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表示登記と権利登記の違い

表示登記と権利登記

登記申請をすることによって、不動産の名義変更をすることができるということはご存知の方が多いかもしれません。しかし、登記には、不動産の名義変更のような権利登記と呼ばれるもののほかに「表示登記」というものも存在します。

どういった場面で表示登記が必要になるのか、表示登記を行う土地家屋調査士の役割、表示登記と権利登記の違いなど、解説していきます。

なお、登記簿の見本を見ながらの方がわかりやすいかと思いますので、こちらの記事で登記簿をご覧いただいた後に本ページを見ていただいた方が理解しやすいと思います。(関連記事:不動産の登記簿謄本の見本と読み方

表示登記と権利登記の違い

不動産登記には表示登記(表示に関する登記)と権利登記(権利に関する登記)があります。

表示登記には「不動産の物理的情報」が掲載されています。
その不動産が、どこに所在して、どういう用途で使用されていて、面積はどれくらいか、といった不動産の基本情報がわかります。土地であれば所在と地番、建物であれば所在と家屋番号が記載されています。主に、建物の新築、増改築、滅失、土地の一部売買、分割などの場合に表示登記が行われます。その不動産の特定が主な目的です。

権利登記には「不動産の権利に関する情報」が掲載されており、その不動産の現在の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権などの担保はついているか、などの情報が掲載されています。
権利登記には更に「甲区」と「乙区」という2つの情報に分かれています。
甲区とは、「所有権に関する情報」であり、所有権、所有権の仮登記、差押え、仮処分などが記載され、乙区とは「所有権以外に関する情報」であり、担保権である抵当権、根抵当権、質権、先取特権、利用権である賃借権、地上権、地役権、永小作権、採石権などが記載されます。
※所有権保存登記がされていない不動産については甲区も乙区も存在しません。されていた場合でも、抵当権などの所有権以外の事項に関する登記がされたことのない不動産の場合は、乙区が存在しません。

土地家屋調査士が表示登記を、司法書士が権利登記を

不動産の物理的な情報である表示登記は、土地家屋調査士が代理して行います。
建物を新築した場合には「建物表題登記」を、増改築したり一部を取り壊した場合には「建物表題変更登記」を、取り壊したり火事で焼失した場合には「建物滅失登記」を行います。
土地の場合、一部を売買、相続により土地を分割して分ける、畑の一部を宅地にする場合のように、1つの土地を複数の土地に分割する場合には「土地分筆登記」を、複数の土地を1つの土地にまとめる場合には「土地合筆登記」を、土地の地目を変更する場合には「土地地目変更登記」を行います。
※表示登記は、原則、1か月以内の登記申請が義務付けられています。

一方、不動産の権利に関する情報である権利登記は、司法書士が代理して行います。
不動産の売買、相続、贈与、離婚に伴う財産分与、不動産の交換などの場合には「所有権移転登記」、金融機関から住宅ローンを借りて住宅を購入する場合、その金融機関は不動産に抵当権を設定しますがその場合には「抵当権設定登記」を行います。

権利登記は、登記申請をしなければならないという義務はありません。しかし、登記をしなければ第三者に対し不動産の所有権を主張することはできません。

新築の住宅を購入したケースを例に挙げて説明します。
新築の住宅にはまだ登記簿謄本がありません。(法務局は表示登記がなされてはじめてその建物の登記簿謄本を作成します)
そこで土地家屋調査士が表示登記を行うことで、その住宅に登記簿謄本が作られ家屋番号が与えられます。
次にその住宅の所有者は誰なのかの権利登記を司法書士が行います。住宅ローンを利用していれば、抵当権設定登記も行います。
このように、表示登記と権利登記はそれぞれ専門家が行うことで安全な不動産取引がなされています。

新築の住宅のように、初めてされる所有権の登記のことを「所有権保存登記」と言います。中古物件の取引のように前所有者から購入した場合には「所有権移転登記」となります。

土地家屋調査士の役割とは

土地家屋調査士とは、国家資格である「土地家屋調査士試験」に合格した者をいいます。
不動産の状況を正確に登記記録に反映することによって、不動産取引の安全の確保、国民財産を明確にするという使命のもと活動しています。
以下が主な業務です。

①不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量
不動産の表示に関する登記の申請手続きについて代理すること
不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続きについて代理すること
④筆界特定の手続きについて代理すること
⑤土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に関わる民間紛争解決手続きについて代理すること

ここでいう土地家屋調査士の役割(表示登記)とは、①と②の部分になります。
①では、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるため、調査及び測量を行います。例えば、土地の分筆登記の場合、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料、現地の状況や隣接所有者の立会いなどを得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量を行います。
②では、所有者に申請義務が課せられていますが、その手続きが複雑で一般の方には理解しづらいことがあります。そこで、申請手続きを代理します。
不動産の物理的状況を登記簿に反映するため、調査、測量の結果をふまえ、建物を新築した場合における建物の表示登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続きを行います。

登記制度への理解

このように不動産登記は、土地家屋調査士が行う表示登記と、司法書士が行う権利登記で、制度が成り立っています。制度上は、本人申請も認められてはいますが、実務的にいえばこの登記専門家である2士業が間違いのない登記申請を行うことで登記制度が守られています。(関連記事:登記制度とは

不動産登記について、普通の方の認識だと、単なる「名義」程度にしか考えられないかもしれませんが、実際は登記制度は奥が非常に深く、不動産取引においてとても重要なものだと考えられます。
登記がなくなれば不動産売買は誰も怖くて行うことができなくなってしまいます。そうなれば不動産の流通が鈍り日本経済にも多大な影響を及ぼすことになります。
登記制度は単なる不動産の名義変更だという認識から、もっと重要なものであると広く知れ渡ることを期待します。

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25.
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8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
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16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
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19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

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26.葬儀費用は相続するのか
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28.限定承認とは
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30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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