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相続した不動産を売却する流れ

相続から不動産売却へ

不動産を売却するきっかけとして「相続」が起因することは非常に多いです。
単に自分の持ち家を売却する場合と比べると、相続の場合には様々な問題が生じます。自宅を売るだけだったら当事者は自分だけですが、相続の場合には相続人全員が関係当事者となります。
遺産分割(換価分割)という法律上の問題も複合的に考えていかなければいけないのが、相続をきっかけとした不動産の売却です。
普通の不動産売却とは違う「相続した不動産売却」の流れについて解説します。

まずは相続から不動産売却までの大まかな流れをまとめます

はじめに大枠を知らないと理解が難しいのでまずは大まかな流れをご紹介します。

まずは目の前のやるべきことをする

相続が発生

相続が発生すると怒涛の毎日が訪れます。四十九日まで、死者の死後事務(葬儀・役所の届出・契約先の解約など)に追われることになりますので、落ち着くまでは相続手続きのことは忘れて、今やるべきことを順に片付けましょう。

状況を知らないと方針が決められない

相続不動産の状況を把握

落ち着いてきた頃に相続財産(不動産も含む)を把握します。不動産なら権利証や固定資産税納税通知書等を遺品から探し出し、それをもとに不動産の登記簿謄本を取得してみます。登記簿を見ることで、故人が所有していた不動産の物理的な現況(地積・地目など)を知ることができます。この時に、あわせて不動産の評価額や路線価を調べておくといいでしょう。

相続は専門家へ依頼をする

相続手続を専門家へ相談

司法書士等の専門家へ相続手続きを依頼しましょう。自分でやる方もいらっしゃいますが、相続人はやるべきことが山のようにありますので、面倒な部分は専門家へ任せてしまう方が賢明です。
なお、相続財産に不動産がある場合には相続登記が必要になるので迷わず司法書士へ相談します。

売却方針の決定

相続不動産の売却方針を決める(最重要)

最も重要な「売却方針の決定」です。それぞれ相続不動産の事情や状況が異なるので、自分達に合う間違いのない方針決定が求められます。
物件の物理的状況・接道の有無・建ぺい率や容積率・エリアの特性といった対象不動産に対するものはもちろんのこと、相続人間での遺産分割の内容(換価分割等)といった法律的なことから、空き家の特例等の利用といった税務上の観点も含めて検討し、総合的に売却方針を決めなければいけません。
じっくり不動産の状況を整えて(リフォーム・建物解体等)とエンドユーザーに向けて売り出すのか、現況引渡しで業者に買ってもらうのかといった方向性もこの段階で決めます。
ここで間違えてしまうと、売却金額に影響を及ぼしかねず、良い結果を得られることができなくなってしまいます。
非常に難しい複合的な論点が多数含まれますが、ここが相続不動産の売却での最重要なポイントとなりますので、間違いのない判断が求められてきます。

換価分割での遺産分割協議

相続人全員で遺産分割協議

売却の方針が決まれば、それをもとに遺産分割協議を行います。
代表相続人が一旦不動産を取得し、相続不動産を売却(換価)して、売却代金を相続人間で分ける(分割)をする場合には、その換価分割の文言も記載をしなければいけません。
仮に遺産分割の文言を入れないまま遺産分割を行い、売却代金を相続人間でやり取りしてしまうと、それは税務上「贈与」とみなされてしまい、売却代金を受け取った相続人に多額の贈与税が課税されてしまうことがありますので、遺産分割の段階から十分に気をつける必要があります。

相続不動産の売却の前提として相続登記

司法書士が相続登記を行い相続人へ名義を変更する

遺産分割協議が成立したら、その協議書を使って法務局へ相続登記の申請を行います。
一般的に多くの方が相続登記を司法書士へ依頼しますので、難しい法務局の手続きは司法書士へ任せましょう。
なお、相続不動産を売却する場合には、亡くなった故人のままでは売却することができませんので、必ず相続人へ名義を変更してから売却する必要があります。

信頼できそうな不動産業者を探す

不動産業者へ媒介依頼・売り出し開始

不動産の名義が変更されてから、不動産業者を探してます。自分が知っている不動産業者がいれば、そこへ依頼をすればいいと思いますが、もしいないのならインターネット等を使って頼れる不動産業者を探し出す必要があります。
ただし、不動産業者は法律に強いわけでもなければ相続のことに詳しいわけでもありません。相続にも精通した不動産業者を見つけるのは難しいかもしれませんが、なるべくなら相続不動産の取扱いの実績がある不動産業者を探して依頼するようにしてください。

売買契約締結から残金決済まで

売買契約の締結⇒残金決済

なんとか買い手を見つけることができれば、いよいよ売買契約の締結です。
売買契約締結から約1ヶ月程度の期間を空けてから残金決済が行われます。この1ヶ月の期間で、買主は売却代金の準備(融資の申込・審査)をします。そして、売主はこの間に売買契約の条件(遺品整理・測量・残置物撤去・建物解体等)を履行しなければいけません。
思いのほか時間がありませんので、なるべく早く各業者の手配を行うようにしましょう。
残金決済では、買主から売主への売買代金の送金を行い、売主は代金受領にあわせて鍵の引渡しを行います。この残金決済は、不動産売買における重要な局面ですので、当日は不動産業者へ指示された通り、しっかりと対応してください。

各相続人へ売却代金を振り分けます

遺産(売却代金)の分配

売買代金を買主から受け取ったら、その代金を遺産分割協議の内容に従って各相続人へ分配(振込)します。
後々相続人間で揉め事のないように、なるべく計算書(経費等のお金の流れがわかるもの)を作成して相続人全員で共有するようにしましょう。この時、代表相続人が高額のお金を預かることになりますので、とても重要な役割を担います。代表相続人は経費(仲介手数料・遺品整理・測量・解体費用など)がいくらかかったのか領収書をまとめて明確にしておかないと、使い込みがあったと他の相続人から言われかねません。
高額のお金を預かる立場であることを自覚して、遺産(売却代金)の分配をしてください。

譲渡所得税の申告を忘れずに

翌年、譲渡所得税の申告

忘れてはいけないのが、翌年の確定申告期に譲渡所得税の申告をしなければいけないことです。
譲渡所得税の申告に不動産売却の資料が必要になりますので、今回の売買契約書や領収書のコピーをとって、各相続人へあらかじめ配っておきましょう。
この申告は、売却代金を受け取った全ての相続人はしなければいけないものなので、各自で申告を行います。
申告が難しいなら、譲渡所得税の申告を税理士へ依頼をしてもいいですが、そこまで難しいものでもないので、相談窓口へ聞きながら申告されれば十分かと思います。

相続不動産の売却は初期段階の方針決定がキモとなる

いかがでしょうか?思った以上にやることが多く大変だという認識ができたはずです。
上記の流れは、あくまでも一般的なもので、かつ、簡易的にざっくりとした内容で書いておりますので、実際のところはもっとやるべきことが沢山あります。
個別具体的な問題があれば、それをクリアしなければ進めることができないことも出てくると思います。
とはいえ、順を追って一つずつ進めていけば越えられないハードルはないはずですから、初期段階の方針決定の段階で、自分達の不動産売却で何が問題でどういった部分でどんな手続きが必要になるのかを把握してから売却に向けて進めていくことが重要になってきます。

少しでも高値を狙うのか、スムーズな売却を望むのか

売却の方針決定の中で決めなければいけないことの一つとして「不動産業者へ買ってもらうのか、時間をかけてでも個人での買い手を探すのか」この二択を選択しなければいけません。

不動産業者に買ってもらう場合には、いくつかの不動産業者に話をして高値を出してもらったところに現況のまま買ってもらえばいいだけなので時間はかかりませんし、プロが買うため、瑕疵担保責任を免責にすることができます(瑕疵担保とは不動産の欠陥について売主が追う責任のこと)。ただし、不動産業者も利益を求める法人ですから、個人が買うよりも売買価格は安くなってしまう傾向にあります。

対して、個人が買う場合にはその相続不動産の見合った価格が期待でき、不動産業者が買うよりも一般的には高値が出ることになります。しかし、個人の方に買っていただくためには、不動産の見た目を綺麗にしてから(リフォームや更地化)売りに出す必要が出てきます。個人は不動産業者と違って住むイメージが沸かない状態では不動産購入を決めることができないからです。
リフォーム等をするとなれば時間もかかりますし、その費用を相続人の誰が負担するのかといった問題が出てきます。その不動産を買ってくれる個人を探すということはそれ相応の時間もかかることになります。価格設定を間違えると、時に数年や10年以上買い手が現れないこともあり得ます。

相続という分野が絡む場合には、長くその問題に気持ちを置きたくないためか、おおよその方はなるべく早く解決することができる不動産業者の方へ買ってもらう方向に進むことが多いようです。

相続不動産の売却は複合的な論点が重なる

相続した不動産を売るだけといっても、予想以上にやることがあると思います。それに相続不動産の売却方針の決定の場面では、不動産・法律・税務の総合的な知識が求められますので相続や不動産売買に慣れていない方だと戸惑うことが多く、失敗してしまうこともあると思います。

インターネットで調べながらやるのもいいですが、なるべくなら不動産や相続の分野に精通して実務を熟知した専門的な人に相談しながら進めるのがベストだと思います。

空き家の3000万円特別控除の特例を使う場合には、初動から特例を使うための動き(建物解体の方針を決め、税理士の判断を仰ぐ)をしなければいけません。初期から専門家を関与させないとこういった税務上の特例を使うことができなくなるリスクがありますので、相続不動産売却にかかる実務に精通した専門家を探してから相続を進めることをお勧めします。

不動産売却にかかる経費を知る

相続した不動産を売却する場合には、通常は遺産分割協議書の中に「不動産売却にかかる一切の経費を控除した額を相続人で分ける。」といったような文言を記載することになります。なぜなら、不動産売却にかかる経費は、場合によっては100万円以上の高額となることがあり、その金額を立て替える相続人に大きな負担となるため、後々その清算で揉めないようにする必要があるからです。(建物解体や遺品整理が必要なら相当の経費立替が必要になるでしょう)

相続した不動産売却にかかる経費がどれくらいかかるのかについては、ここで詳細な説明は割愛しますが(別の記事をご参照ください)、相続登記にかかる司法書士報酬と登録免許税・仲介手数料・遺品整理費用・建物解体費用・測量費用などが挙げられます。

売却にかかる経費を知っておかないと、計画を立てにくいことがありますし、おおよその経費についての理解をしておく必要があります。

自分以外の相続人の気持ちを理解することが売却への近道となる

相続した不動産売却は、単に自宅を売却するのとはわけが違うことは前述したとおりです。関係当事者が自分だけではなく複数人いることが大きな違いです。
各相続人それぞれに気持ちや意向があり、全員が納得するような形を見極めたうえで売却を進めないと、遺産分割がまとまらなくなり、そもそも売却すること自体ができなくなってしまうことだってありえます。
どれくらいの時期に売りたいのか、家の中にある遺品の形見分けはどうするのか、他の相続財産とあわせてどれくらいの割合で分ければいいのか、売却までにかかる固定資産税は誰が負担するのか等々、相続が絡む以上は全員の意見の一致がとても重要になります。

自分は単なる空き家だと考えてすぐに売却したいと考えていたとしても、他の相続人の気持ちも本当に同じでしょうか?
本当はもう少しだけ実家を残しておきたいと考えているかもしれませんし、気持ちの整理がつくまでその家に住みたいと思う方だっておられます。
相続は法律上の問題でもあり、気持ちの問題でもあります。
相続不動産の売却というのは、そういった前提となる問題を全てクリアしたうえで進めていかなければいけません。
無理に進めることなく、きちんとした話し合いをもって売却を進めるようにしましょう。

相続人間で売却の意思が合致しない場合には

相続人間で当初から売却の話し合いができているのなら何ら問題は起こりませんが、そうでない場合には、相続人間で不動産売却に関する合意から進めなければいけません。
相続した不動産において売却の話が進まない典型例として「対象不動産に相続人の誰かが居住しているケース」があります。そこに住んでいない相続人達からすれば、早く売却をして現金化して分け合いたい気持ちが出てくるでしょうが、そこに居住中の相続人からすれば、なるべくならそのまま住み続けていたいと考えるものです。居住中の相続人が代償したり、他の預貯金等の相続財産でうまく分けることができるのであれば問題ないのかもしれませんが、そううまくいかないのが「相続」です。

相続人となられる方はご高齢な方が多く、住み慣れた土地を離れるほどの体力も精神力もなく、居住中の相続人が売却には一切応じてくれないことが多いのです。新しいコミュニティーを形成することが億劫になりがちなご高齢者にとってみると、引っ越しというのは想像以上につらく大変なものなのです。本人もわかってはいるものの、そこに住み続けたい気持ちが大きく、その気持ちが遺産分割がまとまらない原因になってしまいます。

相続した不動産は遺産分割されるまでの間、法律上は法定相続人間の共有状態になっています。つまり、相続人全員に売却の意思がない限り、不動産を売却することはできません。難しい問題かもしれませんが、法定相続人全員の意思が合致しない限りは、不動産売却を進めることができませんので、まずは不動産売却にかかる意思の形成に注力をしていかなければいけません。

遺産分割から不動産売却までの流れを理解してから計画を立てましょう

ここまで解説してきたことは、本当にごく一般的なケースを基準としています。それぞれの相続手続きでは、それぞれの事情や問題があるものです。
本ページを見ていただくことで、おおよそのイメージは持っていただけたかと思いますが、個別具体的な事情までを網羅したものではありません。人それぞれ相続や不動産の物件的状況が異なりますので、自分にあった方向性を見つけていただき、換価分割完了に向けて進んでいただければと思います。
もしどうしていいのかわからなかったり、専門家へ任せてしまいたいと思うのなら、当事務所へお任せいただくこともできますので、その際はご相談いただければと思います。

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50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.錯誤による更正登記とは 
54.
地番・家屋番号とは
55.登記原因証明情報とは
56.所有権保存登記とは

1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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