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相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意

相続登記の移転漏れ

相続手続きでは、亡くなった方が有していた権利義務関係の調査が必要不可欠です。
相続財産をきちんと把握したうえでなければ、その後の手続きを適切に進めることができません。

相続登記に関しても異なることはなく、相続による名義変更を行う前に、きちんと亡くなった方が所有していた不動産を調べる必要があります。しかし、残念ながら、誰がどこに不動産を所有しているかを一度に調べるシステムはありません。
そのため、相続不動産の一部についてのみ相続登記を行ってしまい、「移転漏れ」となってしまう可能性があります。移転漏れしやすいものとしては、戸建ての場合ですと公衆用道路や隣接する小さな土地、マンションの場合ですと集会所やポンプ室等が挙げられます。
これらのように、住居として用いている建物やその土地などに比べて、権利を有しているという意識が及びにくい不動産に特に注意が必要となります。
(関連記事:不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント

移転漏れによるリスク

移転漏れの話をするうえで確認しておかなければならないのは、相続登記をはじめとする権利に関する不動産登記は、対抗要件を具備するために行う手続きであるということです。法律的で少し難しい話なのですが、第三者に対して自分の不動産であることを主張するために、相続登記が必要となってくるのです。
この権利に関する不動産登記は義務ではなく、また、登記を申請するきっかけとなる原因(たとえば相続や売買など)により、既に所有権などの不動産を目的とする権利自体は移転している(つまり対抗関係となる第三者が出てこない限りは使用する分には問題がない)ため、仮に移転漏れがあったとしても、対抗要件が得られないというだけです。
ただ、この対抗要件がないということによって、すぐに対抗関係となる第三者が出てくることが比較的考えづらい相続登記においても、将来的には、不動産を売却しようとして利する際に買い手が見つからなかったり、不動産を担保にして融資を受けることができなかったりする弊害が生まれてきます。
これは、第三者に対抗する力を持っていない人から第三者に対抗する力は生まれないため、権利関係がはっきりとしない不動産を買ったり、それを担保にお金を貸したりするのはリスクが高いと判断されてしまうためです。
(関連記事:登記の第三者対抗要件とは

以上のように、移転漏れにより発生する問題は、所有権などの不動産を目的とする権利を得たうえで、その次の段階である対抗要件を得られていないことによる問題なのだということを意識してください。
ちなみに、対抗関係となる第三者との関係では、先に登記を備えた者がその権利を得ることとなり、後は賠償などのお金の問題となってきます。
余談となりますが、相続登記で対抗関係の問題となるパターンとしては、Xさんが亡くなってAさんとBさんの遺産分割協議によってその不動産に関する権利をAさんが得ることになったにもかかわらず、Aさんが相続登記をする前にBさんが、赤の他人Cさんに勝手に売却してしまったという例が考えられます。この場合、AさんとCさんは、Bさんの法定相続分について対抗関係となります。

移転漏れを避けるために

相続財産の調査の上では、先のとおり、亡くなった方の不動産をすべて調べ上げる方法はなく、基本的には、登記識別情報(登記済証)や固定資産税の課税通知書、はたまた名寄帳を取り寄せるなどの方法によることになります。これらを行う中で、移転漏れを防ぐために、絶対的な方法というものは存在しないのですが、少しでも漏れをなくすための方法を以下に記します。

共同担保目録による調査

不動産に抵当権などの担保権が設定されていることが前提となってしまうのですが、登記事項証明書を取得する際に「共同担保目録」というものを一緒に記載してもらうようにすると、移転漏れの予防になります。
銀行などでお金を借り、その担保として不動産に抵当権を設定する際には、1つの不動産のみならず、他の不動産も抵当権の目的物とされることが多いです(例えば、土地だけでなく、その上の建物とその周りの公衆用道路に設定する等)。これを共同抵当権といい、この共同抵当権を登記すると、それぞれの不動産同士が共同抵当関係にあることを公示するために、共同担保目録が作成され、共同抵当となっているそれぞれの不動産の登記事項証明書に記載されます。
登記事項証明書を取得する際にいっしょにこれを記載してもらえば、把握していない不動産を発見できることもあるため、移転漏れをしてしまう可能性を少し低くすることができます。
なお、司法書士が相続登記の依頼を受けた場合には、まず「共同担保目録付き」で登記事項証明書を取得します。司法書士は移転漏れのリスクを減らすために、共同担保目録付きの登記事項証明書を取得することの有用性をよく理解しているからです。
(関連記事:共同担保目録とは

公図での調査

公図とは、一般的な地図のような住所でなく、地番によって土地の位置関係が記載されている図のことであり、法務局において閲覧することができます。登記簿は住所ではなく地番によって管理されているため、登記に際しての不動産の位置関係の確認には、公図が優れています。
公図によって位置関係を調査することによって、例えば、移転漏れの典型例として挙げた公衆用道路を確認できる可能性があります。これは、相続財産である不動産から公道へ至るための道のりを公図で確認し、道中に別の土地を通過しているようであれば、そこに記載されている地番を基に登記事項証明書を取得し、所有者の確認を行うという方法によります。他にも、地図のみでは判断できなかったような位置関係を把握できる場合もあるため、移転漏れの可能性を低くすることができます。
ただ、公図を見るだけでは所有者まではわからず、必ず登記事項証明書の取得とセットとなること、公図に慣れていないと少し読みづらいことなどをふまえると、少し博打的な要素があるといえるかもしれません。(関連記事:不動産の登記簿謄本の取得方法

私道の移転漏れの最大のリスクは「建物の再建築ができなくなること」

相続登記時に私道部分の移転漏れが生じた場合に最も問題が生じるのは、建物の再建築ができなくなってしまうことがあることです。
どういうことかと言うと、この根拠は建築基準法42条の定めです。条文自体が非常に長いものなのでここに記載することはあえて避けますが、この42条が再建築不可の根拠となります。

まず、建物の再建築不可とは、法律上の定めにより、現在ある建物を取り壊して再建築をすることができないことを言います。
法律とは建築基準法42条のことですが、この法律では、道路に接していない土地の場合には建物を建築することができません。この法律ができる場合から存在する建物については今すぐに取り壊したりする必要がなくそのままにしておくこと自体は問題ありませんが、再建築をすることができません。
建築基準法にはどのような定めがあるかというと、簡単にいうと「建築基準法上の道路に2メートル以上接道していないと建物を建てることはできませんよ」と規定されています。
つまり、公道に2メートル以上接道していない土地の上には建物を建てることができません。

こういった土地は意外にもとても多いです。特に都市部や首都圏の土地では、一区画の土地が非常に狭く、隣地との境界ぎりぎりに建てられた建物が乱立しているようなエリアでは、公道に接しておらず、建物が建てることができずにそのまま古屋をリフォームし続けている方も沢山いらっしゃいます。(関連記事:再建築不可物件とは

私道の移転漏れによって再建築不可の土地となってしまうこともある

再建築不可の土地は、私道の移転漏れによっても生じえます。
私道によって公道へ出ることができる土地の場合には、私道を介して再建築を可能にしていることが多いのですが、その公道へ出るために必要な私道そのものを移転し忘れてしまうと、その土地は公道に出られない土地となってしまい、結果として建物の再建築をすることができない土地となってしまいます。
私道だけを再度相続登記をやりなおせばいいのかもしれませんが、相続登記から時間が経ってしまい、相続人が複数死亡している場合には、相続人の数はネズミ算式に増えてしまいますので、遺産分割をすることが困難になってしまう場合がありえます。そうなると、私道の相続登記が非常に難しくなりますので、結果として再建築不可のまま土地を所有しなければいけなくなります。
ただし、おおよそ私道の移転漏れに気がつくのは土地を売却しようと思ったタイミングでしょうから、不動産屋の指摘で売却困難なことに気づくことなります。そうなってしまうと既に手遅れ、二束三文の価格で土地を手放すか、そもそも土地を売却することができない状況の陥ってしまいます。

このように単に私道の移転を漏らしてしまっただけで、再建築不可の土地になってしまい土地の売却が困難な状態になってしまう事案は少なくありません。
相続登記時の私道の移転漏れはそれほど重大な事態を引き起こしえるものなのです。
私道部分に限らず、物件に付随するような不動産については絶対に移転漏れをしてはいけないものなので十分に注意をして相続登記をするようにしましょう。
気を付けなければいけないのは、司法書士へ依頼をせずに自分で頑張って相続登記をした人は、そもそも移転漏れに気が付かないまま現在に至っている可能性があるということです。
なぜなら、形式的審査権しかない登記官は、私道部分の存在を教えてくれませんし、相続登記を完了させたまま登記をした本人が気が付いていないからです。
つまり、相続登記を起因とした再建築不可土地の予備軍が沢山いるものと思われます。この中に自分が含まれないためにも、最善の方法で不動産の調査を行いながら相続登記を行うことが賢明でしょう。
(関連記事:不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント

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18
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・NPO法人よこはま相続センター 理事
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「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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