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不動産名義変更(相続登記)を自分でやる方法

不動産名義変更(相続登記)を自分で

不動産の登記は、不動産をめぐる権利関係を公示する制度です。
不動産にまつわる権利としては、その不動産の持ち主としての権利である「所有権」が一般的に有名ですが、所有権のみならず、「抵当権」をはじめとする担保権(例として、貸した金が返されない場合にその土地を競売してその代金から優先的に返済を受けるような権利)や、「地上権」などの用益権(所有権ほどの権利はないが、その土地を利用できる権利)といった権利があり、それらを登記という形で公示することで、不動産を巡る様々な取引の安全化が図られています。

相続が発生すると相続登記が必要になる

さて、相続が発生すると、民法の規定により、亡くなった方の権利義務が相続人に承継されます。上で述べたような権利も例にもれず承継されるため、相続人は「権利が移りましたよ」という旨の登記を行うことが可能となります。(関連記事:相続登記は義務ではなく権利

特に必要となるのは、所有権の移転の登記=不動産の名義変更=相続登記でしょう。
この相続登記をすること自体は義務ではありませんが、登記を行わないことによってその後の土地利用、活用が難しくなるため、基本的には「相続登記をしない」という選択肢はないものと考えていただいて構いません。
(関連記事:相続登記を放置する場合のデメリット
登記といえば司法書士に依頼するもの、という意識をお持ちの方も多くいらっしゃると思います。
実際に行う登記の種類によっては専門的な知識が要求されるため、関係当事者のみで行うことが難しい場合も多々あります。ただ、相続登記に関しては、比較的簡単なものであり、要点を押さえることで自分たちで行うことも可能です。

本記事では、相続登記を自分で行う方法を解説します。

不動産名義変更(相続登記)の流れ・手順

ここでは、不動産名義変更(相続登記)の流れ・手順を以下の様に区切って解説します。

不動産名義変更(相続登記)の流れ

  • 1
    不動産の権利関係の確認(登記簿謄本の取得)
  • 2
    相続人の確定(戸籍謄本の収集)
  • 3
    その他証明書の取得(住民票や評価証明書の取得)
  • 4
    必要書類の作成(遺産分割協議書や登記関係書類の作成)
  • 5
    必要書類への署名捺印
  • 5
    管轄の法務局へ登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)

①不動産の権利関係の確認(登記簿謄本の取得)

相続登記は、亡くなった方が所有権という権利を持っていたからこそ可能となります。そのためにも、まずは登記簿謄本を取得して、亡くなった方が権利を有していたのかを確認する必要があります。登記簿謄本は、日本全国の法務局で、所定の手数料(600円)を納めることで取得することができます。(⑥で解説する登記の申請の場面では、申請できる法務局が限られるのでご注意ください。)
所有権は登記簿の甲区という部分で公示されています。そのため、甲区の最も新しい部分に亡くなった方の名前が記載されていれば、まずは第一段階の完了です。権利の有無については相続登記の大前提ですので、不安な方は取得した場で法務局に確認してみてもよいでしょう。
(関連記事:登記簿謄本の取り方 不動産の登記簿謄本の読み方

注意点1
登記簿は、権利が移るたびに新たに作成するものでなく、新たな名義人を書き足していくという形式がとられています。そのため、過去の所有者の名前も記載されています。
単に亡くなった方の名前が記載されているかというだけでなく、生前に売買などで他の人に権利が移っていないかという点を確認しましょう。

注意点2
「所有権がある」ことと「登記簿に記載されている」ことが必ずしも一致しない点に留意する必要があります。つまり、登記をすること自体が義務でないということもあり、亡くなった方に所有権があるにもかかわらず、亡くなった方が登記をさぼっていたなどの理由で登記簿に名前が記載されていないことが考えられるのです。
法律上の問題としては、亡くなった方が所有権さえ持っていれば、相続によって所有権が承継され、名義変更を行うことができるはずなのですが、登記事務としては、状況によって必要となる処理が異なるという問題が生じてしまいます。
この場合ですと、なぜ亡くなった方の名義になっていないのかという原因を含め少し難しい問題となりますので、一度司法書士に相談されるのが良いと思われます。

②相続人の確定(戸籍謄本の収集)

亡くなった方の名義が確認できたら、次は相続人が誰なのかを確認しましょう。
法律上の問題としても相続人の特定は重要ですし、そもそも相続関係を証明しなければ、相続登記をすることができません。相続人の確定は必須の手続きです。(関連記事:
戸籍謄本の一部が戦争で焼失した場合の上申書
相続人の確定は、戸籍謄本を収集することによって行います。戸籍による相続関係の確定は、普段から慣れていなければなかなか難しい作業ですが、大きく分けて二つの目的を意識するとよいでしょう。すなわち、亡くなった方に相続人はどれだけいるのかを証明する、という目的とその相続人が相続開始時に生きていたことを証明する、という目的です。

①について
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍が必要となります。これらの書類から、配偶者はいるのか、子供はいるのかといった情報が判明します。この書類が足りないと、結婚によって籍が移った子の存在や、前妻の子の存在の有無が判明しません。そのため、出生から死亡までの戸籍が必要となるのです。

②について
相続人は、亡くなった方の相続開始時に生きていることで初めて権利を承継することができます。(仮にその人物が相続開始前に亡くなっていた場合には「代襲相続」を考慮する必要がありますし、相続開始後に亡くなった場合には「数次相続」を考慮する必要があります。)その相続時に亡くなっていなかったことを証明するためには、最新の戸籍で足ります。

注意点
戸籍は市区町村役場に郵送などで請求する方法で取得しますが、個人情報そのものである戸籍を請求することができる者の範囲は限られています。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍によって婚外子が判明した場合などに、その相続人の戸籍等を取得しようとしても取得することができないことがあります。このような場合は司法書士や行政書士といった専門家に相続手続きを依頼しましょう。これらの専門家は、職務上請求という権利を持っており、業務に必要な範囲で戸籍等を取得することができます。

③その他の証明書の取得(住民票や評価証明書の取得)

戸籍の収集は、相続人の確定を主な目的として収集しました。この場面では、相続登記に必要となる書類を収集します。
具体的には以下の書類が必要となります。

・登記名義人となる相続人の住民票
・移転する不動産の評価証明書(登録免許税の計算のため)
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

②で集めた戸籍だけでは、登記簿上の人物が本当に亡くなった方なのかの同一性がわかりません。住民票の除票または戸籍の附票、つまり住所が記載されている公的書類により、住所の記載のない戸籍と登記簿の情報を繋げ、同一人物だということを証明します。(関連記事:住民票の除票が取得できなかった場合の上申書

これらを基本として、都度状況により必要書類を集めます。例えば、遺産分割協議をする場合は遺産分割協議書および遺産分割協議書に捺印した相続人の印鑑証明書、相続放棄したものがいるのであれば相続放棄申述受理証明書などが登記の際に必要となります。

④必要書類の作成(遺産分割協議書や登記関係書類の作成)

ここまでで一通りの書類が揃ったはずなので、手元にある戸籍謄本等を確認しながら書類作成を行います。
登記関係書類は、パソコンで作成しなければいけないといったルールは存在しませんので、別に手書きでもかまいません。ただし、個人的な意見ですが、パソコンのwordを使えないくらいなら、そもそも自分で相続登記をやるべきではないと思います。たしかにボールペンの手書きで自作した遺産分割協議書等の書類で登記申請を通す方は中にはいらっしゃいます。しかし、その協議書はずっと当事者が保管するものですから、手書きが好ましいとは絶対に言えません。もし、ご自身のパソコンにwordが入っていない場合や自分がパソコンを扱えないのなら、身近な親族へ依頼をして作成してもらった方がいいと思います。
もし私が相続人の立場だとして、親族が手書きで自作した遺産分割協議書を持ってきたら、正直なところ署名捺印をためらうと思います。
(関連記事:相続による所有権移転登記/登記申請書・遺産分割協議書・委任状の見本集

遺産分割協議書の作成について

遺産分割協議書には法律で決まった書き方といったものは存在しません。しかし、遺産分割協議書は当事者間だけが保管すればいい類のものではなく、第三者へ提出してはじめて遺産分割協議書を作成した意味が発揮するものです。
つまり、自分たちが見てわかればいいようなレベルで作成するのではなく、銀行・法務局・税務署・保険会社といった第三者が見ても「この遺産分割協議書なら大丈夫だ」と思われるようなしっかりとしたものを作成しなければいけません。ときに、遺産分割協議書の文言ひとつで申請が通らないことが起きますので、そうならないためにも間違いのないしっかりとした遺産分割協議書を作成するようにしましょう。※前述した手書きの遺産分割協議書が良くない理由がここにあります。

ここで遺産分割協議書の内容を解説してしまうと膨大な分量になってしまうため割愛しますが、簡単に説明します。
遺産分割協議書には、以下の内容を盛り込んでください。

・被相続人の氏名と死亡日(氏名は戸籍謄本通りに記載すること)
・被相続人の最後の住所・本籍地
・誰がどの財産を相続するのか
・相続人の署名捺印欄

遺産分割協議書作成時の注意点
・タイトルは「遺産分割協議書」としてください。
・被相続人や相続人の氏名・住所を記載する場合は全て戸籍謄本通りにしてください。
・不動産を記載する場合は、住所での記載は絶対にしてはいけません。①で取得した登記簿謄本を見ながら、一字一句間違いのないように記入してください。(間違えると法務局で受理されない)
・相続人の印鑑は全て実印で押してください。

相続関係説明図の作成について

相続関係説明図とは、被相続人と相続人の関係を視覚的に図にしたものです。(略して「相関図」と呼ばれることもあります)
この相続関係説明図は、法律上必ず作成しなければいけないものではありませんが、実務上は必ず作成します。この相続関係説明図があれば、相続手続きの申請先が瞬時に相続関係を理解できるので、あった方が絶対に便利です。
なお、法務局に相続登記を申請する場合に、この相続関係説明図を作成しておけば、戸籍謄本を提出したとしても戸籍謄本の原本を還付してくれることができます。戸籍謄本は集まれば結構な費用になりますし、様々な場所へ提出するものなので、必ず作成すべきものであると考えます。

登記関係書類の作成について

登記関係書類とは、法務局へ提出するためだけに作成する申請書類のことです。実務的には以下の書類を作成します。下記を見ていただければわかりますが、そんな数多くのものは作成する必要はありません。登記申請書については、法務局のサイトを閲覧して確認してください。
ただし、登記関係書類についても遺産分割協議書と同様、一字一句の間違いが許されません。法務局の審査は相当厳しいものなので誤字脱字だけでなく正字俗字の取り扱いにも注意しながら確実なものを作成してください。

・登記申請書(登録免許税の収入印紙を貼る台紙含む)
・登記委任状(権利者が委任をする場合のみ)

⑤必要書類への署名捺印

状況によっては、書類を作成し、それらに関係者が署名捺印する必要があります。遺産分割協議書や特別受益証明書がこれに当たります。不動産の所有権は非常に重要な権利ですので、これらの書類に押した印鑑についての印鑑証明書が求められます。
遺産分割協議は相続人全員で行わなければ無効となる点に注意が必要です。

署名捺印のポイント
遺産分割協議書など、相続人全員が一同に集まって署名捺印をし作成しなければいけないように考えている方もいらっしゃるようですが、実際はそんなことありません。
お仕事で忙しい方がいればその人だけ別のタイミングで署名捺印してもらっても構いませんし、遠方の方であれば郵送のやりとりで署名捺印をしていただいても全く問題ありません。
皆さんの仕事・予定を調整して集まる時間を作ることが困難なら、一人ずつ署名捺印してもらった方がいいと思います。全員が集まることができる日を待っていたら時間が勿体ないからです。

⑥管轄の法務局へ登記を申請(登記申請書と添付書類の提出)

こうした準備を経て、ようやく法務局に登記を申請することができます。登記簿謄本の収集とは異なり、不動産を管轄する登記所に対してしか申請を行うことができないことに注意が必要です。
登記の申請には、登記申請書、必要となる添付書類、収入印紙(申請書に貼付、法務局で購入可能)が必要となります。以下で具体的に解説しますが、その前に、相続登記を行う上で留意すべき点を記載します。
(関連記事:相続登記は相続人全員でやらなけらばいけないのか

相続登記の留意点① 相続登記は単独申請である。
一般に、不動産登記は権利者と義務者が共同で行う共同申請が原則ですが、相続登記に関しては権利者側の単独で行うことが認められています。(相続発生後、一度も相続登記を行っていないことが前提であり、一度相続登記をしたのちに遺産分割協議を行った場合など、状況によっては共同申請となります。この場合、必要となる書類も変わってきます。)

相続登記の留意点② 相続登記は所有権の一部のみを移転することができない。
相続登記は義務ではありませんが、これを行おうとする場合、何回にも分けて行うことができないという制限があります。例えば、法定相続分での相続登記をする場合、自分の持分だけ名義を変更する申請は認められず、全ての相続人に対して名義を移す申請をしなければなりません。(これは相続登記と所有権保存の登記のみに課される制限です。)一見面倒な制限のようにも思えますが、これらの登記に関しては他の相続人の分の登記も一人で行うことが認められていますので、総合的にはむしろありがたい制度といえます。

相続登記の留意点③ 相続登記は相続人にしか行えない。
遺言などによって相続人以外への不動産の権利の承継がされることも考えられますが、相続登記は相続人にのみ認められた簡易な手続きであり、遺言によって不動産を手に入れた相続人以外の人物への名義変更をする場合、本記事で解説する手続きとは異なる方法で登記の申請をすることになります。

さて、では実際に必要となる書類を見ていきましょう。
ざっくりと言うと、以下のものを準備して管轄法務局の方へ申請することになります。

①登記申請書
②収入印紙
③添付書類

①登記申請書について

相続登記の申請書は、単独申請であるということもあり、単純なものとなります。具体的な記載事項は、法務局のHPをご参照ください。
(法務局HP参照:
「不動産登記の申請書様式について」

②収入印紙について

以下の流れで算出される相続登記の登録免許税を、収入印紙を申請書に貼り付ける形で納めます。
不動産価格(評価証明書で判断・百の位以下切り捨て)×4/1000(相続登記の税率)
⇒これで計算された値の十の位以下を切り捨てた値が登録免許税。

例えば、不動産価格が1234万5678円であった場合、1234万5000円×4/1000=4万9380となり、十の位以下を切り捨てた4万9300円が納める登録免許税となります。
登記の当日に、法務局内の印紙売場でこれを購入し。申請書にあらかじめ用意しておいたスペースに貼りつけるとよいでしょう。
(関連記事:登録免許税の計算方法

③添付書類について(法定相続または遺産分割の場合)

添付書類は、状況により必要なものが異なりますが、以下に一般的に必要となるものを記載します。

(1)亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
(2)相続人の現在戸籍
(3)亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
 ⇒これらにより、相続が起こったことを証明します。(登記原因証明情報)
(4)登記名義人となる相続人の住民票
 ⇒登記簿に載せる住所の証明(住所証明情報)
(5)不動産の評価証明書
 ⇒登録免許税の算定基準となる不動産価格の証明

また、遺産分割協議をした場合には(1)~(5)に追加して、以下のものが必要になります。

(6)遺産分割協議書(相続人全員が署名捺印したもの)
(7)相続人全員の印鑑証明書(3ヶ月の有効期限はありません)

 ⇒これらにより、相続が起こったこと、遺産分割協議を行ったことを証明します。(登記原因証明情報)

③添付書類について(遺言の場合)

遺言により不動産名義変更(相続登記)をする場合には添付書類が変わってきます。下記をご参照ください。
(1)亡くなった方の死亡がわかる戸籍(出生から死亡までは必要ない)
(2)検認済みの遺言書(公正証書である場合は検認不要)
(3)権利を得る相続人の戸籍

(4)亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票

 ⇒これらにより、相続が起こったことを証明します。
(5)登記名義人となる相続人の住民票(住所証明情報)
(6)不動産の評価証明書

 ⇒登録免許税の算定基準となる不動産価格の証明

まとめ

以上となります。場合によってはその他の書類が必要となることも考えられますので、不明な点があれば法務局に問い合わせるとよいでしょう。
繰り返しになりますが、管轄の法務局にしなければなりません。間違えて申請した場合、正確な法務局を教えてくれることはあるかもしれませんが、勝手に移送してくれるといったサービスはありませんので、管轄は必ず事前にチェックしましょう。
相続登記は、不動産名義変更の中では比較的簡単な登記ではありますが、戸籍の収集などの慣れない手続きのなかで戸惑ってします方も多くいらっしゃるかもしれません。もしこれらの手続きを難しいと感じた場合、ぜひ専門の司法書士へご依頼ください。

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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