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相続したマンションを売る場合の注意点

相続したマンションの売却

前回の記事では、相続した戸建ての売却について解説をしましたので、ここではマンションを相続した場合に絞って解説していきたいと思います。(前回記事:相続した戸建てを売る場合の注意点

マンションと戸建てでは、売却方法や気をつけるべき点が変わってきます。
どういったことに注意をして進めていいのか、前提知識として知っておくべきこととは何か、ここでは、マンションを相続した方に向けて解説していきます。

マンションの方が圧倒的に売りやすい

相続という事情で取得した不動産を売却する場合、戸建てよりもマンションの方が圧倒的に売りやすいです。
当事務所の今までの実績から考えても、マンションの方が期間的にも手続的にスムーズに売却が完了しております。
なぜ、マンションの方が売りやすいのか、これから相続したマンションを売却しようと考えている方には朗報とも言える内容ですので、以下を是非ご覧ください。

相続では築年数が古く建物が老朽化している

相続で取得する不動産は、多くが築30年や40年が経過しており、中には築50年以上も経過した建物であるケースもあります。これは、戸建てに限らず、マンションも同様のはずです。
では、なぜマンションの方が売りやすいのでしょうか。

建物が古い場合には、老朽化して使いものにならない場合が多く、取り壊しをして売却するのか、そのまま使ってもらえる人を探すのかの2択となります。しかし、築30年以上も経過していては、建物の現存状況としては非常に悪く、そのまま使用できない場合が多いため、実際のところ、取り壊しを前提としての買主(新たに建物を建てて土地を使いたい買主)を探さなければいけないことになります。
仮に取り壊しをしないで中古住宅として売却できたとしても、建物は相当老朽化していて、後日の瑕疵担保責任を追ってしまうリスクがあります。

対して、マンションの場合を考えると、木造建物に比べて、鉄骨鉄筋コンクリート造りで頑丈なものが多く、耐用年数も木造建物よりも高いです。つまり、マンションであれば築30年や40年が経過していたとしても、そのまま専有部分を使用したい買主を探せばいいわけなので、戸建ての場合に比べて建物自体の劣化をそこまで気にする必要がありません。

再販がやりやすいマンションのみを扱う買取業者も多い

相続の場合には、買取業者に買ってもらうことが一般的であることを別記事で解説しました。
この買取業者ですが、実は戸建てを取り扱う業者よりもマンションを取り扱う業者の方が圧倒的に多いというのはご存知でしょうか。

理由としては、上記で説明したように、マンションの方が建物自体の耐用年数が高く、買取後の販売がしやすいことにあります。

戸建ての場合、業者は買った建物を取り壊しして、土地の役所調査を行い、更地にした後に建物を建てて販売する(建売住宅)ことになると思いますが、この過程は時間がかかり、長期化することによるリスクが伴います。時間が長くかかれば、土地の市場価値が変動したり、借入の利息が膨らみ、場合によっては天変地異によりそのエリアの時価が暴落することも危険性があります。

対してマンションであれば、買い取った部屋をリフォームをして売ればいいだけですから、時間もかかりませんし、短期的に収益を上げることができます。
戸建てよりもリスクも少なく比較的短い間に利益を上げることができるマンションの方が買取業者に好まれるのです。

このような理由により、事業化しやすいマンション買取の方が取扱っている業者の件数が多く、取扱い業者数が多いマンションの方が売りやすいという帰結になります。

マンションの方が売値に影響する個別的な要因が少ない

戸建ての場合には、その土地の形状・景観・接道・近隣の環境といった個別的な要素から売値が決まってきますが、マンションの場合には基本的にそこまで個別要因は関係しません。

マンションの場合には、そのマンション自体の価値がどれくらいあるかによって専有部分の価値が決まります。まずは、全体的なマンションの価値を求め、そこから専有部分の階層・広さ・間取り等によって売値が決まりますので、各専有部分によっての大幅な金額の差異は起きません。

それが何を意味するのかというと、「その不動産の価値をはかりやすい」ということです。
価値がわかりやすいということは前述した買取業者としても収益を見込みやすいので購入しやすいということもありますし、個人が買う場合もその不動産の価値の判断がしやすいことでもあります。
個人から見てもその不動産の価値がわかりやすいということは、購入の意思を固めやすいということでもありますから、個別的な要素が強い戸建てよりも、マンションの方が不動産流通にのせやすいということになります。
不動産を流通させやすいということは、=(イコール)売りやすいということです。

マンションの売値には毎月の「管理費・修繕積立金」が影響する

戸建てを売る場合には全く検討しないがマンションを売る場合のみ、検討しなければいけないことがあります。
それは、「管理費・修繕積立金」です。(説明の便宜のため「管理費等」とします。)
管理費等は、そのマンションの定期的な清掃費・修理代や大規模修繕に向けて各区分所有者から積み立てられるものですが、毎月1~3万円程度かかることが一般的です(タワーマンションやリゾートマンションのような豪華な共有部分を持つ場合には高額となるケースがある)。
そして、毎月の管理費等は減ることはなく、経年劣化とともに増加していく定めをしているマンションが多いため、相続で取得したマンション
(相当の築年数が経過している)を売却する場合には、毎月の管理費等がいくらくらいなのかが重要になってきます。

家を購入する場合には、住宅ローンを組んで毎月返済していくことになると思いますが、マンションを購入する人達はこの管理費等の含めて毎月の住宅費として計算することが多いです。
つまり、毎月の管理費等が高ければ、購入者の月々の負担が増えることになるため、結局のところ売値にも影響を及ぼす(売値が落ちる)ことになってしまいます。

相続したマンションを売却する場合の注意点まとめ

ここまでの解説を読んでいただければおわかりいただけるかと思いますが、やはり戸建てに比べてマンションの方が圧倒的に売却しやすいのは事実です。

細かい話をしてしまうと長くなってしまうので割愛しますが、マンションが売りやすい理由をまとめると「不動産として流通させやすい」ということにあります。
冒頭でご説明したとおり、マンションの方が比較的早く購入希望先を見つけることができ、契約から決済までの間も短い期間で済むケースが多いです(買主の融資稟議も早く終わることが多い)。

新築マンションの高騰が進む中、これからは中古マンションへ目が行くようになりますので、例え古いマンションだったとしてもあきらめず売却に進めていただければと思います。

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​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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