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親族間での不動産名義変更は
「売買」と「贈与」のどちらが有用か

親族同士の不動産の名義変更について

相続以外の理由でも、親族間で不動産のやり取りが行われることがあります。
そのやり取りの動機としては、相続税対策や、親族間で共有の不動産を単有にするなどの権利関係の整理のためなど、事例によって様々です。
ただ、動機がどのようなものであるにせよ、不動産名義変更を行うためには、どういった法律行為によって名義が移るのかという「原因」を決めなければなりません(原因なくして名義は移らないため、この部分が明確でなければ、法務局に登記を受け入れてもらえません。)。

この原因は、売買か贈与で検討するのが一般的になりますが、それぞれに手続上や税法上の扱いに違いがあるため、メリットとデメリットを把握したうえで、慎重に検討しなければなりません。
本記事では、親族間で不動産名義変更を行う際に売買と贈与について解説するので、どちらを選択すればよいのかの判断材料としていただければと思います。
(関連記事:相続以外の不動産名義変更の種類

親族間の不動産贈与について

親族間の贈与は、相続税対策としてよく用いられます。
相続税は亡くなった方が死亡時に所有していた資産に対して課税されるものなので、相続税の課税対象とならないように相続財産そのものを生前に親族へ贈与して減らしてしまうのです。この親族間の贈与をうまく行うためには、贈与税の仕組みを理解することが不可欠です。
(関連記事:不動産を生前贈与する場合の注意点

贈与税には、「暦年課税」と「相続時精算課税」という2種類の課税方法があり、それぞれに非課税枠があります。

相続時精算課税制度を考える

このうち、後者の「相続時精算課税」制度は、一定の条件のもと、累計2500万円までは課税を相続時まで先延ばしにしようという制度であり、贈与された不動産は最終的に相続税の対象となります。
納税を先延ばしにできること(受贈者が年齢を重ねて金銭的に余裕があるタイミングで納税できること)や、値上がりしそうな不動産のやり取りを行う場合に不動産の価値を低く抑えることができる(相続税の対象となる不動産価格を贈与時で算定できる)はメリットといえます。しかし、このような状況以外においては、贈与される不動産が後述する贈与税の110万円の非課税枠でなく、相続税の非課税枠(3000万円+法定相続人の数×600万円)の対象となることが、必ずしも生前に不動産のやり取りをしようという動機・目的に合致しないかもしれません。

では暦年課税は

そこで、一般的な制度といえる前者の「暦年課税」を検討します。これは、受贈者と贈与者の制限なく、贈与された金額のうち年間110万円までを非課税とし、それを超えた部分に贈与税を課す制度です。
この超えた部分の税率は10%から55%の累進課税であり、贈与される不動産の価格によっては多額の税金を納める必要があります。ですが、毎年コツコツと110万円分の不動産の持分を贈与していくことで、うまくいけばすべての持分を非課税でやり取りできる可能性があります。仮にすべてのやり取りを終わらせることができずとも、上記の相続税の非課税枠に収まる程度まで持分を減らすことができれば、贈与税・相続税の制度をうまく利用した節税となります。一方、懸念されることとすれば、節税を行おうとするほどの価値がある不動産をこの方法により名義変更すると、目的の達成まで相当の年数を必要とすることと、不動産名義変更の登記の手間が毎年かかってしまうことでしょう。また、贈与者が死亡した場合、その死亡前3年以内の贈与財産については相続税の対象となることにも留意する必要があります。

親族間の不動産売買について

親族間の売買でポイントとなるのは、価格が適正かどうかです。
原則として、売買代金が適正であるのであれば、そこに贈与税のような高額な税金は課されません。不動産の売買によって利益が生まれた場合、その利益に対しては譲渡所得税がかかりますが、これはあくまでも利益額に対しての税金であり、不動産のやり取りをすること自体への税金ではありません。さらに、暦年贈与のように、毎年名義変更手続きを行う煩雑さもありません。この点、贈与と比較した際のメリットといえます。

しかし、売買代金が適正でなければ、例えば極端に安い売買価格でやり取りが行われた場合、その差額分が「みなし贈与」と捉えられ、贈与税の対象となってしまう可能性があり、注意する必要があります。
ここで、適正な売買価格とはいったいいくらなのかという疑問が生じますが、これについては明確な正解はなく、難しい問題です。算定を専門家に依頼する方法も考えられますが、なるべく費用が掛からないように調査するならば、建物については不動産の固定資産評価証明書での評価額、土地については路線価などを基準とし、周辺の不動産の売買価格などと照らし合わせながら、結局のところ自己責任において決めることになると思います。価格を決めなければならないことは、贈与にはない手間です。
また、親族間の売買については、実際にやり取りを行い、お金を動かす必要があることが懸念されます。親族間の売買に関しては、金融機関も融資に積極的ではなく(なぜ売買を行う必要があるのかということを前提に、売買を名目として別の目的のために融資を受けようとするのではないかという疑問が生じる)、売買代金は自力で用意しなければなりません。

その他、登録免許税など

名義変更の際には登録免許税が必要となります。
これについては、贈与・売買ともに不動産の価格の20/1000=2%であるため(本則)、仮に毎年の贈与によって目的の持分全ての名義変更がなされる場合は、暦年贈与と売買で「登録免許税額」についての違いは生まれないのですが(一度に20/1000かかるか、毎年20/1000かかるかの違い)、ここに相続が絡む場合(相続の登録免許税は不動産の価格の4/1000=0.4%)、登録免許税率の差分により節税効果が異なってくるため、一度それぞれの状況を他の税制含めて総合的に勘案して計算してみるとよいかもしれません。
(関連記事:不動産名義変更にかかる登録免許税の計算方法

なお、売買や贈与により不動産の名義変更をする場合において、対象の不動産にローンが残っている場合、不動産名義変更自体はすることができたとしても、金融機関との融資に関する契約違反となる可能性があるので、きちんと契約書の確認をしたうえで名義変更を行うようにしましょう。

親族間での「売買」と「贈与」は結局どちらを選択すべきか

ここまで解説をしてきたように、親族間での「売買」と「贈与」ではそれぞれメリットデメリットが存在します。どちらを選択すべきかは、それぞれの状況が異なるため一概にいえませんが、ある程度の選択基準はあります。
当事務所では、お客様の事情を聴取しながら、不動産の価格を考慮しながら売買と贈与を選択するようにしていますが、経験上から言わせていただくと、贈与よりも売買を選択する人の方が圧倒的に多いです。
理由としては、贈与だと暦年贈与制度で毎年贈与をするには時間がかかり、所有者(高齢の親など)の方が数年後にどうなっているのかわからないことが理由の一つに挙げられます。所有者が高齢の場合には、暦年贈与の途中で亡くなるリスクがありますし、認知症等によって贈与の意思表示ができなくなる場合も想定されます。相続時精算課税制度を利用することも考えられますが、いずれにせよ相続時に課税されてしまいますし、暦年贈与へ戻ることができない制度上の問題点があるため、なかなか踏み込めないようです。

対して、売買であれば低額譲渡にならないようにさえ気を付ければ、すぐに手続きを行うことができますし、贈与ほど税金も高くありませんので、選択しやすいことが理由かもしれません。
しかし、売買をする以上は代金の用意が必要になりますので、ある程度のまとまったお金が必要になってしまう問題点が出てきます。売買代金の準備が可能な方であれば売買を選択する方がスムーズでいいかもしれません。

地方で価格の低い不動産なら贈与を検討してもいい

当事務所の経験上では売買を選択される人の方が圧倒的に多いというのは前述したとおりですが、それは当事務所が横浜市内にあることが要因といえます。
なぜなら、横浜の不動産であれば2000~3000万円くらいの価値がある場合が普通ですし、不動産によっては数千万から1億以上の価格にもなるケースがあります。これだけ価値がある不動産の場合ですと、どうしても贈与は使いにくいです(暦年贈与をするにせよ10年以上かかってしまいますし、相続時精算課税制度の枠を超えてしまうこと)。となってくると必然的に売買を検討するしかなくなってしまうのです。

しかし、地方の場合で500万円以下程度の不動産であれば、暦年贈与を十分に検討できます。仮に100万円に満たない価値しかない不動産であれば、一度で贈与してしまっても110万円の贈与税非課税枠へおさまりますので、すぐに贈与で名義変更をすることが可能です。

このように都市部の場合と地方部の場合では不動産の価格が大きく異なりますので、それぞれの地域にあった手続きを選択されるといいかもしれません。

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司法書士・行政書士 吉田隼哉

・司法書士よしだ法務事務所 代表
​・行政書士法人よしだ法務事務所 代表
・NPO法人よこはま相続センター 理事
・一般社団法人相続の窓口 事務長

「開業当初より相続分野に積極的に取り組んでおります。遺産承継業務や遺言執行といった財産管理を得意としております。相続のことならお任せください!」
【保有国家資格】
司法書士、簡易訴訟代理権認定、行政書士、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引主任者、他多数

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