくらいでの売買が可能かの目安を調べることができます。自分なりに見てわからないのであれば、不動産業者へ相談するのも一つの方法です。(関連記事:不動産流通機構(レインズ)とは

不動産一括査定サイトを利用するには注意が必要

不動産の売却価格の相場を調べる方法として一括査定サイトというものがあります。

一括査定サイトとは、本来、ひとつひとつの不動産屋に都度査定を依頼しますが、サイトを通じて複数の不動産屋に一括で査定を申し込めるサービスです。
一度情報を入力するだけで、複数の不動産屋から査定をしてもらえるという効率的なメリットはあります。しかし、あくまでも机上の査定であること、媒介契約を取りたいがために売れもしないような高値の査定を出してくること、一括査定を出した複数の不動産屋からの営業電話が来ることなど、デメリットも大きいです。

このような事情をふまえると、一括査定サイトを利用するには注意が必要です。

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18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

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26.葬儀費用は相続するのか
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30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
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45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
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51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
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54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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