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不動産名義変更は権利であって義務ではない

不動産名義変更は義務ではないのか

不動産を所有する人が亡くなったり、不動産を売買した場合、皆さんは不動産の名義変更が必要になると考えます。しかし、なぜ不動産名義変更が必要になるのでしょうか?

後述しますが、不動産名義変更は権利であって義務ではありません。つまり、絶対にすべきものではないのです。
不動産名義変更は権利であって単なる名義を変更するに過ぎないのであれば、わざわざ高い名義変更費用を払ってまでしなくてもいいと考える人が出てきてもおかしくはないでしょう。それでも、普通は不動産を取得した人は不動産名義変更を行います。

ここでは、皆さんが無意識的にしなければいけないものと考える不動産の名義変更、これをなぜしなければいけないのかについて詳しく解説していきます。(関連記事:不動産名義変更をする前に知っておきたいこと

不動産名義変更は「権利登記」と呼ばれる

不動産名義変更は権利登記と呼ばれており、所有権の移転や抵当権の設定などの権利に関する登記となっております。「権利」と言うように、これをしなければならないという規定は一切ありません。

権利登記とは

不動産登記には、権利登記と表示登記という2種類が存在します。
権利登記には、その不動産の所有者が誰であるのか、どういった担保がついているのかが記載されており、表示登記にはその不動産の物理的状況(宅地なのか畑なので、地積や床面積は何㎡あるか等)が記載されています。
表示登記の説明は割愛しますが、権利登記と表示登記の大きな違いは、期間的な要件があるか否かです。表示登記には、「1ヶ月以内にしなければいけない」といった期間的な要件がありますが、権利登記にはそのような期限は存在しません。参考までに表示登記の条文をひとつ掲載しておきます。

不動産登記法第47条第1項
新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

簡単にいえば建物を建てたら1ヶ月以内に表示登記をしなさいよといった義務をかした内容の条文です。対して、権利登記にはこのような条文がありませんので、期間制限はありません。権利登記と呼ばれているように、あくまでも権利(自由)なので自分がしたくなければしなくてもいいのが権利登記です。
不動産名義変更は、不動産の名義(権利)を変更するものなので、権利登記に該当します。

 

権利登記の登記事項について(余談)

権利登記には、誰が所有者であるのか、どのような抵当権、賃借権等の負担があるのかといった、権利に関する登記が記録されています。
そして権利登記にはさらに、「甲区」と「乙区」に区別されています。
「甲区」とは、所有権に関する事項が記載されています。所有権、所有権の仮登記、差押え、仮処分などです。
「乙区」とは、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。さらに、担保権に関する登記と用益権に関する登記の2つに分けられています。

担保権に関する登記には、抵当権、根抵当権、質権、先取特権の登記。用益権に関する登記には、賃借権、地上権、地役権、永小作権、採石権の登記といったものがあります。
(権利登記がされていない不動産には、甲区も乙区も存在しません。権利登記がされていても、抵当権などの所有権以外の事項に関する登記がされたことがない不動産の場合、乙区は存在しません。)

権利登記のことを深く掘り下げると、かなりの分量の説明になってしまいます。難しい権利は置いておいて、定番の「所有権」「抵当権」この2つの権利だけを知っておいていただれば、不動産名義変更について理解できるはずです。

相続した不動産は名義変更をしなければ売却できない?!

相続人への不動産名義変更をしないと相続した不動産を売却することはできません。
不動産名義変更には義務も期限もありませんが、売却を考えているのであればそれまでに完了させる必要があります。(相続不動産を売却するために相続人への不動産名義変更は必須となるので、ある意味では義務ともいえます)
既に亡くなっている被相続人名義から買主名義へ直接変更することが出来れば一度で済む話なのですが、相続人への不動産名義変更をせず買主の名義に直接変更してしまうことは、実際の不動産の権利変動の過程を登記に反映していない中間省略登記として認められないからです。
なので、相続した不動産を売却する場合には前提として相続人への不動産名義変更が完了してからになります。
つまり、買主が決まった場合など、急に不動産名義変更をしなければいけなくなる自体も想定されるため、不動産の名義変更にどれくらいの期間がかかるのか知っていた方がいいかもしれません。
(関連記事:相続登記は完了までどれくらいかかる?
また、いつまでも相続人への不動産名義変更がされていない不動産の場合だと、相続トラブルなど、何か問題でもあるのかと警戒されてしまい、なかなか買主が見つからないなんて事もあるかもしれませんので、売却を考えているのであれば早めに行っておくべきでしょう。

不動産名義変更をする本当の意味は第三者に主張するため

権利登記は義務ではないのになぜほとんどのケースで行われているのか?それは、権利登記をした人が第三者に対して所有権を主張できるからです。これを『対抗力』と言います。

例えば、土地を所有しているAさんがこの土地をBさんに売却しました。
しかし、Bさんがいつまでも権利登記をしないことをいいことに、AさんはCさんにも同じ土地を売却して、二重で売却代金を受け取りました。(BとCへの二重譲渡)
その後、CさんがBさんよりも先に権利登記を済ませてしましました。
この場合、先に登記を済ませたCさんはBさんに対して「土地の所有権は私(C)のものだ!」と主張することができるのです。こうなるとBさんはもう後の祭りです。泣き寝入りするしかないのです。怖い話ですが、実際にあり得るのです。(あくまでも登記の先後のたとえ話です。)

不動産の所有者に、権利登記をしなかったことにより起きたトラブルに対し自己責任を負わせることで、権利登記を促し、実際の権利関係と登記簿が一致する状態を維持することができ、その登記を信頼して不動産の取引が安心安全に行われるようにしたのです。
ですから、たとえ義務ではなくてもほとんどの場合は権利登記が行われており、不動産売買の実務の現場では、売買が成立した段階で速やかに専門家である司法書士が登記の手続きをしています。
このように、不動産名義変更は権利であったとしても、第三者に所有権を主張するためには必要なことであるため、必ずやっておくべきでしょう。
(関連記事:登記の第三者対抗要件とは

民法第177条
「不動産に関する物件の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

登記には『早い者勝ち』という考え方がある

二重譲渡の事例を用いて不動産名義変更の必要性をお話しましたが、権利登記とはいえ自らの権利を主張するためには不動産名義変更は絶対に必要になってきます。
権利登記には、『早い者勝ち』という考え方があります。さきほどの二重譲渡のケースでいえばBは権利を取得したものと考えて不動産名義変更をしませんでした。しかし、それよりも先にCが登記を備えてしまったがために、Bは自らの権利を主張することができなくなります。
BとCの売買契約の時系列でいえば、Bの方が先に売買をして代金を払っていますが、それでもCが確定的な権利者となります。なぜなら、Cが先に登記を申請して不動産の名義を取得したからです。売買の先後は関係ありません。あくまでの登記を先にした方が勝つのです。

このように、不動産名義変更は自らの権利を主張するために絶対に必要なものです。二重譲渡のケースなんてそうそうないかもしれませんが、不動産トラブルに巻き込まれないためにも、不動産の権利を取得した=不動産名義変更が必須なものと考えておくべきだと思います。(関連記事:不動産名義変更の失敗例・注意点・間違いやすいポイント

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・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
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