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不動産名義変更の心構え

不動産名義変更は準備が大事

不動産名義変更をする場合には、事前準備も必要ですが、それよりも前にしておくべきことがあります。それは手続きの流れや費用・税金面についての理解です。
どういった理由で名義変更をするのかはそれぞれの状況によって異なりますが、不動産名義変更をする手続きの流れについて大きな違いはありません。

何もわからないままで突っ走ってしまって、後から取り返しのつかないことになり、所有権抹消や錯誤により更正したりと、手続きをやりなおすどころかもっと面倒なことになる場合があります。
不動産名義変更について予め心構えが必要です。

1.大まかな流れを理解

不動産名義変更をしようと思っても手続きの流れを理解しなければ進めようがありません。まずは、大枠を抑えるためにも、大まかな流れを理解しましょう。
本当に大まかな手続きの流れを簡単に言ってしまうと、下記のようになります。

(1)必要書類を準備する
(2)印紙を貼って登記申請をする
(3)完了

本当に大雑把な言い方をすればこれだけです。詳細については当サイト内の他の記事をよく読んでいただければわかると思いますので、ここではこの説明に留めておきます。(関連記事:不動産名義変更はどこでやるの?

2.計画を立てる(手続きに問題点がないか検討し、方向性を決める)

不動産名義変更を行いに際して、手続き上で問題がないのかをよく検討します。
「税金がかかってしまうのか」
「必要書類の準備は可能なのか」
「当事者の協力は得られるのか」
「権利証は紛失していないのか」
「費用は準備できるのか」
といったことをまず検討をしていきます。そして検討の結果を踏まえて、問題がないと判断したのなら、手続きの手順や流れを一旦頭の中で整理して、紙の書き起こします。頭の中だけで考えていても、まとまらなかったり手続きの抜けが生じてしまうので、必ず紙などに起こして整理をするようにしましょう。司法書士のような専門家は、自分の経験則や知識を使って瞬時に判断できることかもしれませんが、全くの素人ではそうはいかないはずです。
手続きの問題点を見落としてしまうと、途中で手続きが頓挫してしまったり、後戻りができなくなってしまう場合があります。この計画を立てるということは不動産名義変更の手続き上で、最
も重要な部分であると思っていただいて差し支えありません。
もし司法書士へ依頼をするにしても、一旦は自分の中で整理をして手続きの方法を検討したうえで依頼をすることをお勧めします。
(関連記事:不動産名義変更に必要な期間について

3.必要な費用を算出

不動産名義変更には相当の費用が発生しますので、予めどれくらいのお金がかかるのか理解をしておかなければいけません。また、不動産名義変更をするということは、必ずといっていいほど何らかの税金が発生することになりますので、手続き費用以外にも税金がどの程度かかるのか知っておく必要もあります。司法書士へ依頼をするとなればそれら以外にも司法書士報酬がかかります。
あと、不動産登記申請時に登録免許税というものも必ず発生することになりますが、この登録免許税というものが実費で一番大きなウエイトを占めることになりますので、この部分の算出はきちんとやっておくべきです(登録免許税だけで数十万円になるのは結構普通の話です)。
もしわからないのなら、最初から司法書士へ相談してしまうのも手です。司法書士であれば、何度となく不動産名義変更にかかる登記申請をしてきておりますので、全体的にどれくらいの費用がかかるのか判断することができます。もちろん司法書士報酬についても、確認をしておけば安心です。
なお、個別具体的に税務相談に乗って税金を算出することは税理士法違反となりますので、司法書士が税金の算出をすることはできませんので、税金面に不安があるのなら税理士へご相談された方がいいと思います。
(関連記事:不動産名義変更で最も高い実費「登録免許税」について

4.書類作成を知る

パソコンで書類作成をします

不動産名義変更に必要な書類を知らなければいけません。
各種類によって必要なものは異なりますが、たとえば相続であれば遺産分割協議書。売買や贈与であれば売買契約書、贈与契約書といった契約書面。また、登記申請に必要な書類もあわせて準備が必要になります。
委任状・登記原因証明情報といった書類も必要に応じて準備します。
これらの書類に関係当事者で署名捺印を行わなければいけないので、間違いのないものを用意しなければいけません。もし書類に不備があっては、登記が却下されてしまう可能性があるので、不安なら法務局へ事前相談をする方法もありますが、法務局の相談員がどこまで教えてくれるのかはわかりません(登記の事前調査はできないのでこの書類で受理されるかまでは回答してくれない)。
なお、司法書士へ依頼をするのなら、こういった書類は全て用意してくれるはずなので、そこまで気にする必要はありません。
「登記原因証明情報って?」「契約書を作成したことがない。」「パソコンを普段使わないから書類作成に不安がある・・」こういった方々は、司法書士へ任せてください。十分な理解がなければ不動産名義変更をすることが困難だからです。
余談ですが、たしかに手書きの書類でも登記に問題がなければ受理されます。インターネットで見ても「わからなければ手書きで大丈夫です!」と書いてあったりしますが、私としてはパソコンが扱えないのに不動産名義変更をしようとするのは危険なのでやめておくべきだと考えます。手書きの遺産分割協議書を何度か見たことがありますが、読みにくいですし、不備だらけでした。そもそもそれくらいのことができないのなら絶対に途中でつまずきます。司法書士へ最初から頼んでください。
(関連記事:登記申請書・登記原因証明情報・委任状等の見本集まとめ

5.必要書類を知る

どんな書類が必要になるのかを知りましょう。不動産名義変更でもっとも重要となるのは権利証なので、権利証がちゃんとしまってあるのか確認が必要です(相続の場合には権利証は原則必要ありません)。(関連記事:権利証が紛失した場合の不動産名義変更
それ以外にも、印鑑証明書や住民票といった書類が必要になりますが、それらの書類は馴染みがあるものなので取得することは難しくないと思います。ただし、相続の場合には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本であったり住民票の除票(場合によっては戸籍の附票)等を集めていかなければいけないので、全くの知識がない方には難しいかもしれません。
司法書士へ依頼をする場合には、必要書類をきちんと指示してくれるはずですから、必要書類について調べる必要はありません。
(関連記事:相続による所有権移転登記 不動産名義変更(相続登記)を自分でやる方法

6.管轄法務局を調べる

不動産名義変更は法務局に対して行いますが、この法務局はどこでもいいわけではありません。対象不動産を管轄する法務局に対して行いますので、その法務局の場所も調べておきましょう。
管轄法務局については、法務局のホームページからもご確認していただけます。(参照:法務局HP
『管轄のご案内』

不動産名義変更の心構えまとめ

不動産名義変更をする場合、自分でやるにしても司法書士へ依頼するにしても事前に自分で調べてみることが必要です。どういった手続きが必要になるのか、費用はどれくらいかかるものか、書類はどんなものを用意しなければいけないのか等、まずは自分で調べてみてできるのかどうかを判断してみましょう。(関連記事:司法書士の選び方・探し方
もし司法書士へ相談できるのなら、司法書士に聞いてみるのもいいかもしれません。間違いがあるのに気がつかないまま進めてしまうことが一番の問題です。無理をなさらない程度に頑張ってみてください。(関連記事:不動産名義変更の間違いやすいポイント

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29.法定相続分での相続登記
30.遺産分割による相続登記について 

31.登記の本人申請とは
32.相続登記をしないまま単独相続人が死亡したら
33.登記先例とは
34.法定相続分での相続登記後に遺産分割した場合
35.相続した借地上の建物の名義変更 
36.
遺言による相続登記
37.遺産分割調停による相続登記 
38.
不動産を生前贈与する場合の注意点
39.表示登記と権利登記の違い
40.マンションの敷地権とは 

41.胎児がいる場合の相続登記
42.相続登記の後に遺言書が見つかったら
43.相続分の譲渡をした相続人がいる場合の相続登記
44.遺言により不動産を相続人と相続人以外へ相続をしたら 
45.
相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意 
46.
相続した未登記建物の名義変更について 
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登記申請の3つの方法(書面・郵送・オンライン) 
48.
親族間での不動産名義変更は売買か贈与か
49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.錯誤による更正登記とは 
54.
地番・家屋番号とは
55.登記原因証明情報とは
56.所有権保存登記とは
57.相続登記(不動産名義変更)とは

1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

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63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
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67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
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80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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