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一部の相続人が不動産売却に応じてくれない場合の解決策

不動産売却には相続人全員の同意が必要

相続をした不動産を売却するためには、相続人全員の売却意思の合致が必要になります。

誰かひとりの判断とか、多数決などで勝手に売却を決めることはできません。

遺言のない相続の場合には、遺産分割が確定するまでの間、その相続不動産は相続人全員の共有状態となります。具体的な分割内容が決まるまでは、被相続人の遺産を相続人全員で有しているものとして、誰かが勝手に処分をしないようにしようという趣旨です。

≪民法第898条≫
「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。」

共有状態とは、いわゆる共同所有ということです。概念としてはわかりづらいですが、相続人全員がそれぞれの持分に応じ、不動産という「1つのもの」を有しているという状態です。よって、不動産の所有者は各共同相続人全員になるということです。
しかし、共同で所有している以上、一部の相続人を除いて勝手に相続不動産の売却をすることはできません。必ず他の共同所有者(他の相続人)の同意を得なければなりません。ここが共有の分かりづらい点かもしれません。

≪民法第251条≫
「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」

そうなると結局のところ、相続人全員の売却意思が必要になるため、売却に応じない相続人がいる場合には、遺産分割協議で話し合うしか方法はありません。

≪民法第907条第1項≫
「共同相続人は、次条の規定により被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができる。」

共有物分割訴訟の方法とは

遺産分割協議による話し合いで一部の相続人が不動産売却に応じない場合には、裁判所に判断してもらうしかありません。
相続不動産が法定相続分での登記が入った状態であれば、共有物分割訴訟を提起することができます。

≪民法第258条第1項≫
「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」
※1 民法第258条第1項でいう「共有者間に協議が調わないとき」とは、共有者の一部に共有物分割の協議に応ずる意思がないため共有者全員において協議をなしえない場合を含むものであって、必ずしも現実に協議をしたうえで不調に終わった場合に限られるものではないと言っています。

法定相続分での登記が入った状態とは、遺言による指定がない場合には民法により相続分が決められています(法定相続分)。

例えば、配偶者と子1人の場合には、配偶者が50%、子が50%が法定相続分となっています。そして、配偶者と子が共同所有者として不動産を相続することになり、それぞれが「持分2分の1」で「共有者」という形で登記をします。この場合の登記原因は、「相続」になります。
この登記が入っている状態から共有物分割訴訟を提起します。登記が入っていない場合には共有物分割訴訟ではなく、遺産分割調停になります。

≪民法第907条第2項≫
「遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。」

共有物分割訴訟においては、原則、現物分割であり、例外的に競売による代金分割を認めているように見て取れます。

≪民法第258条第2項≫
「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

しかし、分割方法を狭く解することは共有者間の公平を図る上でも、また、共有物の経済的効用を確保する上でも、好ましいことではないため、近年では、全面的価格賠償による分割を認めたりと、分割方法の柔軟化や多様化が増えてきています。

※2 現物分割とは、そのままの形で分割する方法です。土地で例えると、分筆をしたそれぞれの土地を共有者が持分ごとに取得することです。
※3 代金分割とは、競売などでお金に換えてその金銭を相続人で分けることです。
※4 全面的価格賠償とは、共有物を共有者のうちの1人の単独所有又は数人の共有として、これらの者から他の共有者に対して持分の価格を賠償させる方法のことです。

また、共有物分割訴訟では、通常の訴訟に比べて、裁判官の裁量が非常に広くなっています。通常の訴訟の場合、原告が、「原告と被告が○○する。」という判決を求めたのに対して、裁判所は、「○○を認める」か「○○を認めない」かの結論しか出せません。
しかし、共有物分割訴訟においては、共有物の分割を求める旨を申し立てれば足り、分割方法を具体的に指定する必要はないとされています。分割方法は、当事者としての提案の意義を有するに留まり、裁判所の判断内容を拘束するものではないとしています。

いずれにせよ、相続した不動産売却に関しては、相続人全員での話し合いが非常に重要になってくることがお分かり頂けたかと思います。

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​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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