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相続以外の不動産名義変更の種類

不動産名義変更の種類は沢山ある?

不動産名義変更が必要な場面は沢山あります。
よく思い浮かぶのは、相続が発生したことによって相続人へ名義変更をする場合かと思います。それ以外にも不動産売買によって売主から買主へ名義変更する、贈与によって受贈者への名義変更する場合なども典型例かもしれません。
しかし、不動産名義変更は実は世の中にもっと沢山種類が存在します。
相続以外に、どういった種類の不動産名義変更があるのか解説していきます。
(関連記事:不動産名義変更をするうえで知っておくべきこと

様々な不動産名義変更の種類(登記原因)

不動産名義変更をするためには民法又は民法の特別法に根拠がある何らかの原因が必要です。何となく名義変更をしたいといった理由ですることはできません。
つまり、裏を返せば民法又は民法の特別法に根拠がない原因(理由)では、不動産名義変更することができないことになります。
ここに、不動産名義変更の原因にできるものを表にしてまとめますのでご覧ください。

不動産名義変更に使える登記原因の種類
登記原因 根拠条文
売買 民法555条
贈与 民法549・553・554条
遺贈 民法964条
交換 民法586条1項
共有物分割 民法256条1項・258条
代物弁済 民法482条
和解 民法695条
財産分与 民法768条・771条・749条
時効取得 民法162条
遺留分減殺 民法1031条
持分放棄 民法255条
解除 民法541条ないし543条・557条1項
買戻し 民法579条
会社分割 会社法757条ないし766条
現物出資 会社法34条1項
出資 会社法576条1項6号
収用 土地収用法2条
信託 信託法3条
相続 民法882条・896条
遺産分割 民法907条

ここにある登記原因はあくまでの一例です。これら以外にも法律や登記先例で認められる登記原因はまだまだ沢山あります。(関連記事:各登記原因ごとの登録免許税一覧

なぜ不動産名義変更ができる場合が決まっているのか

登記制度は、不動産ごとの履歴書と言われているように、その不動産の権利関係・権利変動がどういった経緯を経ていまの所有者となったのかを所有者以外の第三者を含めて全ての人が知るためのものでもあります。(関連記事:登記とは
登記原因を無制限に認めてしまうと、第三者から見て正確な内容を見てもわからなくなってしまいますので、民法又は民法の特別法に根拠がある場合に限定しているのです。
上記の登記原因の中に見慣れないものが沢山あるかもしれませんが、実務上全ての登記原因を満遍なく使うものでもありませんし、登記のプロである司法書士すらも滅多に使うことのない登記原因も沢山あります(実際に私も表の中で1割前後の登記原因は使ったことすらありません)。
(関連記事:司法書士について

不動産名義変更の典型例は「相続」「売買」「贈与」「財産分与」

表を見ていただければわかるかと思いますが、登記原因は山のようにあります。しかし、実務上よく使われる登記原因は決まっていますので、一般の方が全てを知っておく必要はありません(司法書士であれば全ての登記原因を頭に入れておくべきです)。自分がどういった原因で不動産名義変更をするのか考えれば原因がおのずと決まってくるはずなので、自分が使う登記原因のことだけを知っておけばいいです。
よく使う登記原因としては、「相続」「売買」「贈与」「財産分与」この4つくらいなものではないでしょうか?
なぜなら、一般の方がこの4つの場合に、不動産名義変更をしたいと考えるからです。

①相続が発生した→相続人へ不動産名義変更をしよう。
②売買があった→売主から買主の不動産名義変更が必要だ。
③贈与があった→受贈者に不動産名義変更が必要だ。
④離婚して財産分与した→分与された人へ不動産名義変更をしたい。

普通の人なら通常はこの4パターンくらいに当てはまるのではないでしょうか?
前述したように単に親から名義変更したいといった法律上の原因がない理由では認められませんので、親から子供へ不動産名義変更をする場合には贈与等の原因を作る必要があります。
(関連記事:不動産名義変更は正式には所有権移転登記?

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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