換価分割・相続した不動産(空き家)売却のことなら横浜駅・上野駅・町田駅近くの相続不動産の総合サポートのよしだ法務事務所にお任せください!

相続×不動産の総合解決サイト

相続×不動産の総合サポート

横浜・東京で相続不動産の換価分割をサポート!

〒220-0004 横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(横浜駅)
〒110ー0015 東京都台東区東上野4-16-1 横田ビル1階(上野駅)
〒252ー0318 相模原市南区上鶴間本町2-12-36 鵜鶴ビル1階(町田駅)

お電話でのお問合せはこちら
045-594-7077
受付時間
9:00~18:00
定休日
土・日・祝日

24時間対応問合せフォーム

相続不動産の売却と契約不適合責任

契約不適合責任って?

契約不適合責任という言葉をご存知でしょうか?

契約不適合責任とは、あらかじめ目的物に対して取り決めた種類・品質・数量につき、契約の内容に適合しない引渡しをおこなった場合について、売主側で負担する責任のことです。

不動産取引における売買の目的物は「不動産」ですから、契約の内容に適合しない不動産の引渡しがあった場合には、売主は買主に対して責任を負うことになります。

それでは、その『契約不適合責任』とは一体どんなものなのでしょうか。これについては、民法という法律の中で規定されています。

民法562条(買主の追完請求権)
1.
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

 

民法566条(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限) 
 売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

不動産売買における契約不適合責任とは

売買対象となる不動産は、この世に一つしかない唯一の存在ですから、代わりのものを用意することができません。そのため、不動産を利用するための機能につき、契約の内容に適合しないようなもの(シロアリ被害、雨漏りや建物の腐食や傾き等)があった際に、売主側が契約内容に適合させるための責任を負います。

売主である相続人が契約不適合責任を負う

相続した不動産の売却後にもし契約に適合しない内容が見つかった場合、契約不適合責任は原則、売主である相続人が負うことになります。

具体的には、雨漏りを直したり、建物の傾きを直すような修補工事を行っていくことになりますが、不動産の修補工事は多額の費用がかかる場合が多く、売主側にとっては、非常に重たい責任と考えられます。修補するとなると、あまりに多額の工事費用がかかってしまうような場合には、損害賠償によって解決したり、最悪なケースでは契約の解除を求められる場合もあります。

ちなみに、この契約不適合責任の追及は、原則として買主が1年以内にした場合に限り認められます(民法第566条)。この1年は、強行規定ではなく任意規定ですので、自由に期間を定めることができます。一般的な不動産売買の現場では、売主が契約不適合責任を負う期間を3~6ヶ月前後に定めるケースが多いようです。

不動産業者に買ってもらい契約不適合責任を免責にしてもらう

不動産業者を仲介として売却するのではなく、不動産業者を買主としてまず買ってもらい、その後に不動産業者を売主として売却する場合には、相続人が自ら契約不適合責任を負うことはありません。(関連記事:相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か

契約不適合責任は、期間だけでなく、その責任自体も任意規定ですので、売主の契約不適合責任を「免責」とすることができます。通常、不動産業者が買い取る場合には、この契約不適合責任を免責にすることが一般的で、相続不動産売却の実務では、契約不適合責任を回避するために不動産業者に買ってもらうことが多いです。

既存住宅売買瑕疵保険とは

相続した不動産を売却する際には特別控除を受けることができる場合があります。

例えば、相続で取得した空き家を売却した際、一定の要件に当てはまると譲渡所得金額から最大で3000万円までの特別控除を受けることができます。

この特別控除を受ける要件の中のひとつに、「譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること」という要件があります。

この一定の耐震基準を満たすものである証明として耐震基準適合証明書というものがありますが、これと同様な効力をもつ証明書として、「既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類」というものがあります。この書類は、既存住宅売買瑕疵保険に加入することが必要になります。

既存住宅売買瑕疵保険とは、売主が買主へ不動産を引渡し後に瑕疵が見つかった場合、補修費用などが保険金で支払われるもので、加入するためには不動産の現場検査などがあります。

建物構造耐力上主要な基礎や土台、屋根や外壁などの雨水の侵入を防ぐ部分などを中心に検査を行います。あくまでも任意加入保険ですが、万が一の備えのためや、売却時の特別控除を受けるための要件として耐震基準を満たしていない場合には、売却前に加入が必要となるでしょう。(平成25年4月1日以降に取得した既存住宅売買瑕疵保険に加入していることを証する書類が、耐震基準適合証明書と同様に、耐震基準を満たすことを証する書類として使用可能となりました。)
 

相続不動産の売却(換価分割)のご相談なら当事務所へ

相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。

相続手続きの進め方がわからない、どのように遺産分割をすればいいのか知りたい、相続不動産を売却する場合の特有の問題とは?、空き家の特例を使って売却できるのか、など相続不動産をこれから売却したいと考えているなら、ぜひ一度「相続」と「不動産」の分野を専門とする当事務所の司法書士へご相談ください!

当事務所では、相続した不動産売却をしたいと考えているお客さまに向けてのプランのご用意がありますので詳しくは以下のページをご覧ください。


この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


相続した不動産のことでお困りではありませんか?
『不動産名義変更』から『相続不動産の売却』まで、司法書士・行政書士が相続と不動産の問題を総合解決いたします!当事務所では、相続と不動産の分野を切り離して考えるのではなく、同一の問題としてまとめて処理を行うことができる相続不動産の売却代理を考案した特別な事務所です。是非これを機にご活用ください!
当事務所での予約をご希望の場合には、まずは下記お電話番号またはフォームよりお問合せください。
当事務所の料金表はこちらから

※当事務所では、お電話・メールでのご質問や相談はお受けしておりませんのでご遠慮ください。

 なお、「相続」「不動産売却」「不動産名義変更」のことをもっと詳しく知りたいお客様のために、相続と不動産に関する情報・初心者向けの基礎知識や応用知識・登記申請書の見本・参考資料・書式・ひな形のことなど、当サイト内にある全てのコンテンツを網羅的に詰め込んだ総まとめページをご用意しましたので、画像かリンクをクリックしていただき、そのページへお進みください。

まずはお気軽に相続と不動産のことご相談ください!

親切丁寧に電話対応します

横浜オフィス

045-594-7077

東京オフィス

03-5830-3458

町田オフィス

042-705-8600

※当事務所では、お電話・メールでのご質問や相談はお受けしておりませんのでご遠慮ください。
メールでのお問合せは24時間受け付けておりますので、まずはお気軽にご連絡ください。

1.不動産名義変更は所有権移転登記?
2.相続以外の不動産名義変更の種類
3.司法書士とは
4.司法書士事務所の依頼は自宅と不動産のどちらの近くがいいか
5.司法書士の選び方・探し方
6.不動産名義変更の心構え
7.登記とは(制度や歴史)
8.不動産名義変更はどこでやるのか
9.不動産名義変更の登録免許税一覧
10.不動産名義変更の完了までにかかる期間

11.不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント
12.勝手に相続登記を入れられることはあるのか
13.不動産名義変更(相続登記)を自分でやる方法
14.持分だけ不動産名義変更する場合の注意点
15.相続による不動産名義変更に期限は存在するのか
16.不動産名義変更は権利であって義務ではない
17.相続発生後に不動産名義変更を放置するデメリット①
18.相続発生後に不動産名義変更を放置するデメリット②
19.住所(氏名)変更登記とは
20.戸籍謄本の一部が戦争で焼失した場合の上申書 

21.住民票の除票が取得できなかった場合の上申書
22.農地の名義変更の注意点
23.名義変更を簡単に考えてはいけない理由
24.登記の第三者対抗要件とは
25.不動産の登記簿謄本の取り方
26.不動産の登記簿謄本の読み方
27.相続登記は相続人全員でやらなけらばいけないのか
28.遺贈により相続人以外に不動産名義変更をする場合
29.法定相続分での相続登記
30.遺産分割による相続登記について 

31.登記の本人申請とは
32.相続登記をしないまま単独相続人が死亡したら
33.登記先例とは
34.法定相続分での相続登記後に遺産分割した場合
35.相続した借地上の建物の名義変更 
36.
遺言による相続登記
37.遺産分割調停による相続登記 
38.
不動産を生前贈与する場合の注意点
39.表示登記と権利登記の違い
40.マンションの敷地権とは 

41.胎児がいる場合の相続登記
42.相続登記の後に遺言書が見つかったら
43.相続分の譲渡をした相続人がいる場合の相続登記
44.遺言により不動産を相続人と相続人以外へ相続をしたら 
45.
相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意 
46.
相続した未登記建物の名義変更について 
47.
登記申請の3つの方法(書面・郵送・オンライン) 
48.
親族間での不動産名義変更は売買か贈与か
49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.地番・家屋番号とは
54.登記原因証明情報とは
55.所有権保存登記とは
56.相続登記(不動産名義変更)とは

1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

32.定期借地権付き建物を相続したら

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
85.相続した預貯金口座の調べ方
86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
90.法定相続情報証明制度の問題点と今後

91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか

100.遺言書の財産目録がパソコンで印字可能に

 

テレビ取材・雑誌の執筆等

当事務所は相続遺言の分野でメディア取材・執筆実績が多数あります!

・雑誌「プレジデント」2020.12.18号
・テレビ「NHKクローズアップ現代」2019.12.19放送
・「経理WOMAN」2019 NO.280
・雑誌「AERA」2018.4.15号
・週刊「女性自身」2018.10.2号
・雑誌「AERA」2017.1.23号 他

代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

相続と不動産の分野でインタビューを受けた記事はこちらから↓

当事務所のアクセス・住所

横浜オフィス
JR横浜駅西口から徒歩5分

〒220-0004
横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(駐車場あり)
 ≫
アクセスはこちら

東京オフィス
JR上野駅入谷口から徒歩3分

〒110-0015
東京都台東区東上野4-16-1 横田ビル1階
 ≫
アクセスはこちら

町田オフィス
JR町田駅南口から徒歩6分

〒252-0318
相模原市南区上鶴間本町2-12-36 鵜鶴ビル1階
 ≫
アクセスはこちら

Menu

当事務所を画像でご紹介

横浜オフィスが入るビル外観
横浜 エントランス
町田 エントランス
町田 ご相談室
東京 入口

業務対応エリア

横浜を中心として対応します!

神奈川・東京・千葉・埼玉を基本エリアとして日本全国の相続不動産に対応

横浜・神奈川エリア

横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区・藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他

東京・千葉・埼玉エリア

新宿区・千代田区・中央区・文京区・渋谷区・目黒区・江東区・墨田区・江戸川区・葛飾区・足立区・北区・荒川区・板橋区・豊島区・練馬区・中野区・杉並区・世田谷区・港区・品川区・大田区・台東区・小平市・西東京市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・立川市・町田市・八王子市、他
千葉県と埼玉県全域

日本全国の不動産に対応

一都三県に関わらず、日本全国の不動産に対応しています。
遠方の不動産を相続した場合もご相談ください!