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相続不動産の売却にかかる経費まとめ

建物解体や測量など経費が結構かかる

相続した不動産を売却しようと考えた場合に気になるのは、不動産の売値かと思いますが、それ以外にも「売却にどれくらいの経費がかかるのか。」についても気になるところでしょう。
売却にかかる経費は、売却代金と同様に、直接的に相続人へ分配されるお金に影響を及ぼすものですから知りたくなるのは当然のことです。

相続した不動産を売却するまでには意外と多くの経費が掛かかります。
具体的にどのようなことに、どのくらいの経費がかかるのかを見ていきましょう。

売却経費は最終的な相続人への分配額に影響を及ぼす

不動産は現預金のように簡単に分けることができませんので、売却した代金を相続人で分割したいと考えるのが一般的です。
不動産の「売値」はもちろん重要ですが、「売却経費」も最終の分配額に影響を及ぼすので無視して考えることはできません。以下の計算式で相続人への分配額が決まります。

相続不動産の売却代金(売値) ー 売却経費 = 相続人へ分配される基準金額

単純な計算式で言えばこのようになります。
つまり、売値が高くても売却経費が多ければ、相続人の手元に残る金額が低くなってしまいます。(もし、売値よりも売却経費が上回ることになれば、その相続不動産の売却は赤字となる)

この「相続人へ分配される基準金額」から、遺産分割協議の内容に従って、相続人間で残った金額を分け合うことになります。
例えば、相続人が兄弟3人のケースにおいて(残金を3等分とする協議が成立済み)相続不動産が2000万円で売れて、売却経費が200万円かかったとしたら、相続人へ分配される基準金額は1800万円です。この基準金額を3等分する協議が成立しているわけですから、各相続人の手元に残るのは600万円ということになります。

各相続人の手元へ残す金額を増やしたいのであれば経費を検討するしかありませんが、実際にどういった経費がかかるのか知らなければそれを検討することもできません。

当事務所へご相談に来られる方は、意外と売却経費のことまで知らない方が多いようなので、この記事を読んで一度理解を深めておいてください。
皆さんが思ったよりも結構な売却経費が掛かりますので、これから説明することは相続不動産を売却しようと考えているお客様にとって絶対に知っておくべきことです。
(関連記事:相続した不動産を売却する流れ

実際どんな経費がかかるのか

相続した不動産売却にかかる経費を以下に上げてみました。一つ一つ具体的に説明していきます。(以下の売却経費の項目では、相続した戸建てを3000万円で売却することを前提としています)

売却経費について知ろう

①相続登記費用
(司法書士報酬と登録免許税等)

相続不動産を売却するにはまず不動産の名義を変える必要があります。
被相続人名義から売主である相続人へ名義変更をします。この名義変更をするには登記をする必要があるのですが、この登記申請を専門家である司法書士に依頼をします。依頼の際の報酬とそれにかかる実費(登録免許税や交通費・郵送代・戸籍謄本取得代など)が別途必要になります。
(関連記事:当事務所の相続登記の業務内容と報酬について

・司法書士報酬:およそ7万円~12万円
・実費:およそ15万円(登録免許税12万円:不動産評価額の4/1000、他実費など)

②仲介手数料(売買価格×3%+6万円)

不動産売却を依頼する不動産屋に仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅建業法で定められています。(関連記事:不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

・仲介手数料:105万6000円 税込(売買価格3000万円×3%+6万円)

③売買契約書の収入印紙

 不動産売却の際にかかる税金のひとつに印紙税があります。これは、売買契約書に印紙を貼って納税します。(関連記事:不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

・印紙税額:1万円(売買価格1000万円超5000万円以下)

④遺品・残置物撤去費用

 売却する不動産に残っている被相続人の遺品や残置物の撤去、クリーニング代などにも費用がかかります。(関連記事:遺品整理業者とは

・遺品・残置物撤去費用:およそ30万円~80万円(遺品・残置物の量によっても変動します。)

⑤測量費用(戸建ての場合)

 土地を売却するときには買主側から境界確認を求められることがほとんどです。これは、土地と土地の境界を調査・確定して実際の土地の面積を計算し測量図を作成します。この測量は、土地家屋調査士に依頼をします。(関連記事:相続した土地の売却に必要な測量

・測量費用:およそ30万円~100万円(測量報酬)

⑥建物解体費用(戸建ての場合)

 建物が古屋の場合や、買主が駐車場として土地を使用したいなどといった場合には、建物を解体して売却する必要があります。その場合には、解体業者に依頼をすることになります。(関連記事:建物解体業者の選び方と相場

・解体費用:およそ100万円~300万円(建物の大きさや構造によっても変動します。)

⑦譲渡所得税

 忘れてはいけない税金の問題もあります。この譲渡所得税は、売却時にかかるものではありませんが(翌年の確定申告のかかる)、これも経費として考えておくべきものでしょう。
この譲渡所得税については、以下で説明します。

譲渡所得税について

不動産売却をして売却益(利益)が出ると、譲渡所得税の課税対象となります。(関連記事:譲渡所得税とみなし取得費

売却益というのは、不動産購入時の価格よりも高値で売れた場合の利益のことです。(不動産を売却して損失が出た場合には課税対象外となります。)課税譲渡所得金額の算出方法は以下のとおりです。

  収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=「課税譲渡所得金額」

収入金額とは
不動産を売却したことによって受け取る金額のこと。

取得費とは
売却した不動産の購入代金、建築代金、手数料の他設備費、改良費など。建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。そのほかにも、不動産を購入した時に納めた登録免許税(登記費用も込み)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税、土地の取得に際して支払った測量費、購入するために借り入れた資金の利子のうち、その不動産を実際に使用開始するまでの期間に対応する部分の利子などが含まれます。

譲渡費用とは
不動産を売却するために直接かかった費用のこと。仲介手数料、印紙税で売主が負担したもの、土地の売却時に建物を取り壊した時の取り壊し費用とその建物の損失額などが含まれます。

そして、その不動産を所有していた期間によっても異なってきます。
5年を基準として、超える場合には長期譲渡所得、超えない場合には短期譲渡所得という区別をします。期間の起算日は、最初にその不動産を所有していたものが不動産を取得した日になります。ですから、相続により不動産を譲受けた相続人はその期間を引き継ぐことになります。

・長期譲渡所得(5年~):課税譲渡所得金額×所得税率15%、住民税率5%=譲渡所得税
・短期譲渡所得(~5年):課税譲渡所得金額×所得税率30%、住民税率9%=譲渡所得税

売却経費は相続人が思っている以上に掛かる

冒頭でも触れましたが、相続した不動産を売却するためには様々な経費が掛かってきます。

当事務所に依頼されるお客様は、仲介手数料や相続登記費用といった経費について理解はしているものの、遺品整理費用や測量費用・譲渡所得税まで認識されている方はそこまで多くない印象です。
予期せぬ経費に困惑してしまわぬよう、本サイトで十分に知識を蓄えてから相続不動産の売却に進まれることをお勧めします。
そのほかの相続手続きもあり大変だとは思いますが、このことを事前に頭に入れたうえで不動産売却の手続きは進めていった方が良いでしょう。
(関連記事:相続した不動産を売却する流れ

各業者や士業の「手配」は相当の手間と労力がいる

ここまで売却経費について解説してきました。ここまできちんと読んで来られた方はお気付きかもしれませんが、売却には費用がかかるだけでなく、各業者を自分で探して手配をしなければいけない問題が発生します。単純に考えると各項目には以下の業種の手配が必要となります。

  業者・士業 やってくれること
相続登記 司法書士 不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更します。遺産分割協議書作成から法務局の登記申請まで対応します。
不動産仲介 不動産業者

相続不動産の買い手を見つけて来て売主(相続人)と買主の不動産売買を円滑に進めてくれます。

遺品・残置物撤去 遺品整理業者 売却したい不動産に遺品や残置物があると売却することができませんので、相続人に代わって片付けてくれます。
土地の測量 土地家屋調査士 土地や戸建を売却する場合には測量が必要です。売却の前提としての隣地との境界確定を行います。
建物解体 建物解体業者 建物解体をして更地渡しとなる場合には、建物解体業者へ依頼をして建物を取り壊してもらいます。
建物解体後の滅失登記

土地家屋調査士

建物を取り壊すと登記簿を閉鎖する滅失登記を土地家屋調査士へ依頼しなければいけません。
譲渡所得税

税理士

譲渡所得税は自分で申告することもできますが、税理士へ依頼をすることも可能です。
(相続税申告)

税理士

相続税申告が必要な場合には、相続税申告も合わせて検討する必要があります。(遺産が基礎控除額を超える場合のみ)

いかがでしょうか。各業者や専門家を自分でそれぞれ探して手配をするのは相当の手間がかかることがわかると思います。
これらの全ての業者に知り合いがいる方は、ごく稀でしょうから、結局のところ自分達で見つけていかなければいけません。
パソコンがあればインターネットを調べてみるのもいいかもしれませんし、タウンページのような本で調べて見るのもいいかもしれません。
色々な業者へ問い合わせてみて、見積もりをいただいたり、実際に足を運んで話をしてみたりして、順番に一つ一つ当たっていって自分に合う業者や専門家を見つけていくことが必要です。

各業者・専門家の手配をする手間を省くことができます

自分で業者を探して手配するのが大変だと感じるなら、当事務所へご依頼をいただくことで、その手間を全てお任せいただくことができます。当事務所では、日々の業務で相続不動産の売却を行っておりますので、上記で説明をした全ての各業者・専門家との提携がございます。

相続した不動産売却をする入口は、故人から相続人への「不動産の名義変更」です。この名義変更は、司法書士へ依頼をすることになるはずですので、最初の名義変更の段階から当事務所の司法書士が関与することで、一括して売却完了までをサポートさせていただきます。

煩わしいことは司法書士へお任せいただき、ご自身がやるべきこと(葬儀や四十九日法要・親族等の連絡など)に注力していただくことができます。

相続不動産の売却(換価分割)のご相談なら当事務所へ

相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。

相続手続きの進め方がわからない、どのように遺産分割をすればいいのか知りたい、相続不動産を売却する場合の特有の問題とは?、空き家の特例を使って売却できるのか、など相続不動産をこれから売却したいと考えているなら、ぜひ一度「相続」と「不動産」の分野を専門とする当事務所の司法書士へご相談ください!

当事務所では、相続した不動産売却をしたいと考えているお客さまに向けてのプランのご用意がありますので詳しくは以下のページをご覧ください。


この記事の監修者

司法書士・行政書士法人よしだ法務事務所 代表 吉田隼哉

開業当初より、相続の分野を専門として業務を行う。
得意分野は「不動産を含む相続手続き」。テレビ「NHKクローズアップ現代」や雑誌プレジデント・AERA等の執筆、メディア実績多数。情報番組での空き家問題の取材実績あり。


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『不動産名義変更』から『相続不動産の売却』まで、司法書士・行政書士が相続と不動産の問題を総合解決いたします!当事務所では、相続と不動産の分野を切り離して考えるのではなく、同一の問題としてまとめて処理を行うことができる相続不動産の売却代理を考案した特別な事務所です。是非これを機にご活用ください!
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13.不動産名義変更(相続登記)を自分でやる方法
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16.不動産名義変更は権利であって義務ではない
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21.住民票の除票が取得できなかった場合の上申書
22.農地の名義変更の注意点
23.名義変更を簡単に考えてはいけない理由
24.登記の第三者対抗要件とは
25.不動産の登記簿謄本の取り方
26.不動産の登記簿謄本の読み方
27.相続登記は相続人全員でやらなけらばいけないのか
28.遺贈により相続人以外に不動産名義変更をする場合
29.法定相続分での相続登記
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31.登記の本人申請とは
32.相続登記をしないまま単独相続人が死亡したら
33.登記先例とは
34.法定相続分での相続登記後に遺産分割した場合
35.相続した借地上の建物の名義変更 
36.
遺言による相続登記
37.遺産分割調停による相続登記 
38.
不動産を生前贈与する場合の注意点
39.表示登記と権利登記の違い
40.マンションの敷地権とは 

41.胎児がいる場合の相続登記
42.相続登記の後に遺言書が見つかったら
43.相続分の譲渡をした相続人がいる場合の相続登記
44.遺言により不動産を相続人と相続人以外へ相続をしたら 
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相続登記時に付随した私道等の移転漏れに注意 
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相続した未登記建物の名義変更について 
47.
登記申請の3つの方法(書面・郵送・オンライン) 
48.
親族間での不動産名義変更は売買か贈与か
49.権利証が見つからない場合の不動産名義変更
50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.地番・家屋番号とは
54.登記原因証明情報とは
55.所有権保存登記とは
56.相続登記(不動産名義変更)とは

1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

32.定期借地権付き建物を相続したら

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

61.遺言を書くメリットとデメリット
62.絶対に遺言を書いておくべき人とは
63.遺言執行者とは
64.特別の方式による遺言
65.遺言と意思能力の問題
66.公正証書遺言の作り方
67.遺言公正証書作成にかかる公証人手数料
68.親に遺言を書いてもらうためには
69.遺言の書きなおし・一部修正の方法
70.遺言に記載された財産を生前処分すると

71.付言事項とは
72.複数の遺言が見つかったら
73.遺贈寄付とは
74.遺言作成を専門家へ依頼するメリット
75.相続時精算課税制度とは
76.代襲相続と数次相続の違い
77.遺産分割を放置するデメリット
78.遺産分割調停とは
79.包括遺贈と特定遺贈の違い
80.遺贈と死因贈与の違い 

81.除籍謄本と改製原戸籍
82.資格者による戸籍謄本等の職権取得
83.疎遠な相続人との遺産分割
84.成年後見制度とは
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86.期限付きの相続手続きまとめ
87.遺産分割協議書と遺産分割証明書の違い
88.公正証書遺言の検索方法・調査
89.法定相続情報証明制度とは
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91.高齢者消除と相続
92.同時に死亡した場合の相続関係
93.準正とは
94.再転相続とは
95.相続財産管理人とは
96.遺留分減殺請求権の行使
97.戸籍と住民票の保管期限
98.相続分の譲渡とは
99.いらない土地を相続放棄できるか

100.遺言書の財産目録がパソコンで印字可能に

 

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代表司法書士プロフィール

司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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