相続登記・相続した不動産のことなら横浜駅近くの不動産名義変更サポートの司法書士よしだ法務事務所にお任せください!

〒220-0004 横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(横浜駅)

お電話でのお問合せはこちら
045-594-7077
受付時間
9:00~18:00
定休日
土・日・祝日

24時間対応問合せフォーム

相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意

相続登記の移転漏れ

相続手続きでは、亡くなった方が有していた権利義務関係の調査が必要不可欠です。
相続財産をきちんと把握したうえでなければ、その後の手続きを適切に進めることができません。

相続登記に関しても異なることはなく、相続による名義変更を行う前に、きちんと亡くなった方が所有していた不動産を調べる必要があります。しかし、残念ながら、誰がどこに不動産を所有しているかを一度に調べるシステムはありません。
そのため、相続不動産の一部についてのみ相続登記を行ってしまい、「移転漏れ」となってしまう可能性があります。移転漏れしやすいものとしては、戸建ての場合ですと公衆用道路や隣接する小さな土地、マンションの場合ですと集会所やポンプ室等が挙げられます。
これらのように、住居として用いている建物やその土地などに比べて、権利を有しているという意識が及びにくい不動産に特に注意が必要となります。
(関連記事:不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント

移転漏れによるリスク

移転漏れの話をするうえで確認しておかなければならないのは、相続登記をはじめとする権利に関する不動産登記は、対抗要件を具備するために行う手続きであるということです。法律的で少し難しい話なのですが、第三者に対して自分の不動産であることを主張するために、相続登記が必要となってくるのです。
この権利に関する不動産登記は義務ではなく、また、登記を申請するきっかけとなる原因(たとえば相続や売買など)により、既に所有権などの不動産を目的とする権利自体は移転している(つまり対抗関係となる第三者が出てこない限りは使用する分には問題がない)ため、仮に移転漏れがあったとしても、対抗要件が得られないというだけです。
ただ、この対抗要件がないということによって、すぐに対抗関係となる第三者が出てくることが比較的考えづらい相続登記においても、将来的には、不動産を売却しようとして利する際に買い手が見つからなかったり、不動産を担保にして融資を受けることができなかったりする弊害が生まれてきます。
これは、第三者に対抗する力を持っていない人から第三者に対抗する力は生まれないため、権利関係がはっきりとしない不動産を買ったり、それを担保にお金を貸したりするのはリスクが高いと判断されてしまうためです。
(関連記事:登記の第三者対抗要件とは

以上のように、移転漏れにより発生する問題は、所有権などの不動産を目的とする権利を得たうえで、その次の段階である対抗要件を得られていないことによる問題なのだということを意識してください。
ちなみに、対抗関係となる第三者との関係では、先に登記を備えた者がその権利を得ることとなり、後は賠償などのお金の問題となってきます。
余談となりますが、相続登記で対抗関係の問題となるパターンとしては、Xさんが亡くなってAさんとBさんの遺産分割協議によってその不動産に関する権利をAさんが得ることになったにもかかわらず、Aさんが相続登記をする前にBさんが、赤の他人Cさんに勝手に売却してしまったという例が考えられます。この場合、AさんとCさんは、Bさんの法定相続分について対抗関係となります。

移転漏れを避けるために

相続財産の調査の上では、先のとおり、亡くなった方の不動産をすべて調べ上げる方法はなく、基本的には、登記識別情報(登記済証)や固定資産税の課税通知書、はたまた名寄帳を取り寄せるなどの方法によることになります。これらを行う中で、移転漏れを防ぐために、絶対的な方法というものは存在しないのですが、少しでも漏れをなくすための方法を以下に記します。

共同担保目録による調査

不動産に抵当権などの担保権が設定されていることが前提となってしまうのですが、登記事項証明書を取得する際に「共同担保目録」というものを一緒に記載してもらうようにすると、移転漏れの予防になります。
銀行などでお金を借り、その担保として不動産に抵当権を設定する際には、1つの不動産のみならず、他の不動産も抵当権の目的物とされることが多いです(例えば、土地だけでなく、その上の建物とその周りの公衆用道路に設定する等)。これを共同抵当権といい、この共同抵当権を登記すると、それぞれの不動産同士が共同抵当関係にあることを公示するために、共同担保目録が作成され、共同抵当となっているそれぞれの不動産の登記事項証明書に記載されます。
登記事項証明書を取得する際にいっしょにこれを記載してもらえば、把握していない不動産を発見できることもあるため、移転漏れをしてしまう可能性を少し低くすることができます。
なお、司法書士が相続登記の依頼を受けた場合には、まず「共同担保目録付き」で登記事項証明書を取得します。司法書士は移転漏れのリスクを減らすために、共同担保目録付きの登記事項証明書を取得することの有用性をよく理解しているからです。
(関連記事:共同担保目録とは

公図での調査

公図とは、一般的な地図のような住所でなく、地番によって土地の位置関係が記載されている図のことであり、法務局において閲覧することができます。登記簿は住所ではなく地番によって管理されているため、登記に際しての不動産の位置関係の確認には、公図が優れています。
公図によって位置関係を調査することによって、例えば、移転漏れの典型例として挙げた公衆用道路を確認できる可能性があります。これは、相続財産である不動産から公道へ至るための道のりを公図で確認し、道中に別の土地を通過しているようであれば、そこに記載されている地番を基に登記事項証明書を取得し、所有者の確認を行うという方法によります。他にも、地図のみでは判断できなかったような位置関係を把握できる場合もあるため、移転漏れの可能性を低くすることができます。
ただ、公図を見るだけでは所有者まではわからず、必ず登記事項証明書の取得とセットとなること、公図に慣れていないと少し読みづらいことなどをふまえると、少し博打的な要素があるといえるかもしれません。(関連記事:不動産の登記簿謄本の取得方法

私道の移転漏れの最大のリスクは「建物の再建築ができなくなること」

相続登記時に私道部分の移転漏れが生じた場合に最も問題が生じるのは、建物の再建築ができなくなってしまうことがあることです。
どういうことかと言うと、この根拠は建築基準法42条の定めです。条文自体が非常に長いものなのでここに記載することはあえて避けますが、この42条が再建築不可の根拠となります。

まず、建物の再建築不可とは、法律上の定めにより、現在ある建物を取り壊して再建築をすることができないことを言います。
法律とは建築基準法42条のことですが、この法律では、道路に接していない土地の場合には建物を建築することができません。この法律ができる場合から存在する建物については今すぐに取り壊したりする必要がなくそのままにしておくこと自体は問題ありませんが、再建築をすることができません。
建築基準法にはどのような定めがあるかというと、簡単にいうと「建築基準法上の道路に2メートル以上接道していないと建物を建てることはできませんよ」と規定されています。
つまり、公道に2メートル以上接道していない土地の上には建物を建てることができません。

こういった土地は意外にもとても多いです。特に都市部や首都圏の土地では、一区画の土地が非常に狭く、隣地との境界ぎりぎりに建てられた建物が乱立しているようなエリアでは、公道に接しておらず、建物が建てることができずにそのまま古屋をリフォームし続けている方も沢山いらっしゃいます。

私道の移転漏れによって再建築不可の土地となってしまうこともある

再建築不可の土地は、私道の移転漏れによっても生じえます。
私道によって公道へ出ることができる土地の場合には、私道を介して再建築を可能にしていることが多いのですが、その公道へ出るために必要な私道そのものを移転し忘れてしまうと、その土地は公道に出られない土地となってしまい、結果として建物の再建築をすることができない土地となってしまいます。
私道だけを再度相続登記をやりなおせばいいのかもしれませんが、相続登記から時間が経ってしまい、相続人が複数死亡している場合には、相続人の数はネズミ算式に増えてしまいますので、遺産分割をすることが困難になってしまう場合がありえます。そうなると、私道の相続登記が非常に難しくなりますので、結果として再建築不可のまま土地を所有しなければいけなくなります。
ただし、おおよそ私道の移転漏れに気がつくのは土地を売却しようと思ったタイミングでしょうから、不動産屋の指摘で売却困難なことに気づくことなります。そうなってしまうと既に手遅れ、二束三文の価格で土地を手放すか、そもそも土地を売却することができない状況の陥ってしまいます。

このように単に私道の移転を漏らしてしまっただけで、再建築不可の土地になってしまい土地の売却が困難な状態になってしまう事案は少なくありません。
相続登記時の私道の移転漏れはそれほど重大な事態を引き起こしえるものなのです。
私道部分に限らず、物件に付随するような不動産については絶対に移転漏れをしてはいけないものなので十分に注意をして相続登記をするようにしましょう。
気を付けなければいけないのは、司法書士へ依頼をせずに自分で頑張って相続登記をした人は、そもそも移転漏れに気が付かないまま現在に至っている可能性があるということです。
なぜなら、形式的審査権しかない登記官は、私道部分の存在を教えてくれませんし、相続登記を完了させたまま登記をした本人が気が付いていないからです。
つまり、相続登記を起因とした再建築不可土地の予備軍が沢山いるものと思われます。この中に自分が含まれないためにも、最善の方法で不動産の調査を行いながら相続登記を行うことが賢明でしょう。
(関連記事:不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント

相続の発生によって不動産のことでお困りではありませんか?
『不動産名義変更』から『相続不動産の売却』まで、司法書士が相続と不動産の問題を総合解決いたします!当事務所では、相続と不動産の分野を切り離して考えるのではなく、同一の問題としてまとめて処理を行うことができる相続不動産の売却代理を考案した特別な事務所です。是非これを機にご活用ください!
司法書士とのご相談は無料です。まずはお電話またはフォームよりお問合せください。

 なお、「相続」「不動産売却」「不動産名義変更」のことをもっと詳しく知りたいお客様のために、相続と不動産に関する情報・初心者向けの基礎知識や応用知識・登記申請書の見本・参考資料・書式・ひな形のことなど、当サイト内にある全てのコンテンツを網羅的に詰め込んだ総まとめページをご用意しましたので、画像かリンクをクリックしていただき、そのページへお進みください。

まずはお気軽に不動産名義変更のことご相談ください!

親切丁寧に電話対応します

お電話でのお問合せはこちら

045-594-7077

お問合せ・ご相談は、お電話またはフォームにて受け付けております。

メールでのお問合せは24時間受け付けておりますので、まずはお気軽にご連絡ください。

司法書士よしだ法務事務所
受付時間:9:00~18:00
定休日:土曜・日曜・祝日

1.不動産名義変更は所有権移転登記?
2.相続以外の不動産名義変更の種類
3.司法書士とは
4.司法書士事務所の依頼は自宅と不動産のどちらの近くがいいか
5.司法書士の選び方・探し方
6.不動産名義変更の心構え
7.登記とは(制度や歴史)
8.不動産名義変更はどこでやるのか
9.不動産名義変更の登録免許税一覧
10.不動産名義変更の完了までにかかる期間

11.不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント
12.勝手に相続登記を入れられることはあるのか
13.不動産名義変更(相続登記)を自分でやる方法
14.持分だけ不動産名義変更する場合の注意点
15.相続による不動産名義変更に期限は存在するのか
16.不動産名義変更は権利であって義務ではない
17.相続発生後に不動産名義変更を放置するデメリット①
18.相続発生後に不動産名義変更を放置するデメリット②
19.住所(氏名)変更登記とは
20.戸籍謄本の一部が戦争で焼失した場合の上申書 

21.住民票の除票が取得できなかった場合の上申書
22.農地の名義変更の注意点
23.名義変更を簡単に考えてはいけない理由
24.登記の第三者対抗要件とは
25.不動産の登記簿謄本の取り方
26.不動産の登記簿謄本の読み方
27.相続登記は相続人全員でやらなけらばいけないのか
28.遺贈により相続人以外に不動産名義変更をする場合
29.法定相続分での相続登記
30.遺産分割による相続登記について 

31.登記の本人申請とは
32.相続登記をしないまま単独相続人が死亡したら
33.登記先例とは
34.法定相続分での相続登記後に遺産分割した場合
35.相続した借地上の建物の名義変更 
36.
遺言による相続登記
37.遺産分割調停による相続登記 
38.
不動産を生前贈与する場合の注意点
39.表示登記と権利登記の違い
40.マンションの敷地権とは 

41.胎児がいる場合の相続登記
42.相続登記の後に遺言書が見つかったら
43.相続分の譲渡をした相続人がいる場合の相続登記
44.遺言により不動産を相続人と相続人以外へ相続をしたら 
45.
相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意 
46.
相続した未登記建物の名義変更について 
47.
登記申請の3つの方法(書面・郵送・オンライン) 
48.
親族間での不動産名義変更は売買か贈与か
49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.錯誤による更正登記とは 
54.
地番・家屋番号とは
55.登記原因証明情報とは
56.所有権保存登記とは

無料面談のご予約はこちら

ご来所・面談予約ダイヤルはこちら

045-594-7077

相続登記のこと、相続不動産売却のことならお気軽にどうぞ!

Menu

当事務所へのアクセス

不動産名義変更サポート
(司法書士よしだ法務事務所)

045-594-7077

〒220-0004
横浜市西区北幸2-10-36 KDX横浜西口ビル1階(駐車場あり)

代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

出張相談対応エリア

横浜を中心として出張にも対応

横浜駅の当事務所まで足を運ぶことができないお客様のために、出張相談サポートにも対応しています。

横浜市内エリア

横浜市中区・西区・南区・神奈川区・保土ヶ谷区・鶴見区・金沢区・磯子区・青葉区・緑区・戸塚区・泉区・港北区・都筑区・栄区・港南区・旭区・瀬谷区

神奈川エリア(横浜以外)

藤沢市・鎌倉市・茅ヶ崎市・川崎市・横須賀市・逗子市・三浦市・小田原市・平塚市・秦野市・厚木市・伊勢原市・大和市・海老名市・座間市・綾瀬市・相模原市、他

千葉・埼玉エリア

当事務所をご紹介

当事務所が入るビル外観
KDX横浜西口ビル
事務所エントランス
事務所受付
事務所会議室
045-594-7077