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換価分割とは

換価分割とは

換価分割とは、相続した遺産を売却して金銭に換え、この金銭を相続分に応じて分割する方法です。
現物分割が不可能の場合や、農地のように現物の分割が妥当ではない場合、または現物をバラバラにしてしまうと価値が下がる場合、相続人全員が相続したくない場合などで、この換価分割の方法をとります。

換価分割は、金銭に換えて分割することで、相続人全員が公平に遺産を分配できるというメリットがあります。

公平な換価分割の方法は実務上でも多用される

一言で「遺産分割」といっても、分割の方法はいくつかあります。
現物のまま遺産を分け合う現物分割、遺産を取得する対価として他の相続人へ代償金を支払う代償分割、そして遺産を売った代金を分割する換価分割

それぞれの遺産分割の方法にメリットとデメリットがありますので、どれが一番いいとは一概には言えませんが、この3つの分割方法の中で最も実務上使われるのが換価分割の方法です。

例えば、親が亡くなったことで実家が空き家になり、空き家を長男・次男で分割する場合を考えてみましょう。
空き家は、現金のように簡単に分けることはできませんので、まず現物分割は基本的に無理です。土地を分筆して分けることもできなくはありませんが、そもそも土地が大きくないとできませんし、分筆したことで土地の容積率や建ぺい率が下がってしまう分筆したそれぞれの土地の価値が下がってしまいます。なので、現物分割をするのはあまりお勧めはできません。

次に代償分割ですが、これは代償金を相続人が準備できるか否かで決まってきます。例えば、先ほどの事例で空き家自体の価値が3000万円とした場合、長男・次男はそれぞれ1500万円ずつ受け取る権利があるわけです。つまり、長男がどうしてもこの空き家を欲しい場合には、代償金1500万円を次男へ渡して代償分割をすれば長男は空き家を取得でき、次男はいずれにせよ1500万円を取得できますので、相続人同士が不公平なく分けることができる構造になります。
しかし、この代償分割の大きな問題点は、代償金をどうやって準備するかにかかってきます。1500万円もの大金を相続人が一度に用意できるとは限りませんので、そもそも代償分割の方法が取れないことになります。(関連記事:
代償分割とは

では、最後の換価分割の方法はどうでしょうか?

換価分割の方法が最も使いやすい理由

換価分割の有用性

 先ほどの事例をもとにして言えば、相続した空き家を売却して3000万円を長男・次男が各1500万円ずつ分け合えばいいだけです。

もちろん、売却には経費(仲介手数料・測量費用・建物解体・遺品整理など)がかかるわけですから、1500万円満額を取得できるわけではありませんが、それらの経費については売却代金から清算すればいいわけですから、特段の問題は生じません。
代償分割のような代償金を用意する問題も生じえませんし、相続人間にも不公平感は生じえません。

たしかに相続人のうちの誰かがどうしてもその相続した不動産を欲しいというなら、換価分割の方法はそもそも選択できませんが、昔と比べると実家を代々守り続けていくという気持ちも薄れ、相続した実家を受け継いでいく考え方も減ってきました。こういった世の中の流れでは、換価分割の方法を選択して、綺麗に売却代金で分け合って、各相続人それぞれお金で取得して自由に使った方がいいのかもしれません。

このように、換価分割の方法は便利で使い勝手が良く、相続人間で不公平を生じさせないため、実務上多用されています。
特に当事務所では、換価分割を業務としてサポートしている関係で、毎月多くの換価分割の事例を見てきています。もし、遺産分割の方法を検討しているのなら、換価分割で進めていくのもいいのかもしれません。

ここまで解説をしてきたように、換価分割の方法は非常に便利で使いやすいものですが、手続き上しなければいけないことや、注意点が存在しますので、以下へ読み進めてください。

換価分割をするためには前提として相続登記が必要です

相続登記(相続による所有権移転登記)とは、被相続人名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことを言います。この相続登記は、必ずしも強制ではありませんが、相続した不動産の所有権を第三者に主張するには、登記が必要となります。

売却するのなら、被相続人名義のままにしておいて、そのまま買主へダイレクトへ所有権を移転すればいいようにも思えますが、権利関係の過程を忠実に公示することを目的とする「登記」は中間省略を認めていませんので、すぐに売ってしまうことがわかっていたとしても、一旦被相続人から相続人へ名義変更をした後に、買主へ名義を移す必要があります。「被相続人→相続人→買主」という権利関係の過程をきちんと登記簿へ載せなければいけません。(関連記事:登記とは(制度や歴史)

相続人へ名義変更をしなければいけないという話は説明したとおりですが、では、売却代金を受け取る相続人全員の名義へ必ずしなければいけないのでしょうか?(関連記事:売却の前提としての相続登記
名義変更をすること自体はいいかもしれませんが、相続人が多いと全員が売主にならないといけなくなり、売却手続きの方で問題が生じえます(売却の意思決定、契約や決済の立ち会い問題など)。
さきほど例にあげたケースでは、相続人は長男と次男ですから、各2分の1の割合で名義変更をすればいいわけですが、相続人が多数いる場合には、そう簡単にいきません。
なぜなら、売却手続きでは相続人が多ければ多いほど、売却の意思決定が難しくなり、売却を進めにくくなるからです。

換価分割の実務上、売主となる人は少ない方がいいので、下記のような取り扱いの方法で進めることが多いです。

相続人のうちの代表者1人へ名義変更をして不動産の売却をする

相続した不動産は、相続人全員の名義にしてから売却することももちろん可能ですが、その場合には、売却の手続きにも相続人全員が関わらなくてはならないため、非常に複雑で手間もかかってしまいます。
ですから、相続人の誰かを代表者として相続登記をおこない、不動産の売却をするという方法もあります。そうすれば、売却の手続きにはその代表者である相続人1人だけでやれば済むのです。その後、売却した代金を相続人同士で分割すればよいでしょう。

代表相続人1人の名義へ変更をすることのメリットは、売主が1人になることで売却手続きをスムーズにすることにあります。
売買契約や決済に相続人全員が立ち会わなければいけませんので、代表相続人1人にして売却をすることには大きなメリットがあると言えます。

ただし、代表相続人1人の名義にして売却する場合には注意点も存在します。最も気を付けなければいけないのは「贈与税」が発生しないようにすることです。
何も考えずに代表相続人1人の名義にしてしまった場合、税務署から見ると、相続人のうち1人が不動産を相続して、その不動産を売った代金を他の相続人に「贈与」したように見えてしまいます。そうすると多額の贈与税が発生してしまう可能性が出てきます。コツとしては、あくまでも相続の中で遺産を分け合ったということを対外的にも説明ができるような状況を作り出すことにあります。
それを具体的に言うと「遺産分割協議書」の書き方です。以下をご覧ください。

贈与税がかからないように遺産分割協議書を作成する

本来的にいえば換価分割の方法をとった場合、代表者である相続人が不動産を売却した後、他の相続人に売却代金を分配しても贈与税はかかりません。このような行為は、「贈与」ではなく、遺産を分けた「相続」だからです。しかし、対外的に見ると贈与か相続なのか判別がつきませんので、相続人以外の第三者から見ても換価分割によるものと分かるようにしておかなければいけません。

そのためには、遺産分割協議書に、換価分割である旨や、不動産売却代金の分配について具体的なことを記載しておく必要があります。もし遺産分割協議書への記載を忘れてしまうと、贈与税を課せられてしまう可能性もありますので注意が必要です。

この贈与税がかからない書き方や文言については、実務上の経験も必要となりますので司法書士へ相談しながら進めるようにしてください。ポイントとしては、あくまでも売却代金を分割する前提として「便宜的に」名義を相続人のうちの一人へ変更するにすぎない、ということを客観的に見て判断することができるか否かです。
なお、当事務所は換価分割を専門としておりますので、ご相談いただければ税務上の問題の生じえない遺産分割協議書の作成が可能です。
(関連外部サイト:国税庁HP
「遺産の換価分割のための相続登記」

譲渡所得税は課税されるのか

贈与税は、遺産分割協議書をちゃんと作成していれば課税されることはありませんが、譲渡所得税が課税される場合はあります(不動産を売却し譲渡益を得た場合には譲渡所得税が課せられますが、譲渡益がない場合には課税されることはありません)。

譲渡所得税とは、何かを売った時に課税されるものですが、不動産を売却した場合にも当然課税されてきます。(関連外部サイト:国税庁HP「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
間違えられている方もいらっしゃるようなので、よく認識していただきたいのですが、不動産を売却する行為自体は相続には関係ありませんので、相続税と譲渡所得税は二重課税ではありません。相続税を払う人も譲渡所得が発生すれば譲渡所得税も支払う必要があります。相続した不動産を売らない人もいるわけですから、よく考えればわかると思います。

※譲渡所得とは
→土地、建物、株式、ゴルフ会員権等の資産を譲渡することによって生ずる所得。

譲渡所得は、「売却金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で求めることができます。

取得費売却した土地、建物の購入代金、建築代金、購入手数料の他に設備費、改良費なども含まれます。なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計金額から、減価償却費相当額を差し引いた金額となります。譲渡費用土地、建物を売却するために直接掛かった費用のことです。

譲渡費用の主なものとして、
「土地、建物を売却するために払った仲介手数料」
「印紙税で売主が負担したもの」
「貸家を売却するために、借家人に家屋を明け渡してもらうために払った立退料」
「土地を売却するためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用、その建物の損失額」
「すでに売買契約を結んでいる資産をさらに有利な条件で売却するために払った違約金」※土地などを売却する契約をした後、その土地などをもっと高い価額で他に売却するため、既契約者との契約解除のために払った違約金のことです。
 「借地権を売却するときに、地主の承諾をもらうために払った名義書換料」

※修繕費や固定資産税など、その資産の維持管理のために掛かった費用、売却代金の取り立てのための費用などは含まれません。

特別控除額…居住用財産を売却した場合には、3,000万円の特別控除が設けられています。

相続登記の手続きについて

最後に相続登記(相続による所有権移転登記)の概要について解説しておきます。ここより詳細なことを知りたい場合にはこちらのページが役に立つと思います。(関連記事:相続による所有権移転登記

◆届出先
法務局(登記所とも言います。)

◆必要書類
・土地(建物)所有権移転登記申請書(遺産分割協議書などの添付書類)
・相続人の戸籍謄本(全部事項証明書)
・被相続人の出生から死亡の一連した戸籍謄本(全部事項証明書)
・被相続人の住民票除票
・相続人の住民票
・固定資産課税台帳謄本

※相続人が複数いる場合
相続人の1人が単独相続するにはほかの相続人の「相続放棄申述受理証明書」または「印鑑証明書」を添付した「相続しない旨の証明書」もしくは「遺産分割協議書」のいずれかが必要。

◆費用
・登録免許税:不動産評価額の1,000分の4
(不動産の価額は固定資産税評価額です。)

不動産の登記は、原則として登記権利者(例えば買主)と登記義務者(例えば売主)が共同申請することになっています。
しかし、相続登記の場合には、権利を失う登記義務者が被相続人ですから、登記権利者である相続人が単独で申請することが可能です。一般的に登記の手続きは、司法書士などの専門家に依頼をしますので、わからないことがあれば一度当事務所までご相談ください。

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当事務所では、遺産分割・相続登記から不動産売却までを一括してお任せいただく業務のご用意があります。
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35.相続した借地上の建物の名義変更 
36.
遺言による相続登記
37.遺産分割調停による相続登記 
38.
不動産を生前贈与する場合の注意点
39.表示登記と権利登記の違い
40.マンションの敷地権とは 

41.胎児がいる場合の相続登記
42.相続登記の後に遺言書が見つかったら
43.相続分の譲渡をした相続人がいる場合の相続登記
44.遺言により不動産を相続人と相続人以外へ相続をしたら 
45.
相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意 
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相続した未登記建物の名義変更について 
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登記申請の3つの方法(書面・郵送・オンライン) 
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親族間での不動産名義変更は売買か贈与か
49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
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51.登記の取下げ・却下とは
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53.錯誤による更正登記とは 
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55.登記原因証明情報とは
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1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
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8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
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24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
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28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
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39.遺産分割協議の流れ・進め方
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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