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4つの土地の評価方法(公示時価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格)

土地を客観的に評価する方法

国土の狭い日本における不動産の価値は、建物よりも土地の価格で決まってきます。つまり、中古の戸建てを売却する場合には、上物の価格よりも土地の価格で売値が決まってくると言っても過言ではありません。

では、この売値に大きく影響を及ぼす土地の価格を判断する基準はないのでしょうか?

土地の価値を客観的に判断するものとして4つの評価方法があり、1つの土地に4つの価値(価格)があるということになります。

これを不動産用語で「一物四価」などと呼んだりしています。その評価方法を一つ一つ説明していきます。

公示時価

公示時価とは、国土交通省が年に1度公表している土地の価格です。
土地の取引価格に対しての指標、公共事業用土地取得の価格算定の基準となっています。

公示時価は全国すべての土地に対し公表されるわけではありません。概ね標準的とされる土地、「標準地」を選び1㎡当たりの価格で公表されます。(現在では約25000地点以上が対象となっています。)
標準値は、国土交通省の土地鑑定委員会によって決められています。選ぶ基準として、住宅地や商業地のように同じ用途で使用される土地から、利用状況、周辺環境、地積、形状を考慮し標準的だと考えられる土地が標準値として選ばれます。
一度選ばれた標準値も標準的であるかの確認を毎年行い、不適切だと判断した場合には、新たな標準値を選びなおします。

公示時価の判定は、土地鑑定委員会と不動産鑑定士が行っています。
不動産鑑定士が土地の鑑定評価を行い、その鑑定結果をもとに、土地鑑定委員会が審査、調整を行い正常価格として公示されます。

公示時価は、客観的な市場価値として精度の高いものといわれています。それに加え、各都道府県が公表しているものは基準地価といいます。基準地価も、公示時価とほぼ同じ手順で価格を決めています。公示時価と基準地価の標準値が違っていても根本的な評価価格は同等と考えても問題ありません。価格を調べたい土地に近い方を参考にするとよいでしょう。(公示時価は、国土交通省のホームページから誰でも確認することが可能です。)

路線価

路線価とは、市街地的形態を形成する地域の路線(不特定多数が通行する道路のことをいいます。)に面する宅地1㎡当たりの価格で公表されます。
立地条件の良い角地は、側方路線影響加算率を乗じ評価額を高くし、間口の狭い土地は間口狭小補正率を乗じ評価額を低くするなどの調整を加えています。

路線価の公表は、公示時価、不動産鑑定士による鑑定評価、取引事例などをもとに国税庁が行っています。路線価は主に課税価格の基準となり、相続税路線価(相続税、贈与税の基となる)と、固定資産税路線価(固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の基となる)があります。

相続税路線価は公示価格の8割程度、固定資産税路線価は公示時価の7割程度となっています。(国税庁のホームページから確認することが可能です。)

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める評価額のことをいいます。
固定資産税は土地にかかる税金のことです。固定資産税評価額は、毎年送られてくる明細書で確認することができます。

基本的には明細書が届く本人しか確認することができませんが、「固定資産税路線価」を使えば所有していない土地でも確認することができます。
固定資産税路線価は、街路に沿接している標準的な土地1㎡当たりの価格を表示したものです。(各都道府県のホームページから確認することが可能です)
固定資産税路線価は、公示時価のおよそ7割程度の価格となっているのと、3年に1度の更新という点に注意が必要です。

実勢価格

実勢価格とは、過去の取引事例や近隣相場などを基に決める価格のことをいいます。実勢価格の確認の仕方で主なものを下記に挙げてみます。

仲介不動産業者の販売価格

仲介不動産業者の販売価格を調べることでおおよその実勢価格を知ることは可能です。
近隣の土地の販売価格を調べて自己所有の土地の参考にするとよいでしょう。
ただし、近隣といえども必ず一致するわけではありません。ほとんどの場合、仲介不動産の販売価格よりも低い価格で成約されるケースが多いです。買主が価格交渉するからです。

査定による価格

土地を相場に見合った価格で売りに出せるように不動産会社は査定を行います。それを基に価格を決めていることがあります。査定方法には、簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定とは、登記簿、地図、写真、過去の取引事例などを基に査定し価格を決定します。
訪問査定とは、簡易査定の結果、さらに詳細な情報、実際に訪問しての実地確認で査定価格を決定します。建物の場合だと、経年具合などで価格に幅が出てしまいますが、土地の場合には、立地と過去の近隣取引事例などだけで精度の高い査定が可能です。

土地情報総合システム

土地情報総合システムとは国土交通省が不動産取引を行った方にアンケートを行いデータを収集した情報サイトです。あくまでもアンケートですので情報には偏りがあり、自分の土地の地域の情報が少ない可能性も考えられます。その場合には、他の方法で、実勢価格を確認した方が良いでしょう。(国土交通省のホームページから確認することができます。)

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18
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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