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相続不動産の売却と瑕疵担保責任

瑕疵担保責任って?

瑕疵担保責任という言葉をご存知でしょうか?

瑕疵担保責任とは、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

不動産取引における売買の目的物は「不動産」ですから、売買の対象不動産に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合には、売主は買主に対して責任を負うことになります。

それでは、その『責任』とは一体どんなものなのでしょうか。これについては、民法という法律の中に規定されています。
※個人間による不動産売買の場合では、瑕疵担保責任の範囲や責任期間などを特約で定めることがほとんどです。

民法570条(売主の瑕疵担保責任) 
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法566条1項(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
1.
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

民法566条3項
3.前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

瑕疵(欠陥)とは一体どのようなものを言うのか

瑕疵(欠陥)とは、わかりやすくいうと「キズ」のことです。法律用語において、瑕疵があるとはキズがあると置き換えて考えてもらうとわかりやすいかと思います。
瑕疵担保責任でいう「隠れた瑕疵」とは、買主が注意をしても確認が出来なかった瑕疵のことを指します。例えば、シロアリの被害や雨漏り、建物の腐食、建物の傾きなどがそれにあたります。

売主である相続人が瑕疵担保責任を負う

相続した不動産の売却後にもし瑕疵(欠陥)が見つかった場合、瑕疵担保責任は原則、売主である相続人が負うことになります。

実際にどのような責任を負うのかというと、売却した不動産の瑕疵を補修したり、瑕疵が重大で仮に補修したとしても住むことができない場合には、契約の解除を求められたり、損害賠償の請求を受けることもあり得ます。
隠れた瑕疵は、買主が知った時から1年以内に申し出れば、売主である相続人は瑕疵担保責任を負うことになります。(民法第566条)
しかし、その瑕疵が元々あったものなのか経年によるものなのかは、判別するのが難しい場合があります。民法の規定そのままの場合だと、不動産の引渡し後、何年経過しようが買主が瑕疵に気づいたら損害賠償の請求ができてしまいます。これでは、売主がいつまでも不安定な状況となり大きな負担を強いられます。
そこで、一般的な不動産売買の現場では、売主が瑕疵担保責任を負う期間をあらかじめ定める特約を結ぶケースがほとんどです。(一般的に3~6ヶ月前後が多いようです。)

不動産業者に買ってもらい瑕疵担保責任を免責にしてもらう

不動産業者を仲介として売却するのではなく、不動産業者を買主としてまず買ってもらい、その後に不動産業者を売主として売却する場合には、相続人が自ら瑕疵担保責任を負うことはありません。

不動産業者が売主の場合には、瑕疵担保責任の期間は2年以上と宅地建物取引業法で決められています。これより短い期間を定めることはできません。

宅建業法40条1項(瑕疵担保責任についての特約の制限) 

宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する同法第566条第3項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

既存住宅売買瑕疵保険とは

相続した不動産を売却する際には特別控除を受けることができる場合があります。

例えば、相続で取得した空き家を売却した際、一定の要件に当てはまると譲渡所得金額から最大で3000万円までの特別控除を受けることができます。

この特別控除を受ける要件の中のひとつに、「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること」という要件があります。

この一定の耐震基準を満たすものである証明として耐震基準適合証明書というものがありますが、これと同様な効力をもつ証明書として、「既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類」というものがあります。この書類は、既存住宅売買瑕疵保険に加入することが必要になります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、売主が買主へ不動産を引渡し後に瑕疵が見つかった場合、補修費用などが保険金で支払われるもので、加入するためには不動産の現場検査などがあります。

建物構造耐力上主要な基礎や土台、屋根や外壁などの雨水の侵入を防ぐ部分などを中心に検査を行います。あくまでも任意加入保険ですが、万が一の備えのためや、売却時の特別控除を受けるための要件として耐震基準を満たしていない場合には、売却前に加入が必要となるでしょう。(平成25年4月1日以降に取得した既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類が、耐震基準適合証明書と同様に、耐震基準を満たすことを証する書類として使用可能となりました。)
 

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25.
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9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
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11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
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15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
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23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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