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相続不動産の売却にかかる経費まとめ

建物解体や測量など経費が結構かかる

相続した不動産を売却しようと考えた場合に気になるのは、不動産の売値かと思いますが、それ以外にも「売却にどれくらいの経費がかかるのか。」についても気になるところでしょう。
売却にかかる経費は、売却代金と同様に、直接的に相続人へ分配されるお金に影響を及ぼすものですから知りたくなるのは当然のことです。

相続した不動産を売却するまでには意外と多くの経費が掛かかります。
具体的にどのようなことに、どのくらいの経費がかかるのかを見ていきましょう。

売却経費は最終的な相続人への分配額に影響を及ぼす

不動産は現預金のように簡単に分けることができませんので、売却した代金を相続人で分割したいと考えるのが一般的です。
不動産の「売値」はもちろん重要ですが、「売却経費」も最終の分配額に影響を及ぼすので無視して考えることはできません。以下の計算式で相続人への分配額が決まります。

相続不動産の売却代金(売値) ー 売却経費 = 相続人へ分配される基準金額

単純な計算式で言えばこのようになります。
つまり、売値が高くても売却経費が多ければ、相続人の手元に残る金額が低くなってしまいます。(もし、売値よりも売却経費が上回ることになれば、その相続不動産の売却は赤字となる)

この「相続人へ分配される基準金額」から、遺産分割協議の内容に従って、相続人間で残った金額を分け合うことになります。
例えば、相続人が兄弟3人のケースにおいて(残金を3等分とする協議が成立済み)相続不動産が2000万円で売れて、売却経費が200万円かかったとしたら、相続人へ分配される基準金額は1800万円です。この基準金額を3等分する協議が成立しているわけですから、各相続人の手元に残るのは600万円ということになります。

各相続人の手元へ残す金額を増やしたいのであれば経費を検討するしかありませんが、実際にどういった経費がかかるのか知らなければそれを検討することもできません。

当事務所へご相談に来られる方は、意外と売却経費のことまで知らない方が多いようなので、この記事を読んで一度理解を深めておいてください。
皆さんが思ったよりも結構な売却経費が掛かりますので、これから説明することは相続不動産を売却しようと考えているお客様にとって絶対に知っておくべきことです。

実際どんな経費がかかるのか

相続した不動産売却にかかる経費を以下に上げてみました。一つ一つ具体的に説明していきます。(以下の売却経費の項目では、3000万円の戸建てを相続した売却することを前提としています)

売却経費について知ろう

①相続登記費用
(司法書士報酬と登録免許税等)

相続不動産を売却するにはまず不動産の名義を変える必要があります。
被相続人名義から売主である相続人へ名義変更をします。この名義変更をするには登記をする必要があるのですが、この登記申請を専門家である司法書士に依頼をします。依頼の際の報酬とそれにかかる実費(登録免許税や交通費・郵送代・戸籍謄本取得代など)が別途必要になります。

・司法書士報酬:およそ7万円~12万円
・実費:およそ15万円(登録免許税12万円:不動産評価額の4/1000、他実費など)

②仲介手数料(売買価格×3%+6万円)

不動産売却を依頼する不動産屋に仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅建業法で定められています。

・仲介手数料:103万6800円 税込(売買価格3000万円×3%+6万円)

③売買契約書の収入印紙

 不動産売却の際にかかる税金のひとつに印紙税があります。これは、売買契約書に印紙を貼って納税します。

・印紙税額:1万円(売買価格1000万円超5000万円以下)

④遺品・残置物撤去費用

 売却する不動産に残っている被相続人の遺品や残置物の撤去、クリーニング代などにも費用がかかります。

・遺品・残置物撤去費用:およそ10万円~50万円(遺品・残置物の量によっても変動します。)

⑤測量費用(戸建ての場合)

 土地を売却するときには買主側から境界確認を求められることがほとんどです。これは、土地と土地の境界を調査・確定して実際の土地の面積を計算し測量図を作成します。この測量は、土地家屋調査士に依頼をします。

・測量費用:およそ30万円~50万円(測量報酬)

⑥建物解体費用(戸建ての場合)

 建物が古屋の場合や、買主が駐車場として土地を使用したいなどといった場合には、建物を解体して売却する必要があります。その場合には、解体業者に依頼をすることになります。

・解体費用:およそ100万円~300万円(建物の大きさや構造によっても変動します。)

⑦譲渡所得税

 忘れてはいけない税金の問題もあります。この譲渡所得税は、売却時にかかるものではありませんが(翌年の確定申告のかかる)、これも経費として考えておくべきものでしょう。
この譲渡所得税については、以下で説明します。

譲渡所得税について

不動産売却をして売却益(利益)が出ると、譲渡所得税の課税対象となります。

売却益というのは、不動産購入時の価格よりも高値で売れた場合の利益のことです。(不動産を売却して損失が出た場合には課税対象外となります。)課税譲渡所得金額の算出方法は以下のとおりです。

  収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=「課税譲渡所得金額」

収入金額とは
不動産を売却したことによって受け取る金額のこと。

取得費とは
売却した不動産の購入代金、建築代金、手数料の他設備費、改良費など。建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。そのほかにも、不動産を購入した時に納めた登録免許税(登記費用も込み)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税、土地の取得に際して支払った測量費、購入するために借り入れた資金の利子のうち、その不動産を実際に使用開始するまでの期間に対応する部分の利子などが含まれます。

譲渡費用とは
不動産を売却するために直接かかった費用のこと。仲介手数料、印紙税で売主が負担したもの、土地の売却時に建物を取り壊した時の取り壊し費用とその建物の損失額などが含まれます。

そして、その不動産を所有していた期間によっても異なってきます。
5年を基準として、超える場合には長期譲渡所得、超えない場合には短期譲渡所得という区別をします。期間の起算日は、最初にその不動産を所有していたものが不動産を取得した日になります。ですから、相続により不動産を譲受けた相続人はその期間を引き継ぐことになります。

・長期譲渡所得(5年~):課税譲渡所得金額×所得税率15%、住民税率5%=譲渡所得税
・短期譲渡所得(~5年):課税譲渡所得金額×所得税率30%、住民税率9%=譲渡所得税

売却経費は相続人が思っている以上に掛かる

冒頭でも触れましたが、相続した不動産を売却するためには様々な経費が掛かってきます。

当事務所に依頼されるお客様は、仲介手数料や相続登記費用といった経費について理解はしているものの、遺品整理費用や測量費用・譲渡所得税まで認識されている方はそこまで多くない印象です。
予期せぬ経費に困惑してしまわぬよう、本サイトで十分に知識を蓄えてから相続不動産の売却に進まれることをお勧めします。
そのほかの相続手続きもあり大変だとは思いますが、このことを事前に頭に入れたうえで不動産売却の手続きは進めていった方が良いでしょう。

各業者や士業の「手配」は相当の手間と労力がいる

ここまで売却経費について解説してきました。ここまできちんと読んで来られた方はお気付きかもしれませんが、売却には費用がかかるだけでなく、各業者を自分で探して手配をしなければいけない問題が発生します。単純に考えると各項目には以下の業種の手配が必要となります。

  業者・士業 やってくれること
相続登記 司法書士 不動産の登記名義を被相続人から相続人へ変更します。遺産分割協議書作成から法務局の登記申請まで対応します。
不動産仲介 不動産業者

相続不動産の買い手を見つけて来て売主(相続人)と買主の不動産売買を円滑に進めてくれます。

遺品・残置物撤去 遺品整理業者 売却したい不動産に遺品や残置物があると売却することができませんので、相続人に代わって片付けてくれます。
土地の測量 土地家屋調査士 土地や戸建を売却する場合には測量が必要です。売却の前提としての隣地との境界確定を行います。
建物解体 建物解体業者 建物解体をして更地渡しとなる場合には、建物解体業者へ依頼をして建物を取り壊してもらいます。
建物解体後の滅失登記

土地家屋調査士

建物を取り壊すと登記簿を閉鎖する滅失登記を土地家屋調査士へ依頼しなければいけません。
譲渡所得税

税理士

譲渡所得税は自分で申告することもできますが、税理士へ依頼をすることも可能です。
(相続税申告)

税理士

相続税申告が必要な場合には、相続税申告も合わせて検討する必要があります。(遺産が基礎控除額を超える場合のみ)

いかがでしょうか。各業者や専門家を自分でそれぞれ探して手配をするのは相当の手間がかかることがわかると思います。
これらの全ての業者に知り合いがいる方は、ごく稀でしょうから、結局のところ自分達で見つけていかなければいけません。
パソコンがあればインターネットを調べてみるのもいいかもしれませんし、タウンページのような本で調べて見るのもいいかもしれません。
色々な業者へ問い合わせてみて、見積もりをいただいたり、実際に足を運んで話をしてみたりして、順番に一つ一つ当たっていって自分に合う業者や専門家を見つけていくことが必要です。

各業者・専門家の手配をする手間を省くことができます

自分で業者を探して手配するのが大変だと感じるなら、当事務所へご依頼をいただくことで、その手間を全てお任せいただくことができます。当事務所では、日々の業務で相続不動産の売却を行っておりますので、上記で説明をした全ての各業者・専門家との提携がございます。

相続した不動産売却をする入口は、故人から相続人への「不動産の名義変更」です。この名義変更は、司法書士へ依頼をすることになるはずですので、最初の名義変更の段階から当事務所の司法書士が関与することで、一括して売却完了までをサポートさせていただきます。

煩わしいことは司法書士へお任せいただき、ご自身がやるべきこと(葬儀や四十九日法要・親族等の連絡など)に注力していただくことができます。

相続不動産の売却のご相談なら当事務所へ

相続手続き(遺産分割)の段階から当事務所の司法書士が関与することで、不動産売却の完了までを一環して解決に向けて進めていきます。
相続手続きの進め方がわからない、どのように遺産分割をすればいいのか知りたい、相続不動産を売却する場合の特有の問題とは?、空き家の特例を使って売却できるのか、など相続不動産をこれから売却したいと考えているなら、ぜひ一度「相続」と「不動産」の分野を専門とする当事務所の司法書士へご相談ください!
当事務所では、相続した不動産売却をしたいと考えているお客さまに向けてのプランのご用意がありますので詳しくはこちらのページをご覧ください。
相続不動産の売却代理・売却サポート

相続の発生によって不動産のことでお困りではありませんか?
『不動産名義変更』から『相続不動産の売却』まで、司法書士が相続と不動産の問題を総合解決いたします!当事務所では、相続と不動産の分野を切り離して考えるのではなく、同一の問題としてまとめて処理を行うことができる相続不動産の売却代理を考案した特別な事務所です。是非これを機にご活用ください!
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 なお、「相続」「不動産売却」「不動産名義変更」のことをもっと詳しく知りたいお客様のために、相続と不動産に関する情報・初心者向けの基礎知識や応用知識・登記申請書の見本・参考資料・書式・ひな形のことなど、当サイト内にある全てのコンテンツを網羅的に詰め込んだ総まとめページをご用意しましたので、画像かリンクをクリックしていただき、そのページへお進みください。

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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