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相続した未登記建物の名義変更について

未登記建物の名義変更について

建物が完成すると、建物表題登記によりその建物の物理的な状況が登記されます。
そして、この登記によって新たな登記簿が作られて法務局に備え付けられます。
この建物表題登記は、権利登記ではなく義務登記のため、本来は必ずしなければいけないものですが、中には未登記のまま現在まで存在している建物も多く存在しています。
(関連記事:表示登記と権利登記の違い
相続が発生すると未登記の建物であったとしても、他の不動産と同様に相続財産の対象となりますので、当然のことながら相続人へ名義変更をしなければいけません。
未登記建物と登記簿がある通常の不動産とは名義変更の手続き方法が異なりますので、ここでは未登記建物の名義変更について解説します。

未登記建物とは

未登記建物とは、登記されていない建物のことをいいます。
もう少し詳しく説明すると、「建物表題登記をしていない建物」ということになります。
登記簿には、不動産の物理的情報が記載されている「表題部」と、不動産の権利に関する情報が記載されている「権利部」とに分かれています。
未登記建物は表題部の登記がされていないということです。
建物表題登記は自動的にされるものではありません。原則、建物を新築した場合や売買で取得した場合には、1ヶ月以内に登記をしなければなりません。
国が建物の所有者を把握し、固定資産税や都市計画税などを課すという公益的な観点から建物表題登記をする義務が発生しています。
《不動産登記法第47条第1項》
「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならない。

申請義務のある者が建物表題登記の申請を怠った時は、過料に処される場合があります。
しかし、現状において、未登記建物があまりにも多いため、実際過料に処されたケースはほとんど聞きません。
《不動産登記法第164条》
「第36条、第37条第1項若しくは第2条、第42条、第47条第1項(第49条第2項において準用する場合を含む。)、第49条第1項、第3項若しくは第4項、第51条第1項から第4項まで、第57条又は第58条第6項若しくは第7項の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠った時は、10万円以下の過料に処する。」

なぜ未登記建物が存在するかというとさまざまな理由があるとは思います。
現代では建物を新築する際には銀行などの金融機関から住宅ローンなどの融資を受けることがほとんどだと思います。その場合、金融機関は融資をする条件として必ず抵当権設定登記を行います。その前提として、建物表題登記は必要ですので、未登記のままということはあり得ません。
ですが、一昔前は、建物を新築する際には自己資金で建てるのが一般的でした。そのような場合には、銀行などの金融機関から融資を受けていませんし、建物を建てた建設業者が登記に関して言ってくることも少なく、積極的に登記をする必要性がありませんでした。ですから、古い建物などにおいては、そのような理由で未登記のままの状態が多いのです。

未登記建物でも固定資産税等は課税されるのか

未登記建物でも固定資産税は課税されています。
未登記建物の場合、登記がされていないので所有者が誰なのかわかりませんが、各自治体が独自に調査をしており、所有者と判断した人に納税通知を出し、固定資産税を徴収しています。(例えば、年に1度、航空写真を撮り、建物の新築や増改築などの確認を行っている自治体もあります。)
とはいえ、やはり調査をしても所有者を把握できない未登記建物がたくさんあるのも事実のようです。
いずれにせよ、相続した建物が未登記建物の場合には名義変更は必要です。
未登記のままであることによって税金を多く払っていたケースが実際にはあります。
「住居」として建物が立っている土地は、建物があることで土地の評価額が6分の1となり、土地の固定資産税がおよそ4割ほど安くなります。しかし、建物が未登記であると、自治体が把握できていない場合があります。そうなると、土地の評価額は低くならず、固定資産税も安くはなりません。このように、建物が未登記であることによって損をしている場合もあるのです。

また、自治体から固定資産税の納税通知が送付されてくるため、実際は未登記建物であるにもかかわらず、ちゃんと登記されているものと勘違いしている方がいるかもしれません。
権利証や登記識別情報が手元になかったり、固定資産税課税通知書の家屋番号の欄に記載がなければ、未登記建物の可能性があります。他にも、銀行など金融機関に融資を申し込んだ際に、建物が未登記だから登記をしてくださいと言われて初めて気づいたり、売却する際に不動産業者から言われて気づいたりと、いろいろなケースがあるようです。一度確認してみてもいいかと思います。
(関連記事:不動産の登記簿謄本の取り方について

相続した未登記建物の名義変更をするには

相続した建物が未登記建物の場合には名義変更をする必要があります。
この場合には、「未登記建物の所在地の市区町村」の役所で手続きを行います。担当部署は、固定資産税を扱っている部署になります。

名義変更に必要なものは以下のとおりです。

未登記建物の名義変更の必要書類

・申請書(市区町村によって呼び名は異なります。未登記家屋納税義務者変更申請書など。)
・被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本(除籍、改製原戸籍)
・相続人の戸籍謄本
・相続人の印鑑証明書(申請書に押印する印鑑と同じもの)
・遺言書や遺産分割協議書、特別受益証明書などの相続を証明する書類
※市区町村によっては相続関係図など、他にも書類の提出を求められる場合があります。

名義変更をすると、原則、翌年度から納税義務者が新所有者に変更されて納税通知が送付されます。

未登記建物を相続した場合の注意点

未登記建物を相続した場合には、登記がある建物とはまた違った注意点があります。
通常の建物では、登記簿を取得することによって相続財産としての建物を特定することが可能ですが、未登記建物の場合にはそれができません。また、相続財産として調査をする際にも登記簿が存在しないことで見過ごしてしまうことが考えられます。
遺産分割協議書には、不動産の所在地・地積・地目など、登記簿に記載された物理的な内容を記載して不動産を特定しますが、登記簿がなければそもそもそれらの内容を確認することができません。遺産分割協議書の内容で未登記建物のことを確認することができない場合には、前述した未登記建物の名義変更をすることができないことがありますので、どういった方法で特定をするのか検討が必要になります。
このように、未登記建物の場合には、様々な不都合が生じますので、通常の建物よりも注意が必要になります。

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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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