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勝手に相続登記を入れられてしまうことはあるのか

債権者代位権

相続による不動産名義変更(相続登記)は、権利登記なのでするかしないかはあくまでも当事者の自由です。誰からも強制される類のものではありません。
しかし、実は相続人が登記を希望していないにも関わらず勝手に相続登記を入れられてしまうことがあるのはご存知でしょうか。

ここでは勝手に誰かに相続登記を申請されてしまう代位による相続登記について解説します。(関連記事:相続登記を自分でやる方法

代位による相続登記によって勝手に不動産名義変更をされてしまう?

実は、相続人自身がする相続登記の他に、代位による相続登記というパターンが考えられます。この代位による相続登記については、相続人の意思に関係なくなされるものなので、相続人達が全く知らぬところで不動産名義変更が行われることになります。

代位による登記とは、債権者代位権による登記申請のことです。
債権者代位権と聞くと法律用語なので難しいと思いますが、債権者と債務者の関係において、債権者が自らの債権を保全することを目的として、債務者が持つ登記の権利を、債務者に代わって債権者が行使する登記のことです。
簡単にいえば、たとえばお金を貸した人が債権者で借金をした人が債務者です。債権者としては自らの権利を行使するために、債務者の財産を取立てたいわけですから、債務者がもし何らかの債権を持っているのなら、早く行使してほしいわけです。しかし、債務者が行使をするのをいつまで待っていられない債権者には、債務者の権利を代わりに行使する権利を持たせることにしました。これが債権者代位権です。

相続登記の話でいえば、債務者(相続人)が相続登記を入れる権利があるにも関わらずなかなかしてくれない場合には、債権者は自分の債権を保全する目的で、相続人である債務者に代わって(代位権)相続登記を申請することができます。
これによって、債務者が登記名義人となりますので、債権者としてはその名義変更をした不動産を差し押さえることができるわけです。

ただし、この場合の相続登記ですが、当然相続人は遺産分割等をすることなく勝手に相続登記を入れられるわけですから、債権者は法定相続分での不動産名義変更をするほかありません。

債権者は何も消費者金融等の民間業者に限られるわけではありませんから、国や役所が税金滞納のために債権者代位権を行使することがあります。

つまり代位による相続登記は差し押さえの前提でなされるもの

つまり、代位による相続登記を勝手に入れられる場合というのは、相続人が債務者(借金や税金滞納など)の場合に、差し押さえをしたい債権者がその前提として行うものです。
よって、単独で代位による相続登記を申請することはあまりなく、実際は差し押さえ登記と一緒になされることが多いものと思われます。

勝手に相続登記をしてくれるのであれば、ありがたいような気もしますが、それでも法定相続人としては通常の相続登記とは違う不都合が生じます。

代位による相続登記では権利証が発行されない?!

代位による相続登記の場合には、特殊な話ですが権利証(登記識別情報通知)が発行されません。
権利証が発行されないということは、もし仮に債務を完済できて差し押さえを解除できて、不動産の名義を他の人へ変更したいと思っても、権利証が手元にない場合の特別な手続き(資格者代理人による本人確認情報や事前通知制度など)を取るしか解決する方法がなくなります。売却したいと思っても権利証がないと非常に困ります。
何とか代替え措置はあるのせよ、権利証が発行されないというのは、少しおかしい気もしますが、不動産登記法上でそのような取り扱いになっている以上、仕方のないことなのです。
(関連記事:権利証が見つからない場合の不動産名義変更

代位による相続登記の後も遺産分割をすることができます

もし債務を完済することができて差し押さえを解除できた場合、法定相続分のままではなく遺産分割をして相続人の中の誰かに名義変更をすることも可能です。
この場合の不動産名義変更は、法定相続分で各相続人が持っている持分を、遺産分割で取得することになった相続人へ「年月日遺産分割」を原因として所有権移転登記を申請することになります。この場合の登記は共同申請となります。
共同申請ということは、権利証を添付書面として提出しなければいけないことになりますが、前述したように代位による相続登記の場合には権利証は発行されていません。
こういった場合は、司法書士による本人確認情報という書類を権利証の代わりに添付することによって登記申請を法務局へ受理してもらうことになります。
よって、代位による相続登記が勝手にされた後に遺産分割で相続人へ不動産名義変更をする場合には、最初から司法書士へ依頼をするようにしましょう。
(関連記事:法定相続登記後の遺産分割による移転登記について

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この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


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代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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