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農地の名義変更の注意点

農地の名義変更について

農地を名義変更するときは宅地などと違い、農地法の許可が必要になってきます。
農地は、国の大事な農業を支える大きな役割を担っており、勝手に手放したり、農業をやめてしまったりすると、国内の食料自給率に大きな影響を与えてしまします。
そこで、農地の名義変更などをする際には許可が必要になってくるのです。
農地法第1条にはその目的が、以下の通り記されています。

農地法第1条
「この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在および将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。」

不動産名義変更時に必要となる農地法の許可

そもそも農地とはこの場合、何を指すのでしょうか。
ここでいう農地とは、地目が「田」や「畑」のことを指しています。
地目とは、土地の種類を表しています。
不動産登記簿内の地目が「畑」もしくは「田」になっている土地が農地になります。
この農地の名義変更をする際に、農地法の許可が必要になってくるのです。
主に、農地法第3条、4条、5条が大きく関わってきます。

農地法第3条

農地を農地のままで名義変更するときには、3条の許可が必要になります。贈与などがこれにあたります。所有権などの権利移動を目的としており、土地の形態は変わりません。そのまま農業は続ける場合などです。
許可権者は、農業委員会になります。

農地法第4条

農地を農地以外に転用する場合、例えば、権利移動は行わず、農地から宅地に転用して家を建てる場合などには、4条の許可が必要になります。
許可権者は、都道府県知事または指定市町村の長になります。
※4ヘクタールを超える農地の場合には、農林水産大臣と事前協議が必要

農地法第5条

農地を農地以外に転用し権利移動も伴う場合、例えば、農地を売却して宅地へ転用して家を建てる場合などには、5条の許可が必要になります。
許可権者は、都道府県知事または指定市町村の長になります。

相続時の名義変更の場合には農地法の許可は不要

農地の売買や贈与の場合の不動産名義変更においては、農地法の許可が必要になってくるのは既述の通りですが、農地の所有者が亡くなり、その農地を相続した場合の名義変更はどうなるのでしょうか?
相続による農地の名義変更(相続登記)では農地法の許可は不要となっています。(農地法第3条第12項)
遺産分割協議によって相続人を決めた場合でも名義変更の許可は不要です。
このように、相続による農地の名義変更においては、農地法の許可は不要となりますが、届出は必要になります。この場合、農業委員会へ届出を行います。
相続の発生から10ヶ月以内に届出を行わなければなりません。
相続発生後、長期間放置されると誰の農地なのか分からなくなってしまうためです。
ただし、相続人以外への第三者への遺贈の場合には、農地法の許可が必要になってきます。
この場合、許可を受けないと農地の所有権移転登記をすることができず、農地を取得することができません。この点は注意が必要です。
また、遺贈により農地を取得する場合には、以下の要件が必要になってきます。
・農地すべてについて耕作すること
・農作業に常時従事すること
・経営面積が50アール以上になること
・住所地から農地までの距離等、効率的に耕作できること

農地法第3条
1.農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可(これらの権利を取得する者(政令で定める者を除く。)がその住所のある市町村の区域の外にある農地又は採草放牧地について権利を取得する場合その他政令で定める場合には、都道府県知事の許可)を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合及び第5条第1項本文に規定する場合は、この限りでない。

 

12 遺産の分割、民法(明治29年法律第89号)第768条第2項(同法第749条及び第771条において準用する場合を含む。)の規定による財産の分与に関する裁判若しくは調停又は同法第958条の3の規定による相続財産の分与に関する裁判によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合

農地を売買によって所有権移転する場合の登記原因証明情報の見本

農地を相続によって取得する場合には登記原因証明情報を作成する必要がありませんが(戸籍謄本等が登記原因証明情報となるため)、売買等によって農地を名義変更する場合には登記原因証明情報を作成して登記申請書に添付します。
そして、農地の名義変更をする場合の登記原因証明情報には、農地法の許可を得た文言を盛り込まなければいけません。
これから農地の名義変更をする方のために、登記原因証明情報の記載例の見本をご提供しますので、ご自身の手続きにお役立てください。
宅地などの通常の売買と違って、農地の売買に限って記載しなければいけない部分を赤字にしてあります。

登記原因証明情報

 

1.登記申請情報の要項

(1)登記の目的   所有権移転

(2)登記の原因   平成○年○月○日 売買

(3)当事者     
権利者 横浜市西区北幸二丁目10番36号  山田太郎        義務者 横浜市中区本町一丁目2番3号ー123号 乙野次郎

(4)不動産の表示
~省略~

2.登記の原因となる事実又は法律行為

(1)売買契約
乙野次郎は、山田太郎に対し、平成○年○月○日、本件農地(地目:畑)を売った。

(2)所有権移転時期の特約
(1)の売買契約には、本件不動産の所有権は売買代金の支払が完了した時に山田太郎に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。

(3)代金の支払
山田太郎は、乙野次郎に対し、平成○年○月○日、売買代金全額を支払い、乙野次郎は、これを受領した。

(4)農地法の許可
平成○年○月○日、農地法第5条の許可を得、平成○年○月○日に許可の到達があった。

(5)所有権の移転
よって、本件不動産の所有権は、同日、乙野次郎から山田太郎に移転した。

平成○年○月○日  横浜地方法務局 ○○出張所 御中

上記の登記原因のとおり相違ありません。

 

  住所

  氏名                  印


  住所

  氏名                  印

 

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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