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所有権保存登記とは

所有権保存登記って?

様々な権利に関する登記の種類のひとつに、所有権保存登記というものがあります。

これは、建物を建てた場合などに行う登記となりますが、「移転」登記や「設定」登記とは異なり、「保存」という言葉から、実際にどのような登記なのかイメージしづらいのではないでしょうか。

本記事では、所有権保存登記について解説します。

所有権保存登記は最初にする登記

見出しの通り、原則として、登記簿の権利に関する登記の部分は、所有権保存登記がされることによって開設されます。つまり、所有権保存登記をすることなく、所有権移転登記(名義変更の登記)や、抵当権設定の登記は行うことができません。
簡単に言うと、所有権保存の登記とは「私が所有権者ですよ」ということを公示するための登記であり、その意味では所有権移転登記(名義変更の登記)のようでもありますが、他のものから所有権が「移転」しているわけではないため、移転という表現をしては間違いとなります。また、登記簿に新しく権利を載せるという意味では抵当権「設定」に似てはいますが、所有権は抵当権のような当事者同士の設定行為が観念できないため、「設定」という言葉は適切ではありません。このような事情もあり、所有者「保存」という言葉が用いられます。
ちなみに、設定行為がなくとも法律上当然に発生する権利である先取特権という権利についても、新しく登記をする際には「保存」登記を行います。

所有権保存の登記は単独申請が認められており、比較的簡単に申請することができる登記です。登記原因についても、原則として記載する必要はありません。必要となる添付書類も、基本的には、住所を証する書面として住民票の写しで足ります(代理人に申請を依頼する場合は委任状も必要です)。登録免許税は不動産価格に4/1000を乗じた額となっています。
以下に、所有権保存の登記の特徴を記載します。(マンションに関する所有権保存の登記には、例外もあります。後ほど解説します。)
・単独申請である
・登記原因は記載しなくてよい
・登録免許税は不動産価格に4/1000を乗じた額
・添付書類は、登記簿に記載されるものの住民票の写し(+代理人に申請を依頼する場合は委任状)

戸建ての所有権保存登記を申請できる者(不動産登記法74条1項)

所有権保存登記は、赤の他人が誰でも申請できるわけではなく、不動産登記法によって申請できる者が限定されています。そのうち、不動産登記法の74条1項に記載されているものが、原則的な申請権利者です。以下にこれらの者を記載します。

表題部所有者とその相続人

表題部所有者とその相続人は、最も一般的な申請権利者といえるでしょう。
表題部所有者とは、登記簿の上の方にあり、不動産の特徴が記載されている部分である表示に関する登記に名前が記載されている者です。この表示に関する登記の部分に名前が記載されていても登記の効力である第三者への対抗要件を得ることができません。所有権保存をすることによって、はじめて対抗する力が付与されます。表題部に名前がある者は、自分の名義の保存登記を行うことができます。

表題部所有者の相続人も所有権保存をすることができます。
相続に関連する登記といえば、相続を原因とする所有権移転登記が最も一般になじみのある登記だとは思いますが、まだ、権利部の登記が開設されていない場合、やはり最初に保存登記を行わなければなりません。この時、亡くなった方名義に保存登記を行うこともできますが、相続があったことを証明する書面を添付すれば、相続人名義に直接保存登記をすることができます。亡くなった方から相続人に移転登記を行わなくてもよいため、手間と登録免許税を省略できます。

ただ、ここで注意が必要となるのは、所有権保存登記は一度に所有権の全てについて登記を行わなければならず、所有権「一部」保存登記は認められていないということです。例えば、表題部所有者のXが亡くなり、相続人A、Bのそれぞれが持分1/2ずつ有していた場合、AとBは自分の持分である1/2だけを登記することは許されず、必ずAB両者について記載した登記申請書を作成し、申請しなければなりません。とはいえ、これはあくまでAとBをいっぺんに登記簿に載せるためのルールですので、他の相続人の分の登記を、(民法上の)保存行為として代わりに行うことは可能であり、必ずしもAとBが一緒になって申請人となることは必要ありません。

なお、所有権保存登記には、珍しく中間省略登記が認められています。例えば、上記の事例でBが既に亡くなっており、CとDがその相続人であった場合は、A、C及びDの保存登記を行うことができます。(この場合でもメリットはさておき、Aと亡Bへの保存登記をすることは妨げられません。)所有権保存登記は、登記原因を記載せず、権利が移転した過程などを公示する必要性が薄いため、所有権移転登記までの厳格さが要求されておらず、現状についての申請だけで足りるとされているのです。

所有権を有することが確定判決で確認された者

これについては、一般の方々にはあまり関係ない規定だと思いますので、解説は省略します。
一応のポイントを述べると、判決文の中で「確認」されただけでも申請できる点で、給付判決がなければ登記が認められない移転登記よりも申請者が広く認められています。

収用によって所有権を取得した者

これについても、解説は省略します。

マンションの所有権保存登記を申請できる者(不動産登記法74条2項)

マンション(正確には区分建物)についての所有権保存登記は、上記の例外が定められています。
マンションの場合も不動産登記法第74条第1項に基づき申請を行うことができますが、この例外の規定により、手間を省くことができます。一般に、マンションの所有権のやり取りには不動産会社が絡むと思われますので一般の方々が詳しく知る必要のない規定だとは思いますが、念のため記載します。

この例外規定を分かりやすく説明すると、マンションの一室については、表題部所有者から直接所有権を譲受けた者も、その一室についての所有権保存登記を行うことができるというものです。これが原則規定に従うと、まず表題部所有者の保存登記をして、それから譲り受けた者への移転登記が必要であるため、直接譲受けた者が保存登記をすることができると手間と登録免許税の省略ができます。

不動産登記法上、マンションが新築された場合にはマンション全体についての表題登記とそれぞれの部屋についての表題登記を同時にしなければならず、表題部所有者が全て建設会社名義になることが想定されます。その後、一般の顧客がその一室を買い受けたときには、一度不動産登記法第74条第1項に基づいて不動産会社の保存登記を経たうえで自身への移転登記を行わなければならないとすると、その購入者の負担が一戸建ての場合に比べて大きくなってしまいます。こういった背景もあり、マンションの場合には、このような例外が定められています。

なお、少し難しい話になりますが、マンションの場合は、敷地権化という仕組みがあり、マンションの一室とその一室についての土地の持分とを一体として扱わなければならないことがあります。マンションが敷地権化されていると、登記上もその一室の譲り受けに伴って土地の持分もついていくように扱わなければならず、一室についての保存登記と土地についての移転登記が混ざったような保存登記を行うことになります。
この登記は、登記原因を記載したり、表題部所有者の承諾書を添付したりと原則の保存登記と大きく異なる申請書が必要となりますので、ご注意ください。敷地権化されているか否かは、登記簿で確認することができます。

所有権保存登記は、比較的簡単な登記の部類ではありますが、所有権の名義に関する大切な登記ですので、自身で行うのが難しく感じた際は、無理に自分で解決しようとせず、司法書士に依頼するようにしましょう。

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・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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