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3つの媒介契約とは
(一般・専任・専属専任)

不動産会社と結ぶ媒介契約とは

相続した不動産を売却するためには、不動産会社に仲介をしてもらい買主を探してもらう必要があります。その時に不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

媒介という言葉からもわかるように、両者(売主・買主)の間に立ってとりもつことです。

不動産会社が行う媒介契約の意義としては、不動産を売却するまでの業務仕様、仲介手数料などを契約で明確にすることで仲介時に起こりうるトラブルなどを未然に防止するためのものとなります。

依頼を受けた不動産会社が媒介契約を締結した場合、必要事項を記載した書面を作成し依頼者に交付することが法的に義務付けられています。

宅地建物取引業法第34条の2

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結した時は、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

3つの媒介契約を比較

媒介契約には、3つの契約形態が存在します。それぞれメリット・デメリットがあるので、比較しながら見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することが可能な媒介契約です。例えば、自分自身で探してきた買主と不動産会社を通すことなく契約をすることができます。その場合でも、最終的には仲介をお願いする不動産会社を決める必要はあります。
また、不動産会社が依頼者に業務の進捗状況を報告する義務がありません。
契約の方法には、「明示型」と「被明示型」の2種類があります。
明示型は、他の不動産会社へ同時に依頼していることを通知する方法です。被明示型は、通知する必要がない方法です。
一般媒介契約は一見、幅広く買主を探すことができそうですが、不動産会社にとっては他の不動産会社にも依頼しているという不安定な依頼となるために、業務にあたる優先度は低くなり買主探しには時間がかかってしまうことがあります。

  内容
メリット 複数の不動産会社に依頼をすることで幅広く買主を探すことができる
デメリット 不動産会社に進捗報告義務はないため現状の売れ行きが分かりにくい
買主が見つかるまで時間がかかる
複数の不動産会社の対応をしなくてはならないため非効率
専任媒介契約

専任媒介契約とは、「専任」という言葉のとおり、一つの不動産会社にしか依頼することができない媒介契約です。契約の有効期間は最大3ヶ月となっており、2週間に1度以上は依頼者へ業務の進捗状況を報告することが義務付けられています。専任媒介契約の場合でも、自分自身で探してきた買主と不動産会社を通すことなく契約をすることができます。
買主の目途はある程度つくが、更に条件の良い相手を探しているときなどには有効だと思います。

  内容
メリット 不動産会社が定期的に進捗報告をしてくれるので売れ行きが分かる
自分で買主を見つけてきた場合、直接売却することができる
「レインズ※」に登録される
デメリット 1つの不動産会社にしか依頼することができない
不動産会社の営業力、販売力次第となる部分が大きい
専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく、一つの不動産会社にしか依頼することができない媒介契約です。専任媒介契約との違いとして、不動産会社が見つけてきた買主としか取引ができません。契約の有効期間は最大3ヶ月となっており、1週間に1度以上は依頼者へ業務の進捗状況を報告することが義務付けられています。
専属専任媒介契約の最大のメリットは、期間も限られ専属専任ということで、高い優先度で業務にあたってもらえることから、高い確率で買主が見つかることでしょう。

  内容
メリット 独占契約上、高い優先度で当たってくれるため買主が早く見つかりやすい
「レインズ※」に登録される
デメリット 1つの不動産会社にしか依頼することができない
不動産会社の営業力、販売力次第となる部分が大きい
自分で買主を見つけてきても不動産会社を通さないと売却することができない

※専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、不動産会社は「レインズ(REINS)」への登録が義務付けられています。(一般媒介契約の場合、登録は任意です。)

レインズ(REINS)とは

レインズ(REINS)とは、「Real Estate Infomation Network System」の略で、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営、管理している不動産流通標準情報システムのことです。

レインズでは、全国の物件情報、取引情報がデータベースとして一元管理されており、インターネットを介し不動産会社は検索、照会をすることが可能です。
不動産会社は、他社の取り扱っている物件を多く依頼者に紹介することができますので、売主買主と媒介契約を締結するチャンスが広がっていきます。依頼者側にもメリットはあります。購入検討者の目に止まるチャンスが広がるので、売主にとっては早い段階で買主が見つかる可能性が出てきます。
買主にとっては、1つの不動産会社から全ての物件を紹介してもらえるので、効率的に理想の物件が見つかる可能性があります。
なお、専任媒介契約の場合には媒介契約成立から7日以内、専属専任媒介契約の場合には媒介契約成立から5日以内にそれぞれレインズへの登録が義務付けられています。
その後、登録証明書が発行されて不動産会社から依頼者へ送付される仕組みになっています。

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48.
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50.登記の補正とは 

51.登記の取下げ・却下とは
52.登記済権利証と登記識別情報の違い
53.錯誤による更正登記とは 
54.
地番・家屋番号とは
55.登記原因証明情報とは
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1.相続した不動産を売却する流れ
2.相続した不動産の換価分割とは
3.相続不動産の売却の前提として相続登記が必要
4.相続不動産の売却にかかる経費まとめ
5.譲渡所得税とみなし取得費
6.物件の調査と相場の調べ方
7.住宅ローンが残っていても相続不動産は売れるのか
8.3つの媒介契約とは(一般・専任・専属専任)
9.相続不動産の売却先にするべきは個人か買取業者か
10.不動産売買契約書に貼付する収入印紙額一覧

11.相続した土地の売却に必要な測量
12.遺品整理業者とは
13.遠方の相続不動産を売却する場合の注意点
14.相続をきっかけとする空き家問題
15.相続した戸建てを売る場合の注意点
16.相続したマンションを売る場合の注意点
17.再建築不可物件とは
18.事故物件(心理的瑕疵物件)とは
19.セットバックとは
20.建物解体業者の選び方と相場 

21.空き家対策特別措置法とは
22.空き家の譲渡所得税3000万円特別控除
23.相続不動産の売却と瑕疵担保責任
24.不動産流通機構(レインズ)とは 
25.
相続した不動産の共有持分だけ売却できるか
26.4つの土地の評価方法
27.相続した借地上の建物を売却する方法
28.売却したい相続不動産に住む相続人が立ち退かない
29.認知症の相続人がいる場合の相続不動産売却
30.400万円以下の売主側仲介手数料の改正
31.一部の相続人が不動産売却に応じないときは

1.普通失踪と特別失踪とは
2.相続財産の3つの分け方
3.胎児も相続人となるのか
4.法定相続人の範囲について
5.各相続人の法定相続分の計算方法
6.養子の法定相続分とは
7.嫡出子と非嫡出子の法定相続分について
8.内縁の妻(夫)にも相続権はあるのか
9.行方不明の相続人がいるケースの遺産分割
10.認知症の相続人がいるケースの遺産分割

11.相続人の中に未成年者がいるケースの相続まとめ
12.特別代理人の選任申立ての方法
13.相続欠格とは
14.相続人廃除とは
15.戸籍謄本とは
16.遠方の戸籍謄本の取り寄せ方法
17.相続財産に含まれるもの
18
生命保険金は相続税の課税対象か
19.死亡退職金は相続税の課税対象か
20.相続開始後のアパート賃料は遺産分割の対象か

21.名義預金と相続税について
22.香典や弔慰金は相続財産となるのか
23.借金(債務)は必ず相続するのか
24.故人の債務・借金の調査方法
25.病院代等の医療費の支払い義務は相続するのか
26.葬儀費用は相続するのか
27.単純承認とは
28.限定承認とは
29.相続放棄とは
30.家庭裁判所への相続放棄の申述方法 

31.相続放棄の3ヶ月熟慮期間の伸長
32.3ヶ月経過後の相続放棄
33.相続放棄の取り消し・撤回
34.相続放棄と生命保険金
35.相続放棄と空き家の管理責任
36.生前でも相続放棄できるのか
37.死亡届の提出
38.準確定申告とは
39.遺産分割協議の流れ・進め方
40.海外の相続人がいる場合の遺産分割

41.相続関係から離脱するためには
42.自筆証書遺言とは
43.秘密証書遺言とは
44.公正証書遺言とは
45.家庭裁判所での遺言書の検認手続き
46.自筆証書遺言と公正証書遺言の比較
47.遺言があっても遺産分割できるのか
48.特別受益とは
49.換価分割とは
50.代償分割とは

51.銀行が故人の預金口座を凍結するタイミング
52.相続した預貯金口座の解約方法
53.相続税申告のための残高証明書と取引明細の取得方法
54.株式の相続手続きについて
55.改正による旧相続税と新相続税の比較
56.相続税の申告方法
57.遺産分割協議が整わない場合の相続税申告
58.相続税の分割払い・物納の方法
59.相続税の各種控除・特例について
60.相続税の申告・納付を怠ったら

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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